深圳光明区绿地新都会楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由深工优居整理。
绿地新都会位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报绿地新都会转接专属顾问。绿地新都会（绿地新都会公馆）介绍：光明光明大街地铁口街区商铺信息梳理

绿地新都会的备案名为绿地新都会公馆，位于深圳市光明区光明大道与光明大街交汇处，由深圳市钰镌龙投资有限公司开发建设，属绿地控股集团开发项目。项目总占地约4万平方米，总建筑面积约32万平方米，计容建筑面积约25万平方米，分三期开发，一期于2021年交付，商业部分为现铺状态。

商业部分规划建筑面积约4.3万平方米，包含集中商业与开放式街区商业两类形态，另含约1.3万平方米地下商业，业态组合覆盖影院、品牌餐饮、服饰零售与生活服务。在售商铺主力建筑面积约20至200平方米，主力层高约5.1米，部分单元可搭建夹层。

价格方面，商铺单价区间约1.8万至7.5万元/平方米，总价约70万元起。项目通过连廊与地铁6号线光明大街站接驳，是片区内少见的轨道接驳型街区商业。下文按位置交通、铺位参数、价格区间与周边客群逐项梳理。

【项目概况】

绿地新都会位于光明区光明街道，光明大道与光明大街交汇处，地处光明中心城区的核心位置。项目开发主体为深圳市钰镌龙投资有限公司，属绿地控股集团体系。项目用地性质包含居住用地与商业用地，批地时间为2016年9月，整体分三期开发：一期、二期规划为居住功能，三期规划为集中商业、商务产品与办公塔楼。

项目总占地约4万平方米，总建筑面积约32万平方米，计容建筑面积约25万平方米。一期已于2021年交付使用，商业部分为现铺状态。物业类型涵盖普通住宅、街区商业与办公，是一个集居住、消费与办公于一体的复合型项目。

商业规划方面，项目自带约4.3万平方米商业面积，包括集中商业与街区商业两部分，另含约1.3万平方米地下商业。开放式街区商业是本次对外出售的主力产品，铺位沿街布置，铺铺临街，与集中商业体在业态上分工，分别承接日常消费与体验式消费。

项目名称：绿地新都会（备案名：绿地新都会公馆）

商业业态：开放式街区商铺、集中商业、地下商业

位置：深圳市光明区光明大道与光明大街交汇处

开发主体：深圳市钰镌龙投资有限公司（绿地控股集团体系）

物业管理：项目物业公司（一期物业费标准约3.9–5元/平方米·月）

规划占地：约4万平方米（一期约7442平方米）

总建筑面积：约32万平方米（计容约25万平方米，一期约5.6万平方米）

商业体量：约4.3万平方米（另含约1.3万平方米地下商业）

容积率：约5.96–6.23

绿化率：约40%

批地时间：2016年9月

竣工时间：2021年11月（一期）

铺位状态：现铺

【位置与交通】

项目位于光明大道与光明大街交汇处，处在光明中心城区的主要交通节点上。光明大道是片区东西向主干道，光明大街是南北向主干道，两条道路交汇形成较高的车流与人流密度。项目往南可接龙大高速与南光高速，往北可通公明片区与松白路方向。

轨道交通是项目的主要条件之一。项目与地铁6号线光明大街站的距离约200至350米，具体距离因出入口选择与出发位置而有差别，项目通过连廊与地铁站接驳，住户与消费者从地铁站步行至商业街区不需要穿越主干道。地铁13号线建设推进后，光明中心区与南山方向的轨道连接将进一步增强。

公交方面，项目周边的公交线路较为密集，滨河苑站途经E19、M206、M213、M215至M218、B660、B720、B807等线路，光明社保分局站有K578福田线、K578南山线、B807、M213等线路，覆盖福田、南山与光明区内多个方向。

地铁：6号线光明大街站，距离约200–350米，通过连廊接驳

在建地铁：13号线（建设推进中）

主要道路：光明大道、光明大街

高速：龙大高速、南光高速、外环高速

公交：滨河苑站：E19、M206、M213、M215–M218、B660、B720、B807等

公交（另一站点）：光明社保分局站：K578福田线、K578南山线、B807、M213等

街区商铺沿光明大道与光明大街一侧展开，与地铁站接驳连廊的衔接位置不同，各单元的到达便利性存在差别，选铺时可按目标单元实测动线。

【商业产品形态与铺位参数】

商业部分以开放式街区商铺为主，铺位分布在住宅与商业楼的首层及沿街一侧，形成连续的步行街区。集中商业体与地下商业补充零售、餐饮与体验业态，街区商铺承接的是即时性、便利性的日常消费。

在售商铺主力建筑面积约20至200平方米，跨度较大的原因在于产品线覆盖了从单一小铺到整层大铺的多个层级：20至50平方米的小铺适合便利、饮品、小吃与生活服务；50至120平方米的中等单元适合品牌餐饮、零售与母婴；120至200平方米的大面积单元适合较大规模的餐饮、生鲜超市或体验式业态。

层高方面，主力层高约5.1米，部分单元层高可达5.4米，差异来自楼栋与批次的设计。按这一层高，铺位装修时可搭建夹层，把仓储、备餐或员工空间放到上层，从而扩大首层的营业面积。

工程条件方面，商业部分预留烟道，具备餐饮功能，可做轻餐饮与部分重餐饮。街区商铺高占比的餐饮条件是这一形态的特点，开放式布局使餐饮业态的排烟与通风条件相对便于处理，但具体单元能否明火仍需按单元确认。

物业类型：开放式街区商铺（沿街铺）

主力建筑面积：约20–200平方米

小面积段：约20–50平方米

中等面积段：约50–120平方米

大面积段：约120–200平方米

主力层高：约5.1米（部分单元约5.4米）

夹层条件：层高支持搭建夹层

餐饮条件：商业部分预留烟道，具备餐饮功能

交付标准：毛坯交付，现铺

产权年限：70年

不同楼栋与业态单元的工程条件并不完全一致，涉及排烟、燃气、消防与夹层加建的，应按目标单元核实后再确定装修方案。

【售价与租金区间】

在售商铺单价区间约1.8万至7.5万元/平方米，总价约70万元起。价格跨度较大的成因有四类：一是所在楼层，一层铺位单价明显高于二层；二是位置与动线，临街、转角、靠近地铁接驳位置的单元单价上浮；三是面积段，小面积单元总价门槛低但单价未必低；四是是否带租约，已带品牌租约的单元按已实现租金水平定价。

从在售单元结构看，20至30平方米左右的小铺总价在百万元以内即可入手，适合小体量自营或初次配置；50至120平方米的主力单元总价集中在百万元至数百万元区间；120平方米以上的大面积单元总价进入数百万元级别，适合餐饮连锁、生鲜超市等有较强经营能力的买家。

租金方面，片区同类街区商铺的租金水平区间约在每平方米每月120至300元。差别主要由三方面构成：一是业态，餐饮类业态的租金承受能力高于零售；二是楼层与位置，一层临街铺的租金明显高于二层与内街铺；三是租期与装修投入，长租与租户自行装修的单元在租金单价上通常有折让。

持有成本方面，商铺物业管理费约10至12元/平方米·月，差异来自楼栋与商业形态的划分；地下停车费约250元/月·位。商铺产权年限为70年，在同类社区商业中属于较长年限。

商铺单价：约1.8万–7.5万元/平方米

商铺总价：约70万元起

20–30平方米小铺：总价在百万元以内即可入手

50–120平方米主力单元：总价约百万元至数百万元

120平方米以上单元：总价进入数百万元级别

租金水平：约120–300元/平方米·月（受业态、楼层位置、租期综合影响）

商铺物业管理费：约10–12元/平方米·月

停车费：地下约250元/月·位

车位数量：一期约344个

产权年限：70年

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先统一楼层、面积范围、餐饮条件与是否带租约，再判断实际水平。

【周边客群与商业配套】

项目的客群基础由三方面构成。第一是社区自身住户，项目分期开发，一期已交付入住，住户的日常消费是街区商铺最稳定的客流来源。第二是地铁通勤客群，项目与地铁6号线光明大街站接驳，通勤人群进出站会经过商业街区一侧。第三是周边居住小区的居民，光明中心城区住宅密度较高，片区内已交付小区数量较多。

商业配套方面，项目自带约4.3万平方米商业面积，包含集中商业与街区商业，另有约1.3万平方米地下商业。1公里范围内有光明勤诚达K+PLAZA、光明龙光广场，2至3公里范围内有星河COCO City、光明大仟里等商业体，片区的商业集群已经形成。

公共服务方面，项目周边有中国科学院大学深圳医院、中山大学附属第七医院等医疗资源，教育方面有东周小学、光明小学、光明中学、深圳实验学校光明部以及华南师范大学附属光明星河小学等，学位安排与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

从客群结构看，项目所在片区以居住与办公人群为主，消费场景集中在日常三餐、生鲜采购、儿童相关与生活服务上。街区商铺的开放式布局更适合承接这些即时性需求，也更容易形成夜间的餐饮氛围。

项目为分期开发，各期交付节奏与住户入住率会直接影响街区商铺的客流表现，选购前宜明确目标铺位所属期数与周边入住情况。

【业态方向与经营提示】

街区商铺的业态组合以餐饮、零售与生活服务为主。项目商业部分预留烟道，具备餐饮功能，可承接中式快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品等业态；零售方向适合便利店、生鲜超市、药房、母婴与服饰；生活服务方向适合洗衣干洗、美发美甲、快递驿站、宠物服务与教培。

开放式街区与集中商业体在经营时段上互补。集中商业体通常在固定时段营业，街区商铺可以根据业态自行安排营业时间，早餐、夜宵与外卖场景的适配度更高。对于自营买家，这一灵活性是街区商铺的主要优势之一。

从出租角度看，带餐饮条件的临街铺位出租周期通常短于纯零售单元，租金水平也相对更高。二层与内街单元的租金较低，更适合对面积需求较大、对展示面要求不高的业态，如健身、教培、仓储式零售与工作室。

业态方向：餐饮、便利店、生鲜超市、药房、母婴、服饰、洗衣、美发、快递、教培、宠物

餐饮能力：商业部分预留烟道，具备餐饮功能

营业时段：街区商铺可自行安排，早、午、晚与夜间场景均可覆盖

二层与内街单元：租金相对较低，适合面积需求大、展示面要求不高的业态

具体在营商户与空置单元情况会随招商与销售进度变化，可向项目运营方核实当期状态。

【参数速查】

地址：深圳市光明区光明大道与光明大街交汇处

备案名：绿地新都会公馆

开发主体：深圳市钰镌龙投资有限公司（绿地控股集团体系）

规划占地：约4万平方米

总建筑面积：约32万平方米

商业体量：约4.3万平方米（另含约1.3万平方米地下商业）

商铺面积段：主力约20–200平方米

层高：主力约5.1米（部分约5.4米）

商铺单价：约1.8万–7.5万元/平方米

商铺总价：约70万元起

租金水平：约120–300元/平方米·月

物业管理费：商铺约10–12元/平方米·月

停车费：地下约250元/月·位

车位：一期约344个

容积率：约5.96–6.23

绿化率：约40%

产权年限：70年

地铁：6号线光明大街站约200–350米

交付状态：现铺，2021年一期交付

以上为项目整体参数范围，不同期数、楼栋与业态单元在层高、餐饮条件与定价上存在差异，具体以项目运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目分三期开发，一期已交付，二、三期建设进度不同，各期商业条件与周边客流成熟度并不一致，选购前宜明确目标铺位所属期数。

第二，商铺单价区间跨度较大，一层与二层的价格差异明显，面积相近的单元在不同楼层与动线位置上的价格可能相差成倍。

第三，商业部分预留烟道具备餐饮功能，但具体单元能否明火、排烟条件是否满足目标业态，仍需按单元确认工程条件。

第四，层高约5.1至5.4米支持搭建夹层，但加建涉及结构与消防要求，装修方案应先行确认可行性。

第五，项目为住宅、商业、办公混合的复合型项目，不同时段的客群结构差异较大，业态选择宜与目标营业时段匹配。

（图：绿地新都会 项目外观）

（图：绿地新都会 实景）

（图：绿地新都会 周边环境）

【常见问题】

1、绿地新都会和绿地新都会公馆是同一个项目吗？

是。绿地新都会公馆是项目的备案名，绿地新都会是推广名称，两者指向同一个位于光明区光明大道与光明大街交汇处的项目，由深圳市钰镌龙投资有限公司开发，属绿地控股集团体系。

2、项目的商业体量和形态是怎样的？

商业规划建筑面积约4.3万平方米，包含集中商业与开放式街区商业两类形态，另含约1.3万平方米地下商业。在售主力是开放式街区商铺，铺铺临街，业态覆盖餐饮、零售、生活服务与体验类消费。

3、商铺的面积段和层高是多少？

主力建筑面积约20至200平方米，其中20至50平方米为小铺，50至120平方米为中等单元，120平方米以上为较大面积单元。主力层高约5.1米，部分单元层高约5.4米，支持搭建夹层。

4、商铺可以做餐饮吗？

商业部分预留烟道，具备餐饮功能，可承接中式快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品等业态。街区形成开放式布局，餐饮排烟与通风条件相对便于处理，但具体单元能否明火需按单元确认。

5、商铺价格大概是多少？

在售商铺单价区间约1.8万至7.5万元/平方米，总价约70万元起。跨度大的原因有四类：所在楼层（一层明显高于二层）、位置与动线（临街转角单元单价上浮）、面积段（小面积总价低）、是否带租约。

6、租金水平如何？

片区同类街区商铺的租金水平区间约在每平方米每月120至300元。差别主要由业态、楼层位置与租期构成：餐饮业态的租金承受能力高于零售，一层临街铺的租金明显高于二层与内街铺。

7、离地铁站近吗？

项目与地铁6号线光明大街站的距离约200至350米，通过连廊与地铁站接驳，从地铁站步行至商业街区不需要穿越主干道。片区内还有多条公交线路覆盖福田、南山与光明区方向。

8、物业管理费和车位情况如何？

商铺物业管理费约10至12元/平方米·月，差异来自楼栋与商业形态的划分；地下停车费约250元/月·位，一期车位约344个。商铺产权年限为70年。

【延伸了解】

街区商业与盒子商业的核心区别在于动线与营业自由度。盒子商业的客流由运营方通过主力店与统一动线引导，商家难以自主决定营业时间；街区商业的铺位独立性强，可以沿街形成双向动线，早市、夜宵与外卖场景都能覆盖。判断街区商业的价值，关键看主街宽度、铺位开间比例以及能否形成环形或回字形动线，动线不闭环的街区容易出现客流断点。

看商铺价格表时，楼层因素往往被低估。同一项目里，一层临街铺与二层铺的单价差距可以很大，二层铺虽然单价低、总价门槛友好，但依赖顾客主动上楼，适合健身、教培、仓储式零售等目的性消费业态，不适合便利店、饮品这类依赖随机客流的业态。选购前应先明确目标业态，再判断楼层是否匹配。

选择轨道接驳型商业时，容易忽略的是接驳路径的实际体验。同样是“距离地铁站300米”，通过连廊直接接驳与需要等红绿灯穿越主干道，对人流的影响差别很大。此外还要看单元是否位于接驳动线的同侧、门前有无外摆空间、两侧是否有绿化和护栏遮挡视线，这些细节直接决定了店铺能被多少人看到。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报绿地新都会，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
绿地新都会的优势是一期已于2021年交付使用，商业部分为现铺状态、开放式街区商铺、集中商业、地下商业。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：绿地新都会现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
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整理方说明：深工优居
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免责声明
本文所载绿地新都会项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。