楼市三大趋势下，房价走势日渐清晰

楼市下行超预期，回暖潮并未如约而至

大家都知道，2021年，我国楼市出现了罕见的下行趋势。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市中，有52个城市的新房价格出现下跌，64个城市的二手房价格出现下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。除此之外，在2021年整整一年中，总共倒闭的房地产企业有将近400余家，平均来算基本上每天都有一家房地产公司倒闭。通过以上数据的反馈，我们不难发现，2021年，楼市的下行趋势还是很明显的。但在不少房产专家以及业内人士眼中，2021年的楼市下行只是市场的短期波动，并不会持续太长时间，最慢的话，2022年第二季度就会迎来楼市回暖潮，届时，房价或令人心酸。换言之，也就是房价可能会迎来新一轮的上涨。

但现如今，2022年第三季度已经结束，可楼市回暖潮却并未如约而至。更重要的是，2022年以来，楼市下行持续探底，相比2021年，甚至有过之而无不及的态势。根据中指研究院的数据显示，2022年1至7月份，全国商品房销售面积达到了7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额达到了7.6万亿元，同比下降28.8%；全国房地产开发投资额达到了7.9万亿元，同比下降6.4%。更需要注意的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回至2年前，其中，不仅仅包括像牡丹江、安庆、北海、锦州等这类三四线城市，还包括像济南、青岛、武汉、呼和浩特、哈尔滨、贵阳、天津、南宁、南昌等省会城市以及国家中心城市。介于此，房产专家以及业内人士口中：2021年，楼市下行只是市场的短期波动，并不会持续太长时间，最慢的话，2022年第二季度楼市就会迎来回暖潮，届时，房价或令人心酸的言论不攻自破。特别是在楼市三大趋势下，房价走势日渐清晰，该不该买房清楚了。

趋势一：市场突破两个18，楼市发展或已达顶点

经济学家马光远曾经说过，一旦楼市突破两个18，即成交面积超过18亿平方米，成交额超过18万亿元，不管楼市如何发展，都不会再有更好的数据了。根据上海易居房地产研究院的数据显示，2021年，我国商品房销售额达到了18.7万亿元，销售面积达到了18.3亿平方米。换言之，现如今，我国的房地产市场已经突破两个18，这也就意味着，楼市发展或已达到顶点，2022年起，楼市或触顶回落。这个判断的逻辑在于，当市场总量达到历史峰值后，后续需求很难再支撑更高的成交量。人口结构、城镇化速度、居民杠杆率都不支持市场继续扩张。所以，两个18不仅是一个数字，更是一个时代的转折点。

趋势二：住房拥有率饱和叠加库存新高

根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的城镇居民拥有两套及以上住房，可以说，现如今，我国的城镇居民住房拥有率已经近乎饱和。除此之外，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。简单来说，城镇居民住房拥有率的近乎饱和叠加新建商品住宅库存总量的再创新高，也就意味着住房总量的供大于求，以及住房需求的减少，反映到房价上，也就意味着房价很难再继续攀升。当大多数家庭已经有房，新增需求主要来自改善和进城人口，而不是从零开始的刚需，市场就很难再出现过去那种抢房热潮。库存高企则进一步压制价格，开发商为了回款只能降价促销，二手房业主为了变现也只能跟着让利。

趋势三：城镇化趋缓，新增购房需求后备不足

根据第七次人口普查的数据显示，截止到2021年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的城镇化差距进一步缩小，可以预见的是，未来，我国的城镇化趋缓是大概率事件。众所周知，城镇化趋缓，也就意味着农村人口涌入城市的数量减少，如此一来，新增购房需求的后备不足或不可避免。更何况，近年来，新生儿出生率连年降低，人口老龄化日益加剧，人口结构发生质的变化，这样来看，新增购房需求或许还会进一步降低。过去二十年，楼市上涨靠的是城镇化带来的新增需求，如今这个引擎正在减速。没有新增人口和新增家庭持续进城，房子就很难再像过去那样被源源不断地消化。对购房者来说，这意味着未来买房需要更谨慎地选择城市和板块，人口持续流入的核心城市优质房产仍有支撑，人口流出的三四线城市和远郊房产则可能长期承压。

总结

综上所述，在楼市三大趋势的影响下，笔者相信，该不该买房大家也就清楚了。市场突破两个18，意味着楼市发展或已达顶点；住房拥有率饱和叠加库存新高，意味着供大于求格局已经形成；城镇化趋缓叠加人口结构变化，意味着新增购房需求后备不足。这三大趋势共同指向一个结论：房价持续上涨的基础已经不再牢固，楼市正在从普涨时代进入分化时代。对刚需自住来说，遇到核心城市配套成熟的优质房源，可以量力而行；对投资炒房来说，闭眼买房就能赚钱的时代已经结束，需要更加谨慎。看清趋势，理性选择，才是当下最稳妥的策略。