广西
一个听着很离谱的判断摆出来：一年半以后，新房可能会不够卖。很多人一听就不信，毕竟现在房子明明还堆着，7.53亿平方米的库存摆在那儿，二手房成交占比都过半了，看起来早就不缺房子。但事情并没有想象中那么简单，整个市场早就已经发生了翻天覆地的改变。
先把这个判断说清楚
9月17日，高盛办了一场中国房地产专家电话会。会上，上海易居房地产研究院院长丁祖昱抛出一个判断：从2027年3月开始，新房市场会出现持续12到18个月的明显供应短缺。消息一出，地产板块连着涨，万科、绿地、世联行一批股票直接封板。资本不会做慈善，敢在这个时点冲进去，就是算清了一笔普通人还没看清的账。丁祖昱把供应分成三段看，说得很细。眼下这一段，供应不但不会缩，说不定还有小幅增加，因为开发商赶在8月28日新规生效之前，扎堆去抢批预售证，一大批老项目正排着队入市，买卖两边大体是平衡的。
为什么偏偏是那一年的空档
从2027年3月到2028年9月，这一段被看成供应收缩最明显的时候，前后12到18个月。原因不复杂，就是8月28日那份新规矩，把开发商的打法给改了。以前拿地大半年就能开盘卖房，预售款先进自己口袋；现在得等主体结构封顶才让卖，首付款和房贷还要全部锁进监管账户，等项目竣工验收才让动。换句话说，过去靠抢预售快速回笼资金的那套打法，直接被按住了。资金回笼周期拉长，单项目年化回报从过去的15%到20%，变成现在3%到7%，整体跟银行理财差不多。当然，拿地成本低了之后，开发商资金压力拉长，但利润相对不变。土地那一头最直白：1到8月国有土地使用权出让收入13753亿元，同比降了28.6%。新开工那一头也一样，新开工面积跟新房销售面积比，只有59.9%，远低于供需平衡需要的水位。在这种情况下，中间就出现了一个空档期。所以产生出来的问题，大家有目共睹，并不是单纯涨和跌这么简单，而是多维度的市场改变。
新房的样子，也在跟着变
光盯着“短缺”两个字，也容易看偏。真正在变的，是新房本身越来越不像以前那个新房了。现在开发商推出来的新盘，基本上都是冲着改善和高端去的，容积率压得很低，楼盖得疏，小区里人没那么多，住起来的舒适度比前几年那批高周转产品好上一截。144平方米以上大户型的成交占比，已经冲到了近几年最高。放到全国看，120平方米以上的新房成交，占比也过了四成半。开发商不敢再靠小户型走量了，能盖得起的，都在往大户型、好产品上靠。以后入市的新房，总量会变少，可单套会变大、变好。所以相对来说，房子整体都是以高品质的形式去推进的。这也意味着，未来新房市场的供应短缺，不是简单“房子不够”，而是“好房子不够”。核心地段、低密、大户型、好物业的房源，会越来越稀缺。
二手房越卖越多，是靠什么换来的
再看二手房这一头，成交确实越来越多，但这份热闹，不是天上掉下来的。杭州今年上半年成交二手住宅4.67万套，是近五年同期的第二高。可同一时间，它的二手均价同比跌了15.2%，量是拿价格硬换回来的。更值得看的是总价段。今年上半年，杭州总价300万以内的房子，成交占比冲到了73.6%，其中200万以内的过了五成，200到300万这一档占22.9%。对于整个二手房市场的改变，只是很多人都已经发生了一个巨大的看法，因为“性价比更突出”，选择性更强悍。换句话说，二手房正在用价格优势承接大量刚需，而新房则在往改善和高端走。两条线各走各的，形成了不同的市场节奏。
对普通购房者意味着什么
如果丁祖昱的判断成立，那么2027年3月之后，新房供应会明显收紧，而需求端经过几年积累，可能重新释放。届时核心城市优质新房可能率先出现供不应求，价格也会有所反应。但这不是全国普涨，而是结构性短缺。人口流入的核心城市、核心地段，新房供应本来就不多，现房销售又拉长了建设周期，短缺会更明显。而人口流出的三四线城市，即便新房供应减少，也未必有人接盘。对购房者来说，未来两年是一个重要的窗口期。如果打算买核心城市优质新房，现在到2027年初，可能还有相对充足的选择和议价空间。等到供应真正收紧，好房源可能要靠抢。如果手里有多套劣质房产，也应该趁市场还有流动性时，尽快置换到核心资产。楼市不会简单重复过去，但供需关系的变化，永远是最值得关注的信号。
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