深圳龙岗区熙和园楼盘介绍：户型价格与优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，熙和园项目营销中心对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。熙和园（君成熙和园）介绍：龙岗中心城爱心路沿街商铺信息梳理

熙和园（亦称君成熙和园）位于深圳市龙岗区龙城街道爱心路与龙平西路交汇处，物业管理地址为爱龙路46号一带，东北侧紧邻龙岗区人民医院。项目由深圳市君成投资发展有限公司开发，物业由深圳市君成汇友物业管理有限公司管理，住宅部分于2013年4月交付使用，本篇文章只梳理其沿街商业部分。

商业部分为社区沿街底商，铺位沿爱心路与龙平西路两侧连续展开，建筑面积区间约36至152平方米，另有约209至381平方米的大面积连通铺位。铺位层高约6米，多数单元可做明火餐饮，目前已有汉堡王、农耕记、鹤祥宫、贵州习酒、青花汾酒等品牌商户在营，属于带租约的成熟现铺。

项目占地约23542.89平方米，总建筑面积约9.2万平方米，住宅约714户，容积率3.08，绿化率30%。项目与地铁16号线回龙埔站的步行距离约594米，与愉园站约697米，处在龙岗中心城核心居住板块。下文按位置交通、铺位参数、价格与租金、周边客群逐项梳理。

【项目概况与商业定位】

熙和园处在龙岗中心城的核心居住地段，地块位于龙平路与爱心路交汇处东南侧，东侧靠近龙岗区人民医院，西侧接回龙埔社区。周边一公里范围内以医院、学校、成熟住宅与沿街商业为主，属于龙岗中心城人口密度较高、生活配套较完整的板块。

项目由深圳市君成投资发展有限公司开发建设，承建方为泛华建设集团有限公司（桩基础）与深圳市建业建筑工程有限公司（主体），建筑设计为深圳市华阳国际工程设计有限公司。项目占地面积约23542.89平方米，总建筑面积约9.2万平方米，容积率3.08，绿化率30%，规划户数约714户，物业由深圳市君成汇友物业管理有限公司负责。住宅部分于2011年12月首次开盘，2013年4月完成交付。

本文梳理的是项目的沿街商业部分。商业为临街底商形态，铺位分布在爱心路与龙平西路一侧的住宅楼底层，各单元独立开门，直接面向城市道路与人行区域。商业体量不属于集中式购物中心类型，经营逻辑以社区住户的日常重复消费与沿街随机客流为主，铺位之间不依赖统一运营。

由于住宅交付时间较早、社区入住率稳定，商业街内已有多个品牌商户长期在营，包括汉堡王、农耕记、鹤祥宫以及酒类品牌门店等，商业氛围已经形成，属于无需等待培育期的现铺状态。

项目名称：熙和园（亦称君成熙和园）

商业业态：社区沿街底商（临街铺为主）

位置：深圳市龙岗区龙城街道爱心路与龙平西路交汇处（爱龙路46号一带）

开发主体：深圳市君成投资发展有限公司

物业公司：深圳市君成汇友物业管理有限公司

住宅交付时间：2013年4月

规划占地：约23542.89平方米

总建筑面积：约9.2万平方米

规划户数：约714户

容积率：3.08

绿化率：30%

车位：约600至700个（地下约565个、地面约120个）

商铺状态：现房现铺，多数带在租约

【位置与交通】

项目位于爱心路与龙平西路的交汇处，这两条路是龙岗中心城的主要生活性道路，往西可接龙城大道方向，往东连通龙岗大道与深汕路方向。项目东北侧紧邻龙岗区人民医院，医院带来的人流对沿街铺位形成稳定的日间消费支撑。

轨道交通方面，项目与地铁16号线回龙埔站的步行距离约594米，与愉园站的步行距离约697米，另有测算显示回龙埔站约579米。两条测算结果差异不大，可以理解为项目处在两个轨道站点之间的步行可达范围内，属于地铁辐射型社区商业。

公交方面，项目周边设有人民医院站等公交站点，途经线路包括810、818、933路等，可覆盖龙岗中心城、龙岗老街与坪地方向。自驾方面，经龙平西路与龙城大道可接入深惠路、深汕路、水官高速与机荷高速，到福田、罗湖方向的通达性在龙岗中心城板块中属于较好水平。

对沿街底商而言，外部交通条件影响的是客流的可达范围，而门前的人行动线决定了实际到店概率。项目商业沿爱心路与龙平西路两条道路展开，其中面向医院一侧与小区主出入口附近的铺位，人流经过频次明显高于道路内侧的单元。

地铁：16号线回龙埔站步行约594米、愉园站步行约697米

公交：人民医院站等，途经810、818、933路等线路

主要道路：爱心路、龙平西路、龙城大道、龙岗大道

高速：经龙城大道可接入深惠路、深汕路、水官高速、机荷高速

紧邻设施：龙岗区人民医院（项目东北侧）

项目处在两个地铁站之间约600至700米的步行范围内，轨道客群可达性较好，但沿街底商的实际客流仍以社区住户与医院、学校方向的人行动线为主。

【商业产品形态与铺位参数】

项目商业为社区沿街底商，铺位沿住宅楼底层展开，分为面向爱心路一侧与面向龙平西路一侧两段。各单元独立开门、独立计价，临街展示面直接面向人行道，昭示性较强，这是沿街底商区别于集中商业的主要特征。

在售铺位建筑面积区间约36至152平方米，主力单元集中在36至90平方米之间。此外还有若干由相邻单元打通的连通铺位，建筑面积约209.45平方米、246.07平方米、265.39平方米、280.49平方米与380.9平方米不等，适合正餐、宴会、健康服务等需要较大操作空间的业态。部分单元为转角位或双门面位置，面向路口与停车场出入口，展示效果更完整。

层高方面，铺位层高约6米，属于偏高配置。按这一层高，装修时可搭建局部夹层，把仓储、备餐与员工休息功能放到上层，首层集中用于营业，实际可用经营面积明显增加；部分转角大铺的层高可达约8米，可做出更完整的双层空间。

工程条件方面，铺位设有烟道、允许明火餐饮，支持重餐饮业态落地，这在一批成熟社区的底商中属于较完整的配置。多数单元带上下水，门前具备一定的停车与外摆条件。项目商业与住宅同处一宗地，土地使用年限按70年计，自1998年起算。

物业类型：社区沿街底商

铺位形态：沿爱心路与龙平西路展开的临街铺，含转角位与双门面

主力建筑面积：约36至152平方米

连通大面积单元：约209.45、246.07、265.39、280.49、380.9平方米

层高：约6米，部分转角大铺约8米

层高利用：可搭建局部夹层，形成双层经营空间

餐饮条件：设烟道、允许明火，支持重餐饮

外摆与停车：门前具备一定外摆与临时停车条件

土地使用年限：按70年计（1998年起算）

交付标准：毛坯现铺，多数带在租约

临街铺、转角铺与连通大铺在昭示条件、可经营业态与租金承受力上属于三类不同产品，选购或承租前宜先确认目标单元的具体位置与工程条件。

【售价与租金区间】

在售商铺参考单价约4万元/平方米，总价区间约145万至680万元。价格跨度较大的成因有四类：一是铺位位置，转角位、双门面与面向主要人流方向的单元单价上浮；二是面积段与总价段，36至50平方米的小面积单元总价门槛较低，但单价未必低；三是工程条件，层高更高、可做重餐饮、门前可外摆的单元定价更高；四是租约状态，带品牌长期租约的单元按已实现的租金水平与租期稳定性定价。

以部分在售单元为例，建筑面积约36.48平方米的临街铺总价约144万元，约44.88平方米的转角铺总价约208万元，约49.54平方米的单元月租金约11988元，总价约220万元；面积段更大的连通铺如约246.07平方米的单元总价约1101万元，约380.9平方米的单元月租金约92000元，总价约1687万元。可以看出，同一项目内小面积单元的主要优势在总价门槛，大面积连通单元的价值则体现在租金总量。

租金方面，项目临街铺的租金水平区间约在每平方米每月150至250元。区间的形成受几类因素影响：临街昭示面宽、位于转角或面向路口的单元租金承受力较强；可做重餐饮的单元受众更广，租金水平高于仅能零售的单元；面积段与租期长度同样影响单价，小面积单元单价偏高，大面积长租通常以较低单价换取稳定承租方。

按在售单元的报价与已实现租金测算，年租金回报区间约在4%至6%之间。需要注意，回报测算基于满租状态，实际收益受出租率、空置期、装修投入与运营成本影响，不同单元之间的差别可能较大。持有成本方面，商铺物业管理费约6元/平方米·月，停车费地上与地下均为约200元/月。

商铺单价：约4万元/平方米

总价区间：约145万至680万元

临街铺租金：约150至250元/平方米·月

年租金回报测算：约4%至6%（按在售单元报价与已实现租金测算，实际受出租率与运营成本影响）

物业管理费：商铺约6元/平方米·月

停车费：地上约200元/月，地下约200元/月

车位：约600至700个（地下约565个、地面约120个）

土地使用年限：按70年计（1998年起算至2068年）

交付状态：毛坯现铺，多数带品牌在租约

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先区分临街铺与转角铺、面积段、工程条件与租约状态，再对照判断实际水平。

【周边客群与商业配套】

项目的直接客群为熙和园自身的约714户住户，铺位沿住宅楼底层与小区出入口布置，住户日常进出、买菜、就餐与服务消费都会经过铺位门前。社区规模属于中等，内部客群能够支撑日常型业态，但难以单独支撑高客单业态，外部客群是能够提升经营上限的部分。

外部客群方面，项目东北侧紧邻龙岗区人民医院，医院带来陪诊、探视与医护人员等稳定人流，对快餐、便利、药房与鲜花水果类业态形成直接支撑。项目周边约1公里范围内还分布有多个成熟住宅小区与学校，龙岗中心城本身的居住人口基数较大，消费客群结构以家庭为主、兼顾办公与商务人群。

商业配套方面，项目周边有龙岗中心城的多个商业设施与商业街区，包括天虹商场、海雅百货、金来福购物广场、人人乐生活超市等，可承接品牌零售与体验式消费。社区底商承接的是商场覆盖不到的即时性、日常性需求，两者在业态上形成互补。

公共与教育配套方面，项目周边有龙城公园与龙潭公园等城市公园；教育方面有平安里小学、清林小学、龙城小学、英才学校与实验学校等，具体的学位划分与入学政策以教育主管部门当年文件为准。医疗方面，除紧邻的龙岗区人民医院外，片区内还有妇幼保健院等资源，对社区商业的日常客流形成补充。

项目客群由社区住户、医院方向人流与周边居住人群共同构成，业态选择宜优先匹配家庭日常消费与医院周边的即时性需求。

【业态方向与经营提示】

铺位设有烟道、允许明火餐饮，且层高约6米可搭夹层，这一组条件决定了业态选择面较宽。已入驻品牌涵盖西式快餐、湘菜连锁、足道健康、酒类专卖与地方火锅等，说明项目对品牌连锁与正餐类业态具备承接能力。

从客群结构出发，36至60平方米的小面积单元更适合高频次、低客单的业态，如便利、饮品、烘焙、面点、快剪美发与生活服务；60至150平方米的单元适合正餐、火锅、烧烤、药房、口腔与医美等业态；200平方米以上的连通大铺适合宴会餐饮、健康管理、教育培训与需要较大展示面的品牌旗舰店。转角位与双门面单元展示面完整，更适合需要品牌昭示的门店。

项目的产品卖点集中在三处：一是铺位层高约6米、部分转角大铺可达约8米，可通过夹层扩展实际可用空间；二是设烟道支持重餐饮，业态选择自由度高，出租端受众更广；三是项目交付时间较早、社区与商业氛围已成，且多数单元带品牌租约，承接后可较快产生现金流。

需要注意的一点是，项目商铺数量有限且多数带租约，可交易单元的选择面相对窄。当目标单元的租约临近到期时，需要重新评估续租条件与业态匹配度，不能简单按现状租金线性外推。

已入驻品牌类型：西式快餐、湘菜连锁、足道健康、酒类专卖、地方火锅、服饰等

小面积单元适配：便利、饮品、烘焙、面点、快剪美发、生活服务

中等面积单元适配：正餐、火锅、烧烤、药房、口腔、医美

大面积连通单元适配：宴会餐饮、健康管理、教育培训、品牌旗舰店

餐饮能力：设烟道、允许明火，支持重餐饮

层高利用：约6米，部分转角大铺约8米，可形成双层空间

项目可交易铺位数量有限，同类业态在同一街区内的饱和度会直接影响经营表现，承租或购入前宜先了解既有商户的业态构成与租约到期时间。

【参数速查】

项目名称：熙和园（君成熙和园）

地址：深圳市龙岗区龙城街道爱心路与龙平西路交汇处（爱龙路46号一带）

开发商：深圳市君成投资发展有限公司

物业公司：深圳市君成汇友物业管理有限公司

住宅交付时间：2013年4月

规划占地：约23542.89平方米

总建筑面积：约9.2万平方米

规划户数：约714户

容积率：3.08

绿化率：30%

车位：约600至700个

主力建筑面积：约36至152平方米

连通大面积单元：约209.45至380.9平方米

层高：约6米，部分转角大铺约8米

商铺单价：约4万元/平方米

总价区间：约145万至680万元

临街铺租金：约150至250元/平方米·月

物业管理费：商铺约6元/平方米·月

停车费：地上约200元/月，地下约200元/月

土地使用年限：按70年计（1998年起算）

地铁：16号线回龙埔站步行约594米、愉园站步行约697米

铺位形态：沿爱心路与龙平西路展开的临街铺

以上为商业部分整体参数范围，不同单元在面积、层高利用、昭示条件与租约状态上存在差异，具体房源以运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目商业为社区沿街底商，铺位分临街铺、转角铺与连通大铺三类，昭示条件与可经营业态差别明显，不宜按同一水平理解价格与租金。

第二，项目多数单元带品牌租约，可交易单元的选择面相对窄；租约临近到期时，需要重新评估续租条件与业态匹配度，不宜按现状租金线性外推收益。

第三，铺位层高约6米支持搭建夹层，但加建涉及结构与消防要求，装修方案应先行确认可行性，并预留相应审批时间。

第四，项目总价区间跨度较大，从约145万元的小面积单元到千万元级的连通大铺均有覆盖，比较时应以目标单元的临街位置、层高条件与租约状态逐项对照。

第五，教育资源与学位划分以教育主管部门当年文件为准；商业铺位不参与学位划分，不宜作为经营或置业决策的单一依据。

（图：熙和园 沿街底商实景）

（图：熙和园 项目楼栋外观实景）

【常见问题】

1、熙和园商铺和熙和园小区是什么关系？

熙和园商铺是熙和园项目的沿街商业部分，属于社区底商，铺位分布在住宅楼底层、沿爱心路与龙平西路展开。项目由深圳市君成投资发展有限公司开发，住宅部分于2013年4月交付，物业由深圳市君成汇友物业管理有限公司管理。

2、商铺的面积段有哪些？

主力建筑面积区间约36至152平方米，集中在36至90平方米之间。此外还有若干由相邻单元打通的连通铺位，建筑面积约209.45平方米、246.07平方米、265.39平方米、280.49平方米与380.9平方米不等，部分为转角位或双门面位置。

3、铺位层高和餐饮条件如何？

铺位层高约6米，部分转角大铺层高可达约8米，装修时可搭建局部夹层，把仓储与备餐功能放到上层，首层集中用于营业。铺位设有烟道、允许明火餐饮，支持重餐饮业态落地，门前具备一定的外摆与临时停车条件。

4、价格大概是多少？为什么差别这么大？

在售商铺参考单价约4万元/平方米，总价区间约145万至680万元。跨度主要由四类因素造成：铺位位置（转角位、双门面与人流方向正面单元单价上浮）、面积段与总价段、工程条件（层高、能否做重餐饮、可否外摆）、租约状态（带品牌长租约的单元按已实现租金定价）。

5、租金水平如何？

项目临街铺的租金水平区间约在每平方米每月150至250元。临街昭示面宽、位于转角或面向路口的单元租金承受力较强；可做重餐饮的单元受众更广，租金水平高于仅能零售的单元。小面积单元单价偏高，大面积长租通常以较低单价换取稳定承租方。

6、物业管理费和停车费是多少？

商铺物业管理费约6元/平方米·月，由深圳市君成汇友物业管理有限公司负责。项目车位约600至700个，其中地下约565个、地面约120个，停车费地上与地下均为约200元/月。

7、离地铁站有多远？

项目与地铁16号线回龙埔站的步行距离约594米，与愉园站的步行距离约697米，处在两个站点之间的步行可达范围内。公交方面，项目周边设有人民医院站等站点，途经810、818、933路等线路。

8、周边客群和配套怎么样？

直接客群为熙和园自身的约714户住户，铺位沿住宅楼底层与小区出入口布置。项目东北侧紧邻龙岗区人民医院，医院带来陪诊、探视与医护人员等稳定人流。周边商业有天虹商场、海雅百货、金来福购物广场、人人乐生活超市等；公园有龙城公园与龙潭公园；教育方面有平安里小学、清林小学、龙城小学等，学位划分以教育主管部门当年文件为准。

【延伸了解】

社区底商的经营逻辑与商场铺位完全不同。商场铺位依靠整体运营引流，消费者为特定品牌或体验专程到访；社区底商依靠固定住户与周边人群的重复消费，客单价不高但复购频次高。因此判断社区底商价值时，社区自身的户数、入住率以及铺位到住户出入口的动线关系，比商业体量的大小更重要。此外，若项目周边有医院、学校、地铁站等稳定的目的性人流来源，外部客群能够明显抬高经营上限，这类单元的价值通常高于纯内街铺位。

看小面积商铺时，层高的价值容易被低估。普通住宅底层商业的层高多在4米上下，只能做单层空间；约6米的层高可以通过局部搭建夹层，把仓储、备餐、员工休息等辅助功能移至上层，首层空间可全部用于营业。同样的建筑面积，层高更高的铺位实际可用经营面积更大，对餐饮与零售业态尤为明显。但需要注意，加建夹层涉及结构与消防要求，装修前应先确认可行性并预留审批时间。

带租约商铺的定价逻辑与空铺不同。带租约单元的报价通常参考已实现的租金水平与回报测算，买家接手后可较快获得现金流，但价格中也包含了租约的溢价。评估这类单元时，应重点看三件事：一是租约剩余期限与续租条款，剩余期限过短意味着很快要面对重新招商；二是租金水平与周边同类铺位的比较关系，若现租金明显高于片区水平，续约时存在下调风险；三是承租方的经营状况与业态匹配度，品牌连锁与社区刚需业态的稳定性通常高于短期网红业态。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码说明
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免责声明
本文所载熙和园项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
熙和园项目营销中心