深圳光明区光明凤凰谷创智产业园楼盘介绍：户型与价格

本文由深工优居整理。
光明凤凰谷创智产业园位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报光明凤凰谷创智产业园转接专属顾问。光明凤凰谷创智产业园介绍：光明凤凰街道工业上楼产业园信息梳理

光明凤凰谷创智产业园位于深圳市光明区凤凰街道光侨路与塘家南路交汇处西北侧，属光明科学城产业转化区范围，项目同时备案为长圳社区征地返还用地项目（宗地A608-0177），由深圳市创董汇欣科技产业发展有限公司投资建设，预计2026年底竣工，是光明区推进工业上楼与产城融合的重点产业载体。

园区规划占地约4.51万平方米，总建筑面积约13.4万平方米，容积率约2.45，绿化率约20%，规划12栋研发生产厂房与3栋配套宿舍及沿街商业，厂房最高24层，项目总投资约8.6亿元。

产品以高标厂房与独栋厂房为主，首层层高6米、2至6层层高5.4米，支持整层出售与整栋定制，主要面向电子信息、智能制造、智能传感器等方向的研发、中试与生产型企业。下文按位置交通、空间参数、价格构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

光明凤凰谷创智产业园地处光明科学城产业转化区，位于光侨路与塘家南路交汇处西北侧，是光明区承接先进制造企业落位的产业化载体。项目以长圳社区征地返还用地项目（宗地A608-0177）备案，由深圳市创董汇欣科技产业发展有限公司开发建设。

园区规划12栋研发生产厂房与3栋配套宿舍、沿街商业，最高24层，整体按研发办公、生产制造、人才公寓、商业配套一体化的思路布局，重点承接电子信息研发、制造与展示环节。厂房首层层高6米、2至6层层高5.4米，柱距约9.8米乘10.8米，兼顾重型设备落位与产线排布。

项目名称：光明凤凰谷创智产业园（长圳社区征地返还用地项目）

位置：深圳市光明区凤凰街道光侨路与塘家南路交汇处西北侧

开发主体：深圳市创董汇欣科技产业发展有限公司

宗地号：A608-0177

规划占地：约4.51万平方米

总建筑面积：约13.4万平方米

容积率：约2.45

绿化率：约20%

建筑构成：12栋研发生产厂房 + 3栋配套宿舍及商业

竣工时间：预计2026年底完成建设

主导产业：电子信息、智能制造、智能传感器

【位置与交通】

园区位于光明区凤凰街道南部，紧邻光侨路与塘家南路，往南可接入外环高速长圳出入口，衔接南光高速与龙大高速，驾车前往宝安、南山、福田方向较为顺畅。

轨道交通方面，园区距地铁6号线长圳站约450米，步行可达，该站可换乘地铁13号线，沿线站点建成后，园区往南山、宝安方向的轨道通勤将更为便捷。园区周边还分布多条公交线路站点。

地铁：6号线长圳站约450米，可换乘13号线

高速：外环高速长圳出入口约3分钟车程，衔接南光、龙大高速

公交：周边设多条公交线路站点

区域定位：光明科学城产业转化区

园区出入口与楼栋分布较广，不同楼栋到地铁站的步行距离并不相同，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品为高标厂房与独栋厂房两类，可整层出售，也可按栋定制。单层建筑面积区间约1244至2622平方米，其中首层与2层为双套设计，配双独立电梯厅，可自由拆分组合，适配从单层到整栋的不同规模需求。

层高与承重按楼层梯度设置：首层层高6米，楼面承重约20千牛每平方米，约合2吨每平方米；2至3层层高5.4米，承重分别约2吨与1.5吨每平方米；4至6层层高5.4米，承重约0.75吨每平方米。首层与低区适合重型设备与大型产线，中高区适合中试、精密加工与研发办公。

使用率区间约86%至95%，差异来自计容方式与是否含赠送露台、花园等部分。园区每栋配备5吨与3吨双货梯，设超大型标准化卸货平台，可满足大宗货物装卸需求。

物业类型：高标厂房、独栋厂房

单层建筑面积：约1244–2622平方米

层高：首层6米，2–6层5.4米

楼面承重：首层约20千牛/平方米（约2吨/平方米），2–3层约2吨、1.5吨/平方米，4–6层约0.75吨/平方米

柱距：约9.8米乘10.8米

使用率：约86%–95%

电梯：每栋配5吨、3吨货梯

卸货：设超大型标准化卸货平台

产权年限：50年（M1工业用地）

园区不同楼栋在层高、荷载与电梯配置上存在差异，涉及设备放置、电力增容或环评的，可在看楼时按目标房源核实并写入合同附件。

【价格构成与购置条件】

园区物业以出售为主，也接受租赁。出售价格方面，备案均价约1.75万元每平方米，叠加企业购置优惠后折后单价区间约1.35万至1.68万元每平方米，价差由楼层高低、楼栋位置以及是否独栋决定：低楼层、对内园区房源优惠力度更大，高楼层与带露台、花园赠送的房源单价偏高。

按面积段折算，单层建面约1244至1400平方米的房源总价区间约1680万至2240万元，单层约2322平方米的大平层总价区间约3130万至3900万元，整栋独栋产品总价约1.7亿元起。

租赁方面，园区在租房源报价区间约30至35元每平方米每月，差异来自面积段与装修状态，200平方米左右的精装房源单价约35元，400平方米房源约30元。物业管理费约4.8至5元每平方米每月，停车费约300元每月每位。

出售价格：备案均价约1.75万元/平方米，折后约1.35万–1.68万元/平方米

单层总价：约1244–1400平方米对应约1680万–2240万元；约2322平方米对应约3130万–3900万元

整栋总价：约1.7亿元起

租金区间：约30–35元/平方米·月

物业管理费：约4.8–5元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

车位：约800个

购置条件：项目为M1工业厂房，需以企业名义购买

购买与租赁条件涉及企业资质、产业准入及消防环保要求，具体以运营方与主管部门的审核结果为准。

【产业生态与配套】

园区产业方向以电子信息、智能制造、智能传感器为主，依托光明科学城周边的产业基础，片区已汇聚华星光电、振邦智能、欧菲光、科士达等企业，上下游配套相对集中。

生活配套方面，园区自带3栋人才宿舍与沿街商业，配套食堂、商超及共享会议中心、公共检测实验室、产业服务大厅等空间，满足员工食宿与企业日常运营需求。

生态与休闲方面，园区邻近明湖公园与茅洲河碧道，内部规划绿化与空中露台，形成生产、生活、生态一体的园区环境。

教育、医疗等公共服务由凤凰街道片区统一提供，具体学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准。

【适合的企业类型】

园区产品以高标厂房与独栋厂房为主，首层层高 6 米、2 至 6 层层高 5.4 米，支持整层出售与整栋定制，适配企业大致分三类。一类是电子信息、智能制造、智能传感器等需要研发、中试与生产一体化的企业，可在同一栋楼内完成从样品试制到小批量生产。二类是需要独栋形象与独立物流装卸的企业，整栋定制便于集中管理门禁、物流与工艺管线。三类是对层高与楼板承重有明确要求的设备类企业。

面积段与楼层适配方面，首层适合物流装卸、重型设备与仓储，2 至 6 层适合产线与中试组装，高楼层更适合研发办公与检测实验。自用购置型企业宜结合自身产能增长预留一层至两层的扩展空间，避免后期跨栋调度增加物流成本；长租型企业可优先选择整层面积与自身产线布局匹配的房源，减少隔断与二次改造投入。

项目预计 2026 年底竣工，入驻时间、交付标准与产业准入的安排，宜按竣工交付后的实际条件评估。园区对入驻企业的产业方向通常设有准入要求，购置与租赁的具体条件以运营方当期公布的方案为准，涉及环评、消防与用电增容的用途需提前核实。

适配方向：电子信息、智能制造、智能传感器等研发中试生产一体化企业

产品条件：首层层高 6 米、2–6 层 5.4 米，支持整层出售与整栋定制

楼层适配：首层物流装卸与重型设备，2–6 层产线与中试，高区研发办公与检测

购置与租赁：自用购置宜预留扩展楼层，长租宜按产线布局选整层房源；具体条件以运营方当期方案为准

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道光侨路与塘家南路交汇处西北侧

开发主体：深圳市创董汇欣科技产业发展有限公司

竣工时间：预计2026年底完成建设

物业类型：高标厂房、独栋厂房

总建筑面积：约13.4万平方米

占地：约4.51万平方米

层高：首层6米，2–6层5.4米

承重：首层约2吨/平方米，2–3层约2吨、1.5吨/平方米，4–6层约0.75吨/平方米

使用率：约86%–95%

电梯：每栋配5吨、3吨货梯

车位：约800个

售价区间：折后约1.35万–1.68万元/平方米

租金区间：约30–35元/平方米·月

物业费：约4.8–5元/平方米·月

地铁：6号线长圳站约450米

主导产业：电子信息、智能制造、智能传感器

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目为M1工业用地上的产业载体，购买需以企业名义进行，个人不能购置，购置与使用需符合园区产业准入要求。

第二，层高、承重、电梯配置按楼层梯度设置，涉及重型设备或产线排布的，需按目标楼层的荷载与净高逐项核实。

第三，使用率区间跨度较大，与是否含赠送露台、花园有关，比较房源时应先统一计算范围。

第四，售价与租金的价差主要来自楼层、楼栋位置与是否独栋，横向比较时可先统一楼层与朝向条件。

第五，项目预计2026年底完成建设，交付时间与后续手续办理节点以运营方通知为准。

（图：光明凤凰谷创智产业园 园区建筑外观）

（图：光明凤凰谷创智产业园 项目实景）

【常见问题】

1、光明凤凰谷创智产业园和长圳社区征地返还用地项目是同一个吗？

是。光明凤凰谷创智产业园是园区推广名称，项目以长圳社区征地返还用地项目（宗地A608-0177）备案，两者指向同一园区，位于光明区凤凰街道光侨路与塘家南路交汇处西北侧。

2、园区离地铁站有多远？

园区距地铁6号线长圳站约450米，步行可达，该站可换乘地铁13号线。驾车方面，往南约3分钟可接入外环高速长圳出入口，衔接南光高速与龙大高速。

3、厂房层高和承重是多少？

首层层高6米，楼面承重约20千牛每平方米，约合2吨每平方米；2至3层层高5.4米，承重分别约2吨与1.5吨每平方米；4至6层层高5.4米，承重约0.75吨每平方米。首层与低区适合重型设备，中高区适合中试与研发办公。

4、使用率大概是多少？为什么会有差异？

使用率区间约86%至95%。差异主要来自计容方式与是否含赠送露台、花园等部分，含赠送空间的单元实际使用率更接近区间上限。

5、出售价格大概是多少？

备案均价约1.75万元每平方米，叠加企业购置优惠后折后单价区间约1.35万至1.68万元每平方米，价差由楼层高低、楼栋位置以及是否独栋决定。单层约1244至1400平方米对应总价约1680万至2240万元，约2322平方米大平层对应约3130万至3900万元，整栋独栋产品总价约1.7亿元起。

6、可以租赁吗？租金是多少？

园区以出售为主，也接受租赁。在租房源报价区间约30至35元每平方米每月，200平方米左右精装房源单价约35元，400平方米房源约30元。物业管理费约4.8至5元每平方米每月，停车费约300元每月每位。

7、个人可以购买吗？

项目为M1工业用地上的产业载体，需以企业名义购买，个人不能购置，购置与使用还需符合园区的产业准入要求。

8、园区有哪些配套？

园区自带3栋人才宿舍与沿街商业，配套食堂、商超、共享会议中心、公共检测实验室与产业服务大厅；邻近明湖公园与茅洲河碧道，内部规划绿化与空中露台。

【延伸了解】

工业上楼载体与普通写字楼的区别，主要在承载能力。普通写字楼以办公为主，楼板荷载、层高与货运条件通常无法满足生产设备；而电子信息、智能硬件这类企业往往需要同时容纳研发、中试与中小批量试产，对楼板承重、层高、电力容量与废气处理都有要求。凤凰谷创智产业园在产品设计上按楼层梯度分配承重与层高，因此更适合有硬件环节的企业。

看厂房报价时，最容易忽略的是计价范围的差异。同一园区里，不同楼层、不同单元的使用率可能相差近十个百分点，是否含赠送露台、花园会直接影响可实际使用的面积。此外，整层与整栋的价格逻辑也不同，整栋通常有议价空间，但对企业资质与用途的限制也更明确。

购置产业载体还有几项指标需要提前核实：土地用途决定能否注册与办理环评，消防与环保审批决定用途能否落地，电力容量关系到设备同时开机数量。这几项都可在看楼阶段逐项确认，并写入合同附件。

本文各项参数与价格仅供参考，不构成任何投资或购置建议。项目相关参数、价格及政策以运营方与主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报光明凤凰谷创智产业园，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
光明凤凰谷创智产业园的优势是园区物业以出售为主，也接受租赁、邻近明湖公园与茅洲河碧道，内部规划绿化与空中露台。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：光明凤凰谷创智产业园现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
深工优居 · 楼盘图文重排
整理方说明：深工优居
深工优居为本次信息整理方，信息范围限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载光明凤凰谷创智产业园项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。