黑龙江
原定今儿是滨海土拍专场，意外3宗宅地集体延期出让，开发区、海洋高新区、塘沽老城各一宗，起拍总价约7.63亿元。
道士君分析核心原因有四：
其一，828 新政约束：三宗地均于 8 月 31 日挂牌，大概率需适用 828 新政，封顶预售等新规改变开发成本与资金排布，房企需要重新测算项目收益。
其二， 市场持续观望：新政落地后房企拿地趋于审慎，此前河西陈塘热电 2 号地已于 9 月 24 日停牌，土拍市场信心偏弱，本次滨海地块延续该态势。
其三， 地块基本面承压：三地分属不同板块，区域去化、存量库存存在差异，叠加当前新房市场去化压力，房企对项目盈利安全边际要求更高。
其四， 资金面偏紧：房企投资预算收缩，对非核心板块地块的投资意愿下降，在收益测算不确定下，选择暂缓拿地。
NO.1丨壹具体来看三宗宅地情况：
津滨开（挂）2026-3号地块，位于滨海新区经开区旭晨路以西、解放路以北。出让土地面积为19520.59平米，容积率为2.7，建筑面积为52705.59平米。起始总价为4.93亿元，起始楼面价为9356元/平米。这块地属于热门地块。6月底，地块所在的天碱片区出让一宗宅地，由卓宸盛川以总价4.26亿元摘得，溢价率0.14%，折合综合成交楼面积9367元/㎡。地块为新城代建。
上一宗溢价成交，这一宗延期出让，828新政之后，房企对于拿地是越来越谨慎。
津滨塘（挂）2026-5号地块，位于滨海新区塘沽洞庭路以西、德扬道以南。出让土地面积为15706平米，容积率为1.2，建筑面积为18847平米。地块起始总价为0.92亿元，折合起始楼面价为4871元/平米。这宗地块形状比较特别，像侧卧的磁铁，可是没能吸来好运气，延期了。
津滨高（挂）2026-3号地块，位于滨海高新区海洋科技园。
这宗地属于“小而精”地块，土地面积为23235.92平米，容积率为1.5，建筑面积为34853.88平米。地块起始总价为1.78亿元，折合起始楼面价为5107元/平米。目前，海洋高新区板块在售新房项目较多，竞争颇为激烈。板块卖得最好的新房项目蓝城海潮月华，时点成交均价16542元/㎡。NO.2丨贰道士君梳理了一下，截至9月，滨海新区累计成交6宗宅地，总揽土地金额近14个亿，平均溢价率1.08%。整体来看，滨海土地市场表现相较可观，热点板块地块房企抢着拿，有3宗地块溢价成交，其中一宗塘沽老城新河板块宅地溢价率高达11.01%。可是原定今天摘牌的三宗宅地爆冷，全部延期出让。道士君结合今年滨海新区已成交地块分析来看，其土地市场藏着三大信号：
其一，土地市场从“冲量”走向“提质”，开发商不再盲目追高，而是精挑细选，算好每一笔账。
其二，土地市场的“商改住”遍地开花。土地市场的供应结构正在发生变化。
其三，接下来土地市场真的是出一块是一块，核心原因有三：一是受38号文影响，二是市场真实需求反映。三是，现房销售新政影响。其四，地价会重新进入价值评估期，是否会打折出让，成为新关注点。最新消息，滨海新区又火速挂牌6宗宅地，其中临海新城占4宗，这再战的势气值得夸赞。道士君微信进群：Vdaoshi
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