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一、地块与配套

地块2026年6月11日底价9.09亿摘牌，住宅楼面约2.4万/㎡（比未来之境低0.7万），含0057公建摊入后约2.86-3.22万/㎡。规划8栋322户，北排3栋18F小高+南排5栋7-11F洋房，容积率2.5。

配套方面，地段基本面扎实，配套现成，无需赌规划。300米步行可达地铁8号线+昌平线朱辛庄站。万达广场、万科TBD、超极合生汇三大商圈均已实景营业，一零一昌平实验学校（九年一贯制公办）+一零一未来科学城学校全龄覆盖，积水潭医院回龙观院区、北大国际医院保驾护航。

二、四大户型

星序A 76㎡三室两厅两卫｜起步三居

共76套（24%），约410-440万。这是朱辛庄首次出现75㎡级三居双卫——把上车门槛直接打回三年前。

客观提醒：南北不通透是客观存在；三口之家勉强够用、二孩紧张。全盘仅76套，预算400万的刚需开盘大概率秒空。

星和A 90㎡三室两厅两卫｜刚改黄金户型

共68套（21%），约500-560万。这是星寰2.0"超级交互"升级的最直接落地——LDK+B+P。

客观提醒：部分边户北侧次卧存在西晒问题。

星熠A 105㎡四室两厅两卫｜绝对主力

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共138套（43%），约600-650万。项目绝对主力，北排两栋18F小高层两梯两户。

客观提醒：部分楼栋存在"入户对卫生间"格局问题，介意的客户选房时需核对楼栋位置。

星璟 127㎡四室两厅两卫｜楼王顶配

共36套（11%），约700-780万。3#楼王栋，两梯两户仅36户。

客观提醒：单价、总价都处于项目第一梯队，700万以上入门门槛已触及海淀外溢天花板，更适合昌平本地高端改善客户。

户型矩阵与总价段

76㎡三居76套（24%），约410-440万｜起步上车 90㎡三居68套（21%），约500-560万｜刚改主力 105㎡四居138套（43%），约600-650万｜绝对主力 127㎡四居36套（11%），约700-780万｜楼王顶配。

起步410万是朱辛庄近三年最低上车门槛，主力集中在600-650万（105㎡）。

三、客观提醒

四个核心短板：

一是322户小社区，园林、公区、泛会所配置大概率精简，物业费人均分摊更高；二是单价处于板块高位，对外报价5.8-6.2万/㎡已高于未来之境，长期保值绑定产业落地速度；三是部分楼栋退线较紧（北侧距市政路3米、东侧1米多），低楼层（1-4层）有车流噪音，选房需规避；四是2029年上半年交付，等待近三年，同期东小口、平西府都有准现房。

关键节点

售楼处及4套样板间计划9月底开放，10月中下旬开盘（以预售证审批为准）。对外报价5.8-6.2万/㎡，开盘或有折扣。

朱辛庄0055是这一轮"收官宅地"叙事里的核心地块——板块综合实力最强、有76㎡上车小户型、产品代际差明显，但对着急自住的人来说需要权衡等待成本。

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