王石，又杀回房地产了

作者 | 余生

来源 | 邱处机

王石又杀回来了。

9月28日，深圳深石城市更新有限公司正式注册成立。注册资本1500万元，注册地选在深圳盐田区小梅沙——王石亲自担任董事长，法定代表人是杜吉良。

消息一出，地产圈的反应出奇一致：王石杀回房地产了。

但仔细看这家公司的底牌，你会发现，“杀回来”这三个字用得太简单了。

01

1500万，5个股东，5个老万科人

深石城市更新的注册资本只有1500万元。这个数字放在今天的房地产行业，连一块地的保证金都不够。

股东结构更值得玩味。5家股东，每家持股20%，平权持股，谁也不是绝对说了算。王石通过深石管理咨询（深圳）有限公司间接持股，最终受益股份约19.99%，表决权20%。

不是控股，是攒局。

再看管理层。法定代表人杜吉良，1986年生，从万科苏南一路做到事业部总经理，2021年跟随王石创业。核心董事里，姜浩在万科任职超20年，曾任万科深圳商业管理公司总经理；韦业宁做过万科苏南公司总经理，2019年离职后转向城市更新和文旅运营。

都是清一色的万科旧部。

但真正泄露王石真实意图的，是经营范围。

商业综合体管理、旅游开发项目策划咨询、酒店管理、住房租赁、停车场服务、市场营销策划——一条都没有“房地产开发”。

翻译过来就是：不拿地，不盖楼，专门做存量资产的运营和盘活。

王石选小梅沙，不是随手一填。

小梅沙是深圳老牌滨海度假区，2019年就启动了总投资超200亿元的片区整体改造，目标是“世界级都市型滨海旅游度假区”，也是深圳首个文旅类城市更新重点项目。

而深石更新的经营范围里，旅游开发策划、酒店管理、商业综合体管理，跟小梅沙正在建的滨海广场、酒店、商业街几乎一一对应。

更耐人寻味的是隔壁。大梅沙，王石已经深耕了八年。

02

他离开万科的九年，一天都没闲着

2017年6月，王石正式辞去万科董事会主席职务。那一年他66岁。

很多人以为他会去爬山、赛艇、做红烧肉。他确实爬了山，但也悄悄布了一盘大棋。

辞任后，王石创办深石集团，主攻三个方向：碳中和社区、运动健康、绿色金融。

大梅沙的“生物圈三号”是他最拿得出手的作品。前身是万科总部大楼，被他改造成近零碳社区。

楼顶铺了8000多平方米光伏板，一年发电约72万度，绿电比例从17.5%拉到85%，建筑综合节能率85%。微电网、虚拟电厂、合同能源管理跑下来，不靠补贴这生意也能转。

目前项目还在往周边扩，规划覆盖3.2平方公里，涉及约两万常住居民。

今年6月，他又在上海搞了一家运动科技公司，经营范围含体育赛事策划、体育经纪人服务。8月，大梅沙首家“顽石”HYROX训练馆开业，自由训练108元一小时，私教课308元一小时。

从碳中和到健身，从绿色金融到运动科技，看起来跨度不小，但底层逻辑是通的——都是围绕存量空间做运营。

大梅沙做碳中和，小梅沙做城市更新。两个片区之间不是几公里海岸线，是一套从绿色改造到资产运营的完整闭环。

王石揣着现成样板进场，一上来就站好了位置。

03

房地产的玩法，真的变了

王石为什么挑这个时候回来？

看一组数字就懂。

住建部的数据：二手房交易占比2020年才27%，2025年到了46%，2026年前8个月则冲到52%，首次超过新房。

中指研究院的数据更直接，30个重点城市二手房成交套数占比达68%，北京、上海都超80%。

过半这道线一跨，房地产正式进入存量时代。

全国城镇存量住宅超过335亿平方米。这块盘子，比新盖房子大得多，也复杂得多。

与此同时，政策端也在加码。2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是第一部国家级城市更新专项规划。住建部的目标很具体：5年新开工改造老旧小区11.5万个，建设改造5000个完整社区，更新加装电梯57.5万台，改造危旧房50万套。

而王石的老东家万科，还在化险的路上。2026年上半年，万科预计亏损120亿到150亿元，债务和流动性依然承压。那个靠拿地、盖楼、卖房的时代，确实回不去了。

王石赌的，是另一条路。

过去拼的是谁能拿到地，未来拼的是谁能把现有的楼、现有的片区盘活、运营好。

这恰恰是他过去九年一直在练的手艺。

04

75岁的开局

有人会说，1500万注册资本，5个股东各拿300万，这个盘子太小了，能翻出什么浪？

但别忘了，王石从来不是靠钱多赢的。

1984年他组建万科前身时，靠的是倒卖玉米赚来的第一桶金。1988年万科股份化改造，他放弃了个人股权，选择了做职业经理人。1999年到2017年，他把万科做成中国房地产的标杆，靠的是制度、团队和判断力。

这一次，他又站在了一个新赛道的起点上。

75岁，不拿地，不盖楼，带着五个老部下和五方股东，在小梅沙重新开局。

至于这盘棋能不能下成，还得看后续。但至少有一点是确定的：当大多数人还在用旧地图找路的时候，王石已经在画新地图了。

（全文完）