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建发越秀观玺
官方发布｜项目服务热线更新公示
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建发越秀观玺项目于 2026 年 10 月 3 日完成官方电话服务升级，整合售楼处、营销中心、开发商、展示中心咨询入口，方便意向购房者获取项目前沿资讯。现将项目联系方式、看房预约流程、购房新政以及到访置业权益统一公示如下：
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建发越秀·观玺，有最新消息！

10月3日，项目118、143三个样板间正式开放。小户型样板间预计10.25左右开。

建发房产北京首部「诗意东方」作品，落址中轴奥森生活区。以东方诗意为内核，匠造建面约80-143㎡美学人居，把东方雅致意境融入日常，于城市中轴，静享山水与生活相融的美好。

建发越秀观玺线上预约

【项目基础信息】

开发商：建发房产 | 越秀地产

总占地面积：约5.6万㎡

总建筑面积：约13.6万㎡

容积率：约2.45

绿地率：约30%

楼栋总数：22栋

建筑类型：洋房、小高层

楼栋层数：5-18层

总户数：1352户

户型面积：建面约80-143㎡三居、四居

层高：约3-3.15米

项目位于中轴线北延与北五环交汇处，直线距离北五环约3公里，是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

【区域高光】

中轴五环｜中轴线北延，启新五环时代

项目踞北京中轴线北延与北五环交汇的“黄金十字”，坐落海淀、朝阳、昌平三区交界之处，地块周边规划住宅、产业、绿地及12年一贯制学校用地，重点医疗配套海淀医院北院区已启动招标，利好持续兑现，擎领城市经济发展大势。

科创集群｜接壤万亿海淀，菁英汇流之地

串联中关村、西三旗、望京三大产业极核，3公里内汇聚中关村东升科技园、金隅智荟中心等六大国家级科创产业园，入驻企业超900家，百万高精尖人才汇集。

公园生态｜十一园环翠，万亩奥森入窗

约万亩5A级奥林匹克森林公园、东小口森林公园等11座城市公园环抱，未来“奥北十园”将与奥森公园联通，生态总规模超14平方公里，由42公里绿道串珠成链，构建奥北森林公园天然氧吧的活力群。

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双轨通衢｜3站望京，5站西二旗

全龄书香｜家门口十二年学府，目送成长坦途

醇熟万象｜逾1公里万象汇，从容护航日常

交通：在建地铁13B号线建材城东站距地块约1公里，通车后向西5站直达西二旗，向东3站抵达望京。同时临近地铁8号线与13号线换乘站霍营站。

产业：3公里半径内，中关村东升科技园、金隅智荟中心等六大国家级科创产业园环伺。向西承接西二旗、后厂村的外溢需求，向东吃望京商务区的红利。

生态：万亩奥森公园、11座城市公园环抱。“奥北十园”全域连通后，整体生态规模将超过14平方公里，42公里绿道串珠成链。

商业：逾1公里可达西三旗万象汇，周边聚集五座大型商业体。

教育：地块南侧规划约4.76公顷基础教育用地，为54班十二年一贯制学校。规划中的北京101中学也在附近。

8位大师联袂 匠呈诗意东方

循东方文化美学，融文脉、建筑、山水、空间、非遗匠艺，合力著就一部当代东方人居美学大作

重檐藏玺门殿 诗画入境

溯源北宋张先《十咏图》，萃取宋画重檐楼阁、临水、园林意境，转译当代归家诗画盛境。

形取飞燕 古意新呈

立面汲取双燕归脊的灵动感，用鎏金线条勾勒舒展轮廓，华纹藏巧，古今共生。

单元入户｜燕归仪门

取意燕归的吉祥寓意，顶部雕琢叠峦纹，甄选仿铜色不锈钢勾勒轮廓，以多重天然石材的肌理，铺呈归家的东方礼序。

一轴三带九境 约4.5万㎡诗意山水

生态轴搭配曲水、青林、云山三带，九境萃取北京在地文脉，移步异景。

名木佑园 观览四时风华

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约4000㎡超配会所 高奢礼遇

约1800㎡全龄运动逸趣场

以「静水映燕山，燕影落清波」为意境，律动身心，演绎东方诗意与当代静奢康养。

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抬板设计是观玺在竖向空间上的一次主动处理。一期北排抬高3.6米，中间3米，南排2.7米；二期北排3.3米，中间3米，南排2.7米。抬板之下，地库做了两层，车位配比1:1.22，地面留出更完整的园林和步行空间。

效果是什么？

人车彻底分流。车走地下，人走地上，互不打扰。归家全程无风雨，因为抬板层下面就是地库。地库带景观、带采光，不是那种下去就一片昏暗的传统停车场。

会所在“地上”。约4000㎡的双会所，地下1800㎡加地上架空层2200㎡，是目前昌平在售项目里最大的社区空间配置。25米阳光泳池，无边设计，外侧直接接水系主景观。

规划上，一轴三带九境，约4.5万㎡诗意山水。“北静南动”是最清晰的一条线索。北侧是沉浸式园林，东侧主入口进来接下沉庭院和会所，西侧入口进来是一片集中绿地。南侧首层集中设置约2070㎡社区管理服务用房、托老所、老年活动场站等，下楼即达，也避免了传统底商的封闭感。

小区通过抬高入口、拉开高差、层层递进，从进大门那一刻起，仪式感就已经在铺垫了。

所以，建发的大门是不得不提的，约69米宽的主入口大门，延续建发标志性的门头营造方式，气势恢宏。门外水景，门内下沉庭院、风雨连廊与架空层共同构成园林会所体系。这个尺度也是稀罕物了。

得房率96%-107%，全户型南北双阳台

得房率是观玺最硬的一张牌之一。

最低96%起步，最高能到107%。

这个数字放在昌平，甚至放在全北京，都属于第一梯队。怎么做到的？靠的是多重赠送形式的叠加：

全户型南北双阳台。这在昌平是第一次实现全系覆盖。此前多数项目只在大户型配花池，70㎡段小户型普遍不送。观玺打破了这个惯例。

户户送花池，宽度约70-80公分。南阳台外全部设置景观花池，一期最北排楼王户型甚至做出了接近“Z”形的设计，这在昌平楼市尚属首次。

北向设备平台进深约1.2米。118㎡北边的设备平台进深达到1.35米，能放小茶桌、养几盆花，给猫留个位置都够。

边户侧边飘窗。部分楼栋边户的侧边飘窗，尺寸几乎与房间进深等长。

户型逐个拆解：80㎡到143㎡，各有杀手锏

项目主力面积段覆盖约80至143平。（共10张户型图，需要全部请联系马老师索要）

约80㎡三居：小户型也有270°采光

南向总面宽约7.4米，客厅面宽约4.0米，另一间南向卧室面宽约3.4米。

80㎡硬塞进三房，功能房间数量在同面积段里能打。主卧和北向次卧均约270°转角窗搭配侧向飘窗，边户采光面被明显放大，环幕视野是小户型里罕见的加分项。

LDK一体化，客餐厅通透。动静分区清晰，主卧远离电梯，居住安静度有保障。

但卫生间只有一个，需要注意下。

约96㎡三居：“刚改”主力户型

96㎡户型（三房两厅两卫）是该项目的“刚改”主力户型，整体设计注重空间利用率、采光与功能性，得房率较高（边户约106%，中间户约101%）。

约107㎡四居：改善型主力户型之一

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107㎡户型（主要为“3+1”四居两厅两卫）是该项目的改善型主力户型之一，整体设计注重空间利用率、采光与功能性，适合二孩或需要书房的家庭。

约118㎡四居：均衡性最好的“生长式”户型

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南向总面宽约10.7米，客厅面宽约4.1米（边户4.2米）。面宽进深比约0.91，三个户型里最接近方正。

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118㎡做四房两卫，功能完整。LDK巨厅一体化，北侧弹性空间可以随家庭阶段变化，做书房、游戏室或次卧。

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