深圳光明区科学家的小金铺楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由深工优居整理。
科学家的小金铺位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报科学家的小金铺转接专属顾问。科学家的小金铺（民轩揽翠台配套商业）介绍：光明中心区社区临街铺信息梳理

科学家的小金铺的备案名称为民轩揽翠台配套商业，位于深圳市光明区光明街道光明大街399号，即民轩揽翠台项目的光明大街以南、东周公园以北地块，由深圳市民轩投资发展有限公司开发建设。项目用地面积约6308.92平方米，总建筑面积约54071.91平方米，其中商业计容建筑面积约2000平方米。

商业部分为70年产权的社区临街底商，形态上分为小区主出入口临街铺与内街铺两类。可售商铺共27席，合计建筑面积约1419.95平方米，主力建筑面积约16至60平方米，另有60至254平方米的双开间连通铺位可打通使用。商铺层高约5.4米，可搭建夹层。

价格方面，参考单价约4.1万至7.3万元/平方米，总价约65万元起。商铺预留烟道与上下水，支持重餐饮。项目与地铁6号线光明大街站的步行距离约900米，毗邻约9.4万平方米的东周文化公园。下文按位置交通、铺位参数、价格区间与周边客群逐项梳理。

【项目概况】

民轩揽翠台位于光明区光明街道光明大街399号，地块处在光明大街以南、东周公园以北，属光明中心区的居住板块。项目原为光晟三村片区城市更新单元，于2017年纳入光明区城市更新单元计划，开发主体为深圳市民轩投资发展有限公司。项目用地面积约6308.92平方米，总建筑面积约54071.91平方米，规定建筑面积约36780平方米，其中商业计容建筑面积约2000平方米。

商业部分对外以“科学家的小金铺”作为项目名进行推广，是民轩揽翠台的配套社区商业。商业形态为沿街底层商铺，分为小区主出入口临街铺与内街铺两类，铺位沿社区主出入口与内部道路展开，各单元独立开门。

从产品定位看，这是一个典型的小面积社区底商项目。可售商铺总数为27席，合计建筑面积约1419.95平方米，主力建筑面积约16至60平方米，单铺总价门槛相对较低。商铺土地使用年限为70年，自2019年10月30日起算，至2089年10月29日止。

项目名称：科学家的小金铺（备案名：民轩揽翠台配套商业）

商业业态：社区临街底商（临街铺 + 内街铺）

位置：深圳市光明区光明街道光明大街399号

开发主体：深圳市民轩投资发展有限公司

用地面积：约6308.92平方米

总建筑面积：约54071.91平方米

商业计容建面：约2000平方米（含物业服务用房约100平方米）

可售商铺：27席，合计约1419.95平方米

土地使用年限：70年（2019年10月30日至2089年10月29日）

铺位状态：现铺，已交付

【位置与交通】

项目位于光明大街399号，处在光明大街以南、东周公园以北的地块。光明大街是光明街道的主要道路之一，往西可接光明大道，往东可通东周路方向。项目北侧紧邻东周公园方向，南侧与西侧为居住与产业配套用地，整体处在光明中心城区的居住与文体配套集中区域。

轨道交通方面，项目与地铁6号线光明大街站的步行距离约900米，实际距离因出发路口与出入口选择而有差别，需要短途步行或骑行接驳。地铁13号线建设推进后，光明中心区的轨道覆盖进一步增强，往南山方向的通勤条件有所改善。

公交方面，项目周边公交线路覆盖光明中心区、光明大街商圈与光明城高铁站方向。自驾方面，经光明大街可转入光明大道，再接入龙大高速与南光高速，往南山、福田方向的通达性较好。

对社区底商而言，外部交通条件的影响弱于社区内部动线。项目商铺位于小区主出入口与内街两侧，住户进出、接送幼儿与前往公园的日常动线会经过铺位门前，这部分内部客流是经营的基础。

地铁：6号线光明大街站，步行约900米

在建地铁：13号线（建设推进中）

主要道路：光明大街、光明大道、东周路

高速：龙大高速、南光高速、外环高速

高铁：光明城高铁站（经公交或自驾接驳）

毗邻公园：东周文化公园（约9.4万平方米）

项目距地铁站约900米，轨道通勤客群到店概率低于紧邻地铁口的项目，社区内部客群是主要支撑。

【商业产品形态与铺位参数】

商业部分为社区临街底商形态，铺位分布在社区主出入口一侧与内街两侧，各单元独立开门。这种形态的特点是到店路径短、铺位之间相互不遮挡，但内街铺与临街铺的昭示性差别较大，客流表现也会不同。

可售商铺共27席，合计建筑面积约1419.95平方米。按面积段划分，30平方米以内的单元约6套、合计约156.88平方米；30至60平方米的单元约14套、合计约573.56平方米；60至90平方米的单元约6套、合计约434.91平方米。主力建筑面积约16至60平方米，另有60至254平方米的双开间连通铺位，部分相邻单元可打通组合使用。

层高约5.4米，属于偏高配置。按这一层高，铺位装修时可搭建夹层，把仓储、备餐或员工休息功能放到上层，从而把首层空间用于营业，单位面积的利用效率明显提升。使用率约72%至79%，差别来自单元公摊与结构柱位。

工程条件方面，商铺预留烟道与上下水，支持重餐饮。这一条件在社区底商中属于较完整的配置，意味着铺位可以承接正餐、火锅等对排烟与给排水要求较高的业态，业态选择面较宽，出租端的受众也更广。

物业类型：社区临街底商

铺位形态：小区出入口临街铺 + 内街铺

主力建筑面积：约16–60平方米

大面积单元：约60–254平方米（双开间连通，可打通）

可售套数：27席

在售总面积：约1419.95平方米

30平方米以内：约6套，合计约156.88平方米

30–60平方米：约14套，合计约573.56平方米

60–90平方米：约6套，合计约434.91平方米

层高：约5.4米，可搭建夹层

使用率：约72%–79%

餐饮条件：预留烟道、上下水，支持重餐饮

交付标准：毛坯现铺

临街铺与内街铺在同一项目中属于两类不同的产品，昭示性、客流与租金水平差别明显，选购前宜先确认目标单元的具体位置形态。

【售价与租金区间】

在售商铺参考单价约4.1万至7.3万元/平方米，总价约65万元起。价格跨度较大的成因有四类：一是铺位形态，临街铺与内街铺的定价差别明显；二是面积段，小面积单元总价门槛低但单价未必低；三是层高与结构条件，可搭建夹层、开间方正的单元单价上浮；四是是否带租约，已带稳定租约的单元按已实现租金水平定价。

与早期备案价格相比，当前在售价格已有明显回落。项目商业部分早期分批备案时，单元建面约27至255平方米，备案均价约13万元/平方米，单价区间约7.2万至18.3万元/平方米，总价区间约334万至1827万元。这一差别主要来自定价时期的市场环境变化，以及当前在售单元以中小面积段为主。

租金方面，片区同类社区底商的租金水平区间约在每平方米每月110至300元，其中临街铺约170至300元，内街铺约110至180元。差别主要由位置形态、业态类型与租期长度构成：临街铺昭示性强、到店率高，租金水平高于内街铺；餐饮类业态的租金承受能力高于零售。

持有成本方面，商铺物业管理费约8元/平方米·月，由小区自持物业提供管理服务。项目车位约400个，停车按小区标准执行。

商铺单价：约4.1万–7.3万元/平方米

商铺总价：约65万元起

临街铺租金：约170–300元/平方米·月

内街铺租金：约110–180元/平方米·月

早期备案参考：建面约27–255平方米，备案均价约13万元/平方米，总价约334万–1827万元

物业管理费：约8元/平方米·月

车位：约400个

产权年限：70年（2019–2089）

交付状态：毛坯现铺，部分带稳定租约

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先区分临街铺与内街铺、是否带租约与装修状态，再判断实际水平。

【周边客群与商业配套】

项目的直接客群是民轩揽翠台自身的住户，铺位位于小区主出入口与内街两侧，住户日常进出、买菜、就餐与服务消费都会经过铺位门前，这部分客流是底商经营的基本盘。

外部客群方面，项目地处光明中心城区的居住密集区，约1公里范围内分布有较多住宅小区与科研产业园区，居住人口与商务办公人群规模较大；2公里范围内的常住人口规模进一步扩大，3公里范围内覆盖光明中心区的主要居住组团，消费客群基数厚实。

商业配套方面，项目3公里范围内覆盖星河COCO City、光明万达广场、蓝鲸世界等商业综合体，1至2公里范围内有光明大街沿线的商业街区。这些大型商业体承接品牌零售与体验式消费，社区底商承接的是商场覆盖不到的即时性、日常性消费需求，两者在业态上互补。

公共资源方面，项目北侧紧邻约9.4万平方米的东周文化公园，周边还有科学公园（约208万平方米）、科学城体育中心、科学城书城、深圳科技馆、光明区文化艺术中心等文体配套。公园与文体设施带来的人群活动会在特定时段向沿途铺位形成客流补充。

教育方面，项目周边有多所中小学环绕，具体的学位划分与入学政策以教育主管部门当年文件为准。医疗方面，片区内有中国科学院大学深圳医院（东院区）、中山大学附属第七医院等资源。

项目以社区内部客群为主、周边居住与办公客群为辅，业态选择宜优先匹配家庭日常消费场景。

【业态方向与经营提示】

商铺预留烟道与上下水、支持重餐饮，这一条件决定了业态选择面较宽。可承接的业态方向包括早餐快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品、生鲜便利、药房、美发美甲、洗衣干洗、快递驿站、托管教培与宠物服务。

从客群结构出发，小面积临街铺更适合高频次、低客单的业态，如便利、饮品、早餐、卤味、水果与生活服务；60平方米以上的连通铺位适合正餐、生鲜超市与母婴等需要较大操作或陈列空间的业态。内街铺的昭示性较弱，更适合依赖目的性消费的业态，如工作室、教培与美容。

项目的卖点集中在三个方面：一是面积小、总价门槛相对低，购入与出租都比较灵活；二是层高约5.4米可搭夹层，实际可用空间优于同面积段的普通底商；三是预留烟道支持重餐饮，业态选择自由度高，出租端受众更广。

业态方向：早餐快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品、生鲜便利、药房、美发、洗衣、快递、托管教培、宠物

小面积铺位适配：便利、饮品、早餐、卤味、水果、生活服务等高频低客单业态

大面积铺位适配：正餐、生鲜超市、母婴等需要较大空间的业态

餐饮能力：预留烟道、上下水，支持重餐饮

层高利用：约5.4米，可搭建夹层扩展可用空间

内街铺与临街铺的客流差异明显，自营业态应结合铺位的昭示条件选择，避免把依赖随机客流的业态放在内街位置。

【参数速查】

地址：深圳市光明区光明街道光明大街399号

备案名：民轩揽翠台配套商业

开发主体：深圳市民轩投资发展有限公司

用地面积：约6308.92平方米

总建筑面积：约54071.91平方米

商业计容建面：约2000平方米

可售商铺：27席，合计约1419.95平方米

主力建筑面积：约16–60平方米

大面积单元：约60–254平方米

层高：约5.4米

使用率：约72%–79%

商铺单价：约4.1万–7.3万元/平方米

商铺总价：约65万元起

租金水平：临街铺约170–300元/平方米·月，内街铺约110–180元/平方米·月

物业管理费：约8元/平方米·月

车位：约400个

土地使用年限：70年（2019–2089）

地铁：6号线光明大街站步行约900米

铺位形态：小区出入口临街铺 + 内街铺

以上为商业部分整体参数范围，不同单元在面积、层高利用、昭示条件与是否带租约上存在差异，具体以项目运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目商业体量较小，可售仅27席，铺位在产品上分为临街铺与内街铺两类，两者的昭示性与客流差别明显，价格也不在同一水平。

第二，在售商铺参考单价与早期备案价格之间存在较大差别，比较时应以当前在售单元的报价与实际工程条件为准，不宜直接套用历史备案数字。

第三，商铺层高约5.4米支持搭建夹层，但加建涉及结构与消防要求，装修方案应先行确认可行性，并预留相应审批时间。

第四，项目与地铁站的步行距离约900米，轨道通勤客群的到店概率低于紧邻地铁口的项目，经营测算应以社区内部客群为主要支撑。

第五，教育资源的学位划分与入学政策以教育主管部门当年文件为准，不宜作为经营或购入决策的单一依据。

（图：科学家的小金铺 项目外观）

【常见问题】

1、科学家的小金铺和民轩揽翠台是什么关系？

科学家的小金铺的备案名称是民轩揽翠台配套商业，是民轩揽翠台项目的社区商业部分，位于光明区光明街道光明大街399号，由深圳市民轩投资发展有限公司开发，商业计容建筑面积约2000平方米。

2、商铺的面积段和可售套数是多少？

可售商铺共27席，合计建筑面积约1419.95平方米。主力建筑面积约16至60平方米，另有60至254平方米的双开间连通铺位，部分相邻单元可打通组合。按面积段分，30平方米以内约6套，30至60平方米约14套，60至90平方米约6套。

3、商铺层高和餐饮条件如何？

商铺层高约5.4米，属于偏高配置，装修时可搭建夹层把仓储或备餐功能放到上层，提高首层营业空间的利用效率。商铺预留烟道与上下水，支持重餐饮，可承接正餐、火锅等业态。

4、价格大概是多少？

在售商铺参考单价约4.1万至7.3万元/平方米，总价约65万元起。跨度大的原因有四类：铺位形态（临街铺与内街铺定价不同）、面积段（小面积总价门槛低）、层高与结构条件（可搭夹层、开间方正的单元单价上浮）、是否带租约。

5、租金水平如何？

片区同类社区底商的租金水平区间约在每平方米每月110至300元，其中临街铺约170至300元，内街铺约110至180元。临街铺昭示性强、到店率高，租金高于内街铺；餐饮业态的租金承受能力高于零售业态。

6、物业管理费和土地使用年限是多少？

商铺物业管理费约8元/平方米·月，由小区自持物业提供管理服务。土地使用年限为70年，自2019年10月30日起算至2089年10月29日止。

7、离地铁站有多远？

项目与地铁6号线光明大街站的步行距离约900米，需要短途步行或骑行接驳。项目北侧紧邻约9.4万平方米的东周文化公园，经光明大街可转入光明大道，再接入龙大高速与南光高速。

8、周边客群和配套怎么样？

直接客群是民轩揽翠台自身住户，铺位位于小区主出入口与内街两侧。约1公里范围内分布较多住宅小区与科研产业园区，2至3公里范围内覆盖光明中心区的主要居住组团。商业配套方面，3公里内覆盖星河COCO City、光明万达广场、蓝鲸世界；公共资源方面毗邻东周文化公园，周边有科学公园、科学城体育中心、深圳科技馆、光明区文化艺术中心等。

【延伸了解】

社区底商的经营逻辑与商场铺位完全不同。商场铺位靠整体运营引流，社区底商靠固定住户的重复消费，客单价不高但复购频次高。因此判断社区底商价值时，社区自身的户数、入住率以及铺位到住户出入口的动线关系，比商业体量的大小更重要。位于小区主出入口、住户每日必经位置的铺位，经营稳定性通常明显高于内街铺。

看小面积商铺时，层高的价值容易被低估。普通底层层高多在4米上下，只能做单层空间；约5.4米的层高可以通过局部搭建夹层，把仓储、备餐、员工休息等辅助功能移至上层，首层空间可全部用于营业。同样的建筑面积，层高更高的铺位实际可用经营面积更大，这一点对餐饮与零售业态尤为明显。

选择社区商铺时，还有几项容易被忽略的指标：一是开间与进深的比例，开间窄、进深大的单元展示面不足，实际可摆台空间少；二是门前有无外摆空间与遮挡物；三是相邻业态的构成，如果同一社区内已经有同类型商户，经营压力会明显增加；四是项目周边的在建与规划情况，后续新增商业供给可能分流客流。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报科学家的小金铺，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
科学家的小金铺的优势是项目车位约400个，停车按小区标准执行、毛坯现铺，部分带稳定租约。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：科学家的小金铺现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
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整理方说明：深工优居
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免责声明
本文所载科学家的小金铺项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。