深圳光明区招商局智慧城楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由深工优居整理。
招商局智慧城位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报招商局智慧城转接专属顾问。招商局智慧城（招商局光明科技园）介绍：光明凤凰街道智造型产业园区信息梳理

招商局智慧城正式名称为招商局光明科技园，位于深圳市光明区凤凰街道观光路3009号，处于观光路与光侨路交汇一带，由招商局集团投资开发建设，招商地产开发、招商局物业提供服务。项目总占地约20万平方米，规划总建筑面积约70万平方米，已建成投用约50至51万平方米，计划总投资约25.75亿元。

一条光侨路把园区划分为A、B、C三个区域，产品历经四代迭代，覆盖商务办公楼、独栋研发楼、研发厂房、人才公寓与商业配套。近年园区推进工业上楼，C区一期按高端医疗器械企业需求建造，具备约5.4米层高与配套污水处理设备。截至2023年，园区已入驻企业约300家。

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站，从德雅路站C出口到A区步行距离约10米。下文按位置交通、空间参数、费用构成、产业配套与政策扶持逐项梳理。

【项目概况】

园区参照新加坡裕廊国际的园区模式建造，围绕智能、知识、创新、绿色、低碳、可持续的思路打造智慧型产业环境。物业服务由招商局物业承担，运营主体为招商局光明科技园有限公司，隶属招商局蛇口旗下专注产业研究与园区运营的招商产园平台。

园区分期开发，早期产品在2010年建成投用，二期三栋研发厂房于2012年竣工，已建成A、B、C三个区域，涵盖写字楼、工业厂房、独栋研发楼、公寓楼、科创中心、孵化器与商业区，企业可在园区内部完成从办公到中试的空间腾挪。

园区较早获得国家级科技企业加速器建设试点单位授牌，此后陆续取得深圳市智能装备特色产业园、深圳市投资推广产业链专业园区等认定。2022年9月，园区二期A、A-6、B-3、B-4栋资产纳入蛇口产园不动产投资信托基金扩募申报。

项目名称：招商局智慧城（招商局光明科技园）

位置：深圳市光明区凤凰街道观光路3009号

开发主体：招商局集团（招商地产开发）

物业运营：招商局物业

竣工时间：一期2010年投用，二期2012年竣工

规划占地：约20万平方米

规划总建筑面积：约70万平方米（已建成约50–51万平方米）

园区分区：A、B、C三区，由光侨路分隔

主导产业：智能制造、生命健康、新材料、新一代信息技术

【位置与交通】

园区位于光明科学城产业转化区范围内，紧邻光明区人民政府、光明区公共服务平台与光明城高铁站，往南经龙大高速、南光高速可接入深圳西部路网。

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站。德雅路站临近园区A2栋，从C出口到A区步行约10米，从D出口约220米；光明城站C出口通往C区，直线距离约300米。园区幅员较宽、出入口较多，不同楼栋到站点的步行距离差异明显。地铁6号线凤凰城站距园区约1至1.5公里，通勤高峰设有公交专线接驳。

光明城站是广深港高铁与赣深高铁的停靠站，从园区出发到香港西九龙车程约34分钟，到广州南约25分钟。公交方面，周边300米内有南凤派出所站、光明会展中心站、光明凤凰小学站，途经B959、B971、M356、M462、M215、M218、M387、M525等线路。

地铁（A区）：13号线二期（北延）德雅路站，C出口步行约10米，D出口约220米

地铁（C区）：13号线二期（北延）光明城站，C出口约300米

地铁（周边）：6号线凤凰城站约1–1.5公里，高峰有公交专线接驳

高铁：光明城站，至香港西九龙约34分钟，至广州南约25分钟

公交：南凤派出所站约160米、光明会展中心站约208米、光明凤凰小学站约292米

高速：龙大高速、南光高速

【产品形态与空间参数】

园区产品线较宽，既有标准办公空间，也有独栋研发楼与研发厂房。可租面积覆盖约112平方米至40000平方米，其中单套在租常见约150至2700平方米，标准层面积约1500至2700平方米，可按需求灵活组合，其中独栋研发楼适合需要独立形象的企业。

空间尺度上，标准办公层高多在3.5至4.5米，部分楼栋层高约4.2米；面向工业上楼的高标厂房层高可达5.4至6米。楼板承重方面，标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75至2吨/平方米。使用率约70%至80%，差异主要来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。

硬件配置方面，园区空调多为租户按需自行安装，费用按实际用电量结算。部分楼栋配置客梯5至6部并另配货梯，货梯载重约2至3吨。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。C区一期按高端医疗器械企业需求建造，配套污水处理设备。

可租面积：约112–40000平方米（单套在租常见约150–2700平方米）

标准层面积：约1500–2700平方米（分楼栋与产品类型）

层高：标准办公约3.5–4.5米，高标厂房约5.4–6米

楼板承重：标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75–2吨/平方米

使用率：约70%–80%

电梯：客梯5–6部，部分楼栋另配货梯

空调：租户按需自行安装，按实际用电量结算

车位：约2000个

上述为园区整体范围，涉及设备放置、电力增容或环保审批的，可在看楼时按目标房源核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间为37至65元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层，高区与低区单价差异明显；二是朝向与景观，朝公园、湿地一侧的房源单价通常高于内景房源；三是装修状态，毛坯单价偏低，精装与定制装修单价上浮；四是含税条件与政策补贴，含税报价高于不含税，计入政府补贴后企业实付下降。

从园区在租房源看，成交较集中的区间为45至57元/平方米·月，其中精装房源多集中在49至51元，小面积房源单价偏高，1000平方米以上大面积房源单价更灵活。园区科技型企业符合政策要求的，可申请约20元/平方米·月租金补贴，补贴面积上限500平方米，可连续补贴两年。

物业管理费区间约为6.5至15.5元/平方米·月，差异主要来自计费方式：含空调计费约15.5元，按项计费方式约6.5至12元（含税），前者已将空调费用纳入月费，后者需另行按用电量结算。停车费约260至300元/月·位，水费约6.4元/立方，电费约1.2元/度，合同期常见1至5年。

租金区间：37–65元/平方米·月（受楼层、朝向景观、装修状态、含税条件与补贴影响）

成交集中区间：约45–57元/平方米·月，精装房源多集中在49–51元

租金补贴：科技型企业约20元/平方米·月，面积上限500平方米，连续两年

物业管理费：约6.5–15.5元/平方米·月（含空调计费约15.5元，按项计费约6.5–12元含税）

停车费：约260–300元/月·位

水电费：水约6.4元/立方，电约1.2元/度

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一楼层、朝向、装修状态与计费方式，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区产业方向以智能制造、生命健康（生物医药）、新材料、新一代信息技术为主导。截至2023年，园区已入驻企业约300家，其中国家级高新技术企业超40家，专精特新小巨人企业8家，上市公司或控股企业8家，产业集聚度接近80%。2020年园区产值约90亿元，纳税约6.3亿元，园区博士及以上高层次人才约100人。

已入驻企业包括深圳纽迪瑞科技开发有限公司、深圳市纳设智能装备股份有限公司、深圳市道尔顿电子材料有限公司、深圳市新阳唯康科技有限公司、深圳石墨烯创新中心有限公司等，覆盖压力触控、智能装备、新型显示与半导体材料、新材料与生物医药等方向。其中纽迪瑞为国家级专精特新小巨人企业，道尔顿电子在园区设有研发中心。

园区配套方面，园内设有员工食堂、精装公寓、标准篮球场、多功能会议室与展厅，并配有一站式运营服务中心、共享会议中心与共享实验室，自建商业约2.4万平方米，涵盖餐饮、酒店、便利店、银行等业态。周边300米内有上海银行、北京银行、交通银行等网点。

生态资源是该片区的突出优势，园区毗邻鹅颈水湿地公园与茅洲河生态公园，周边另有明心园公园、虹桥公园等绿地。片区有南方科技大学附属光明凤凰学校、深圳实验光明科林学校等学校，教育与医疗等公共服务设施由凤凰城片区统一提供。

园区学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准，园区不作任何入学方面的承诺。

【产业政策与扶持】

光明区对入驻产业园区的企业设有租金补贴。按《光明区关于打造高品质产业空间 促进优质项目落地的若干措施》，新入驻且符合相关标准的企业可获不超过20元/平方米·月的租金补贴，单家企业补贴面积上限3万平方米；入驻区级科技创新产业园的科技型企业，按实际租赁面积（不超过1000平方米）给予约20元/平方米、连续三年的补贴。园区层面，科技型企业符合政策要求的可申请约20元/平方米·月补贴，面积上限500平方米，可连续补贴两年。

园区与光明区政府共建的光明区留学人员创业园，入园企业孵化期原则上为三年，第一年租金全免，第二、三年按30%的标准缴纳，三年内还可享受累计不超过50万元的创业补贴，已累计培育国家高新技术企业38家、专精特新企业11家。

其他方向的支持包括：科技型企业获专业投资机构投资的，可申报实际投资额30%、总额不超过300万元的资助；注册地新迁入光明区并购买区内新建可分割转让厂房达1万平方米、承诺5年内不对外租售的企业，按总成交价10%分三年补贴，累计不超过3000万元。园区服务由招商产园的慧芯一站式产业生态平台承担，提供政策申报、投融资对接与产学研合作。各类政策均设有申报条件与有效期限，具体标准以主管部门当年发布的申报指南为准。

租金补贴：区级不超过20元/平方米·月、单家面积上限3万平方米；园区科技型企业约20元/平方米·月、面积上限500平方米

留学人员创业园：孵化期三年，第一年免租，第二、三年按30%缴纳，创业补贴累计不超过50万元

园区服务：慧芯一站式产业生态平台，覆盖政策申报、投融资对接与产学研合作

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道观光路3009号

开发商：招商局集团（招商地产）

物业公司：招商局物业

竣工时间：一期2010年投用，二期2012年竣工

物业类型：写字楼、研发厂房、独栋研发楼、人才公寓、商业

规划占地：约20万平方米

规划总建筑面积：约70万平方米（已建成约50–51万平方米）

层高：标准办公约3.5–4.5米，高标厂房约5.4–6米

楼板承重：标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75–2吨/平方米

车位：约2000个

电梯：客梯5–6部，部分楼栋另配货梯

物业费：约6.5–15.5元/平方米·月

租金区间：37–65元/平方米·月

停车费：约260–300元/月·位

地铁：13号线二期（北延）德雅路站约10–220米、光明城站约300米

主导产业：智能制造、生命健康、新材料、新一代信息技术

入驻企业：约300家（截至2023年），国家级高新技术企业超40家

以上为园区整体范围，不同楼栋与期数差异明显，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区分期开发、楼栋众多，同一园区内不同楼栋在竣工时间、层高、承重、空调形式上差异明显，不能按统一标准理解。

第二，租金区间跨度较大，主要来自楼层、朝向景观、装修状态以及是否含物业费的差异，横向比较时需先统一计费方式与装修条件。

第三，涉及研发与生产用途的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，部分用途可能受园区产业规划与产品定位限制。

第四，产业扶持与租金补贴政策通常设有申报条件与有效期限，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，园区分为A、B、C三个区域且出入口较多，不同楼栋到地铁站的步行时间存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：招商局智慧城 园区建筑外观）

（图：招商局智慧城 园区全景与周边环境）

（图：招商局智慧城 沿街裙楼与首层空间）

【常见问题】

1、招商局智慧城和招商局光明科技园是同一个项目吗？

是。招商局光明科技园是园区的正式名称，招商局智慧城为常用的项目名称，两者指向同一园区，位于深圳市光明区凤凰街道观光路3009号，由招商局集团投资开发建设，早期产品于2010年建成投用，二期研发厂房于2012年竣工。

2、园区里主要是写字楼还是厂房？

两者都有，这也是该园区的特点。业态涵盖商务办公楼、独栋研发楼、研发厂房、人才公寓与商业配套，可租面积覆盖约112至40000平方米，企业可按办公、研发或轻型生产的不同需求选择，并在园区内部完成空间腾挪。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间为37至65元/平方米·月，成交较集中的区间为45至57元。跨度大的原因有四类：楼层高低、朝向与景观、装修状态，以及含税条件与政策补贴，精装房源多集中在49至51元区间。

4、园区有租金补贴吗？

有。按光明区相关措施，新入驻且符合标准的企业可获不超过20元/平方米·月的租金补贴，单家企业补贴面积上限3万平方米。园区科技型企业符合政策要求的可申请约20元/平方米·月补贴，面积上限500平方米，可连续补贴两年，实际额度按当期政策与企业资质申报核定。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费区间约为6.5至15.5元/平方米·月，差异来自计费方式：15.5元为含空调计费，6.5至12元为按项计费方式（含税），空调费用另行按用电量结算。停车费约260至300元/月·位，水费约6.4元/立方，电费约1.2元/度。

6、有哪些地铁线路可以到？

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站。德雅路站临近园区A2栋，从C出口到A区步行约10米，从D出口约220米；光明城站C出口到C区直线距离约300米。地铁6号线凤凰城站距园区约1至1.5公里，高峰有公交专线接驳。

7、园区目前入驻情况如何？

截至2023年，园区已入驻企业约300家，其中国家级高新技术企业超40家，专精特新小巨人企业8家，产业集聚度接近80%。方向集中在智能制造、生命健康、新材料与新一代信息技术，代表企业包括深圳纽迪瑞科技开发有限公司、深圳市纳设智能装备股份有限公司、深圳市道尔顿电子材料有限公司等。

8、园区的层高、承重和使用率是多少？

层高区间为3.5至6米，标准办公多在3.5至4.5米，面向工业上楼的高标厂房可达5.4至6米。楼板承重方面，标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75至2吨/平方米。使用率约70%至80%，差异来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。

【延伸了解】

产城融合型产业园区与普通写字楼的区别，主要在于业态混合度与载体能力。写字楼以办公为主，功能相对单一，通常不具备货梯、卸货平台与环评条件；产业园则常把办公、研发、中试、厂房与配套公寓打包在同一园区，商业与公共服务由园区统一提供。对于需要小批量试产、自有研发实验室或环保审批的企业，产业园通常比纯写字楼更合适。

看产业园报价时，容易踩的坑是计价标准不统一。同一栋楼里，高低区单价可以相差两成以上，朝向公园景观与朝向内景的房源同样有价差，毛坯与精装之间的单价差异也很明显；物业费究竟是含空调还是按项计费，同样影响每月实际支出。因此看到低价房源时，先问清楼层、朝向、装修状态与物业费计费方式，再判断是否划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置重型设备，层高影响实验室与仓储的可用性，电力容量关系到设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否落地。这几项都可以在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报招商局智慧城，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
招商局智慧城的优势是地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站、使用率约70%至80%，差异主要来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：招商局智慧城现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
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整理方说明：深工优居
深工优居为本次信息整理方，信息范围限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载招商局智慧城项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。