辽宁
各位老铁，9月成绩单刚出炉，咱们今天把青岛楼市掰开揉碎了聊。
一句话总结：新房在悄悄回血，二手房还在“以价换量”，土拍市场却是另一番光景。
一、先看新房：环比涨了，但同比还差一大截
9月青岛新房网签4202套，约60万㎡，销售金额96亿，环比涨幅分别为3.6%、5.8%、12.8%。签约均价15996元/㎡，比8月涨了6.6%。
但别急着高兴——同比来看，套数、面积、金额分别下滑48.5%、43.8%、36.1%。环比是暖的，同比还是冷的。 为什么？去年9月基数高，今年购房者观望情绪还没完全散去。
商品住宅这边更有意思。9月签约3017套、39.43万㎡，均价17461元/㎡，环比涨幅都在5%左右。克而瑞数据显示，100-160㎡面积段占成交份额约78.3%，刚改和改善型，已经是市场的绝对主力。
说白了，青岛楼市不是没人买，是买的人变了——刚需在收缩，改善在撑场。
二、再看二手房：周度同比涨34%，月度却在缩水
二手房这个故事更精彩。
先说好消息。房产垂类账号据贝壳公开数据整理的数据显示，9月青岛二手房实时成交量同比涨了34%（2025年9月1171套→2026年9月1579套）。中介圈都在转发这个数，不少业主跑来说“是不是要涨了”。
先别急，这个数字有三层水分。
第一层，去年基数太低。 2025年9月是这轮调整最冷的时候，一个月才1171套，分母小、比例自然好看。
第二层，“以价换量”还是主旋律。 9月上半月贝壳口径日数据里，成交量上去了，但成交均价并没跟上——降价换成交，这招还在用。
第三层，月度总量其实在缩。 根据青岛锐理数据，9月单月二手房网签4836套，较8月下滑7.1%；1-9月全市二手房累计49658套，同比下滑1.5%。
一句话：量在结构性回暖，但价格端还在磨底。
三、繁荣线到底到了没？
什么是繁荣线？简单说就是月度成交量能不能稳住一个健康水位。
新房月均需要6000套以上才能算真正回暖，9月4202套，距离繁荣线还有距离。不过1-9月累计新房签约44239套、599.32万㎡，同比下滑三成左右——下滑在收窄，是积极信号。
二手房方面，1-9月累计近5万套，月均约5500套，算是守住了基本的流动性，但“金九”成色远谈不上爆发。
繁荣线没到，但底部在夯实。
四、土拍市场：核心地块还在“打架”
9月10日，招商蛇口以13.33亿总价摘得市北新都心河西地块，楼面价10926元/㎡，总建面12.6万㎡，直接刷新今年青岛总价地王。
再往前看，6月青特和海通在李沧东李郑庄76号地块上血拼55轮，最终溢价11.61%成交，楼面价10380元/㎡。市北捷能南地块同样经过36轮竞价，海信以7.51%溢价拿下，总价10.64亿。
核心区地块靠抢，远郊地块底价走。 这就是当下青岛土拍的真实写照。
还有一个信号值得注意：8月28日住建部等三部门发布新规，新出让土地优先实行现房销售。青岛9月4日成交的李沧东李庄子地块，就是首宗明确按现房销售模式推进的项目。现房销售意味着购房者“所见即所得”，但房企资金门槛也上去了——高杠杆快周转的时代，真的在翻篇。
五、政策利好：公积金“加码”了
9月20日，青岛出了公积金新政，力度不小：
一是公积金可直接用于装修，每平米1500元标准，最高不超过20万；
二是新市民、青年人贷款额度提升，账户余额倍数扩大到25倍，余额低于1万元统一按1万元核算。
叠加此前的政策——全域取消限购限售、商贷利率3.05%、首套首付15%、公积金家庭最高可贷240万——青岛购房门槛已经是近年最低水平。
六、接下来怎么走？
短期看，10月大概率延续“新房稳、二手磨”的格局。 开发商年底冲量，折扣力度可能加大，新房成交量有望继续爬坡。二手房那边，“以价换量”还会持续，想卖房的得做好心理准备。
中期看，改善型产品是主赛道。 100-160㎡三房、四房成交占比已经说明一切，主城优质板块的改善盘去化周期明显优于远郊刚需盘。
长期看，产品力才是硬通货。 现房销售新规落地后，房企比拼的不再是谁跑得快，而是谁能把房子真正做好。
最后说句掏心窝的话：现在的青岛楼市，不是“买不买”的问题，是“买哪里”和“买什么样的房子”的问题。政策窗口开着，利率低位运行，选择权在你手里——但记住，数据不会骗人，地段不会骗人，但情绪会。
老铁们，你们觉得青岛楼市现在是抄底的好时机吗？评论区聊聊你的看法。觉得有用的话，点个关注，下期咱们聊聊“青岛哪些板块最抗跌”。
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