深圳龙岗区保利招商·雍山郡楼盘介绍：户型与价格

开发商营销中心信息公示
2026年10月，保利招商·雍山郡项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。保利招商·雍山郡（雍山郡花园商业）介绍：龙岗新生片区社区临街商铺信息梳理

保利招商·雍山郡的商铺部分备案名为雍山郡花园商业，位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与雅新路交汇处，北侧紧邻龙坪大道。项目由深圳市保捷房地产开发有限公司开发，该公司由保利置业与招商局集团旗下主体共同组建，物业管理由深圳保利佳物业管理有限公司承担。本文只梳理该项目的商业与商铺部分。

商铺为社区临街底商与街区式商业，商业建筑面积约1万平方米，共89套，分布在1至3层，建筑面积区间约30至256平方米，其中约30至60平方米的小微铺与约60至120平方米的主力经营铺占比较大。商铺层高约4.5至5.4米，使用率约97%，物业管理费约9.5元/平方米·月。

项目商业于2023年12月入市，2025年3月交付，目前为现房现铺。价格方面，商业均价约每平方米2万元，单价区间约每平方米8000元至3万元，总价约99万元起。交通方面，项目与地铁3号线东延线新生站的距离约900米至1公里。下文按位置交通、商铺参数、价格与费用、客群基础与业态适配逐项梳理。

【项目概况】

保利招商·雍山郡位于龙岗区龙岗街道新生社区，处在龙岗中心城与新生片区衔接地带。项目整体为居住社区配套商业形态，商业部分由社区临街底商与街区式商业组成，备案名为雍山郡花园商业。需要说明的是，项目本体包含多种产品类型，本文只梳理商业与商铺部分，不涉及其他产品形态。

商业规模上，项目自带商业建筑面积约1万平方米，商铺共89套，分布在1至3层，形成沿社区外围的带状商业动线。商业与社区出入口、幼儿园及小区主入口在动线上相互衔接，日常消费的到店便利度较高。

项目开发主体为深圳市保捷房地产开发有限公司，该公司由保利置业与招商局集团旗下主体共同组建，物业管理由深圳保利佳物业管理有限公司承担，物业管理费约9.5元/平方米·月。项目规划总占地面积约2.4万至2.5万平方米，规划总建筑面积约13万至18.27万平方米，商业部分为现房现铺，交付时间为2025年3月。

从社区人口基础看，项目规划户数约1575至1592户，社区整体以自住型居住为主，日常消费频次较高。商铺以小面积段为主，单铺总价门槛相对可控，适合小微经营与社区配套服务类业态。

项目名称：保利招商·雍山郡（商铺备案名：雍山郡花园商业）

位置：深圳市龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与雅新路交汇处（北侧紧邻龙坪大道）

开发商：深圳市保捷房地产开发有限公司（保利置业与招商局集团旗下主体共同组建）

物业管理：深圳保利佳物业管理有限公司，约9.5元/平方米·月

物业类型：社区临街底商、街区式商业

商业建筑面积：约1万平方米

商铺套数：89套（分布在1–3层）

入市与交付：2023年12月入市，2025年3月交付，现房现铺

预售许可：深房许字（2022）龙岗018号

项目规划：占地约2.4–2.5万平方米，总建筑面积约13万–18.27万平方米，规划户数约1575–1592户

【位置与交通】

项目位于龙岗区龙岗街道新生社区，处在龙凤路与雅新路交汇处，北侧紧邻龙坪大道。项目西侧为盐龙大道，从盐龙大道可全程无红绿灯接驳水官高速与外环高速，往罗湖、福田方向的车行条件较好；东侧为龙岗大道，是深圳往惠州方向的主要通道。

轨道交通方面，项目与地铁3号线东延线新生站的距离约900米至1公里，3号线东延线通车后可便捷换乘进入罗湖、福田与前海方向；规划中的地铁21号线在新生站设站，可与3号线形成换乘；深惠城际在新生站及坪地站方向也设有站点，通车后片区与深圳北站、西丽枢纽的连通效率将进一步提升。需要留意的是，站点与项目之间的接驳仍以公交、步行或短途接驳为主。

公交方面，项目周边规划建设公交首末站，多条公交线路环绕社区，可通达龙岗中心城各片区。项目所处的龙岗中心城片区集聚多家政务机构、写字楼集群与三馆一城等人文配套，商务与生活配套体系较为完整。

地铁：3号线东延线新生站约900米–1公里；规划21号线新生站

城际：深惠城际新生站、坪地站方向（建设中）

主干道：盐龙大道（全程无红绿灯接驳水官高速、外环高速）、龙坪大道、龙岗大道、龙凤路、雅新路

公交：项目周边规划建设公交首末站，多条线路环绕社区

片区配套：龙岗中心城政务机构、写字楼集群、三馆一城等设施

项目商业沿社区外围分布，北侧龙坪大道方向与南侧雅新路方向的铺位可达性与展示面不同，选址时可按目标铺位分别测算客流路径。

【商铺产品与空间参数】

项目商铺为社区临街底商与街区式商业，共89套，分布在1至3层。建筑面积区间约30至256平方米，其中约30至60平方米的小微铺适合便利店、饮品、烘焙、生鲜便利与生活服务类业态；约60至120平方米的主力经营铺适合堂食餐饮、社区超市、教培与美容美发等业态；约120至256平方米的较大面积铺位可满足集合店、健身与生活服务集合店的经营需求。

空间尺度上，商铺层高约4.5至5.4米，户型格局方正，公摊较小，整体使用率约97%，无暗铺与明显死角。较低的公摊比例意味着同等建筑面积下可获得更多的实际经营面积，这一指标在社区底商中较为重要。

经营条件方面，商铺全场铺位通上下水，多数铺位可支持轻餐饮、茶饮小吃、社区生鲜、便民零售、生活服务与美容工作室等业态，经营限制相对较少。是否可做明火餐饮或需要独立排烟的业态，需以铺位的烟道、排烟竖井与电力容量条件为准。

楼层分布上，1至3层的商业形态使不同楼层在到达便利度上存在差异：一层铺位直接面向人行道与社区出入口，可见性与到达便利度较高；二层、三层铺位更多依赖垂直交通与社区内部动线，适合对首层位置依赖较弱、对面积与服务体验要求更高的业态。

商铺套数：89套（1–3层）

面积区间：约30–256平方米

主力面积段：约30–60平方米小微铺；约60–120平方米主力经营铺

商铺层高：约4.5–5.4米

使用率：约97%

经营条件：全场铺位通上下水，多数可支持轻餐饮与生活服务类业态；明火餐饮需核对烟道与排烟条件

装修状态：毛坯交付，可按业态自行组织装修

商业形态：社区临街底商与街区式商业

【价格与费用构成】

商业均价约每平方米2万元，单价区间约每平方米8000元至3万元，总价约99万元起。价格跨度主要由四方面因素决定：一是楼层位置，一层临街铺位因到达便利与展示面条件较好，单价高于二层、三层铺位；二是面积段，约30至60平方米的小微铺总价门槛低、流通性好，单位单价相对偏高，120平方米以上的大面积铺位单价有一定回落；三是展示面与朝向，面向社区主入口、龙凤路或雅新路方向的铺位可见性更好，单价相应上浮；四是成交时点，同一铺位在不同销售阶段的优惠安排不同，实际成交价与挂牌价存在差距。

持有成本方面，物业管理费约9.5元/平方米·月，由深圳保利佳物业管理有限公司提供物业服务。项目车位规划为地下约1317个、地上约60个，车位配比相对充足，商住分区停车规划兼顾居民与商业客流的停放需求。

如用于出租，月租金水平受业态、楼层与展示面条件影响，一层临街铺位与二层、三层铺位之间存在明显差距，餐饮类业态因承租能力较强，租金水平通常高于零售类业态；同一楼层内，靠近社区出入口与幼儿园一侧的铺位因客群到达密集，租金也相对更高，具体报价需按铺位与业主或运营方逐间洽谈。

商业均价：约2万元/平方米

单价区间：约8000–30000元/平方米（受楼层位置、面积段、展示面、成交时点综合影响）

总价门槛：约99万元起

物业管理费：约9.5元/平方米·月

车位配置：地下约1317个、地上约60个，商住分区停车

装修状态：毛坯交付

商铺价格与租金均为市场浮动项，比较不同铺位时宜先统一楼层、展示面条件与业态准入可行性，再对照判断单位价格是否合理。

【客群基础与周边商业配套】

项目所在社区规划户数约1575至1592户，居住氛围成熟，常住人口基数较大。社区型商铺的核心客群来自居民日常出入动线，早间通勤、傍晚回家与周末时段形成三个消费高峰，刚需消费频次高、客源粘性相对稳定。项目自带的幼儿园与社区活动空间进一步提升了人员到达频次，铺位与社区出入口、幼儿园周边的动线关系直接影响日常客流。

教育配套方面，项目规划自带约1600平方米、6班的幼儿园，周边约200至300米范围内有仙田外国语学校，该校为72班九年一贯制公办学校，其中小学48班、初中24班；片区内还分布东兴外国语学校、德邦高级中学、华中师范大学附属龙园学校等。学校周边的教培、文具、餐饮与生活服务需求，对有相应业态规划的铺位形成补充客源。需要说明的是，学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准，不作任何入学承诺。

商业配套方面，项目自带商业建筑面积约1万平方米，1公里范围内有今日中心约10万平方米集中商业（建设中）与龙园印象城约13万平方米集中商业，2公里范围内有约26万平方米精品社区商业集群，5公里范围内可到达万科广场、万科里、三馆一城、宝能allcity、星河ICO等成熟商业设施。集中商业与社区沿街商业在业态上形成互补：集中商业承担目的性消费与品牌消费，社区底商承接日常高频的即时消费。

生态与生活配套方面，项目周边有红花岭低碳生态公园、清林径森林公园、龙园公园、龙岗儿童公园（建设中）与新生水库等，区域内1水8公园的环境格局提升了片区的居住吸引力，也为周末时段的休闲消费带来一定客流。

社区常住人口构成日常基础客群，幼儿园与学校周边动线带来额外的到店频次。

周边集中商业与社区沿街商业形成互补，选址时宜避开与邻近集中商业主力业态直接重叠的方向。

教育配套的相关安排以教育主管部门当年文件为准，本文不作入学承诺。

【业态适配与经营条件】

社区底商的业态选择，首要判断依据是客流到达方式与消费频次。约30至60平方米的小微铺适合便利店、饮品、烘焙、早餐、社区生鲜与快递代收等高频即时消费业态，这类业态依赖居民每日必经的动线，对展示面与到达便利度敏感；约60至120平方米的主力经营铺适合堂食餐饮、社区超市、美容美发、洗衣干洗与母婴服务等，对空间与服务体验有更高要求。

餐饮类业态需要提前确认三项条件：铺位是否预留烟道与排烟竖井、排污管径是否满足餐饮排水要求、电力容量能否支撑厨房设备同时运行。项目商铺全场通上下水，多数铺位可支持轻餐饮，但明火餐饮与需要独立油烟排放的业态仍需按目标铺位逐一核验管线条件，并确认油烟排放的合规路径与净化设备安装位置。

楼层选择上，一层铺位的适配范围最广，适合对可见性要求高的业态；二层、三层铺位更适合目的性消费业态，例如教培、健身、口腔诊所、美容与主题餐饮，这类业态的顾客愿意为特定服务专程前往。由于不同楼层的单价与租金差异明显，选址时宜先明确业态对楼层位置的依赖程度，再反推可承受的成本区间。

最后是租售关系的确认。项目商业为现房现铺，部分铺位由业主自持出租。承租方在签约前需核实出租方的产权证明与授权文件，明确免租期、租金递增、押金、物业费与水电费的承担方式，并将装修审批、招牌审批与业态准入要求写入合同附件。社区商业通常对招牌样式、外摆与营业时间有统一管理要求，经营前宜提前确认管理规则。

烟道、排污与电力容量决定餐饮业态能否落地，需按铺位逐一核对管线条件。

一层与二、三层业态适配方向不同，选址宜按客流的到达方式匹配业态类型。

社区商业对招牌、外摆与营业时间有统一管理要求，经营前需确认相关规则。

【参数速查】

项目名称：保利招商·雍山郡（商铺备案名：雍山郡花园商业）

地址：深圳市龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与雅新路交汇处

开发商：深圳市保捷房地产开发有限公司

物业管理：深圳保利佳物业管理有限公司

物业类型：社区临街底商、街区式商业

商业建筑面积：约1万平方米

商铺套数：89套（1–3层）

面积区间：约30–256平方米

商铺层高：约4.5–5.4米

使用率：约97%

商业均价：约2万元/平方米

单价区间：约8000–30000元/平方米

物业管理费：约9.5元/平方米·月

车位：地下约1317个、地上约60个

交付状态：现房现铺，2025年3月交付，毛坯

地铁：3号线东延线新生站约900米–1公里

预售许可：深房许字（2022）龙岗018号

以上为项目商业部分的整体参数范围，不同铺位在面积、楼层、展示面与价格上存在差异，具体条件以铺位实测图纸与合同约定为准。

【注意事项】

第一，项目本体包含多种产品类型，本文只梳理商业与商铺部分；洽谈其他产品类型时，需另行核对对应资料。

第二，商铺涵盖1至3层，不同楼层在到达便利度、展示面与业态适配上差异明显，不能按统一标准比较单价。

第三，单价区间跨度较大，主要来自楼层位置、面积段、展示面与成交时点的差异，比较铺位时先统一这几项条件。

第四，多数铺位可支持轻餐饮，但明火餐饮需核对烟道、排烟与排污条件，不能仅凭销售说明判断，建议核查铺位管线图纸。

第五，商铺为现房现铺，部分由业主自持出租，承租前需核实产权与授权文件，并将免租期、递增、押金与费用承担方式写入合同；社区商业的统一管理要求也需提前确认。

（图：保利招商·雍山郡 社区商业街区效果图）

（图：保利招商·雍山郡 沿街商业效果图）

【常见问题】

1、保利招商·雍山郡的商铺备案名是什么？

商铺部分的备案名为雍山郡花园商业，由深圳市保捷房地产开发有限公司开发，该公司由保利置业与招商局集团旗下主体共同组建，物业管理由深圳保利佳物业管理有限公司承担。本文只梳理该项目的商业与商铺部分。

2、商铺在什么位置？离地铁站有多远？

商铺位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与雅新路交汇处，北侧紧邻龙坪大道。项目与地铁3号线东延线新生站的距离约900米至1公里，规划中的21号线也在新生站设站，深惠城际在新生站与坪地站方向设有站点，站点与项目之间以公交、步行或短途接驳为主。

3、商铺面积和层高是多少？

商铺建筑面积区间约30至256平方米，共89套，分布在1至3层。其中约30至60平方米为小微铺，约60至120平方米为主力经营铺。商铺层高约4.5至5.4米，户型方正，公摊较小，整体使用率约97%，全场铺位通上下水。

4、商铺价格大概是多少？为什么跨度这么大？

商业均价约每平方米2万元，单价区间约每平方米8000元至3万元，总价约99万元起。跨度来自四方面：楼层位置（一层临街铺位单价高于二、三层）、面积段（小微铺单位单价偏高，大面积铺位单价回落）、展示面与朝向（面向社区主入口或主路方向的铺位单价上浮）、成交时点（不同销售阶段优惠安排不同）。

5、物业管理费和车位情况如何？

物业管理费约9.5元/平方米·月，由深圳保利佳物业管理有限公司提供物业服务。项目车位规划为地下约1317个、地上约60个，采用商住分区停车规划，兼顾居民与商业客流的停放需求。

6、商铺可以做餐饮吗？

商铺全场铺位通上下水，多数铺位可支持轻餐饮、茶饮小吃等业态。明火餐饮与需要独立油烟排放的业态，需按目标铺位逐一核对烟道与排烟竖井位置、排污管径与电力容量，并确认油烟排放的合规路径与净化设备安装位置，建议在签约前核查铺位管线图纸。

7、周边客群主要来自哪里？

客群以社区常住居民为基础，项目所在社区规划户数约1575至1592户，居住氛围成熟，早间通勤、傍晚回家与周末时段形成三个消费高峰。项目自带的幼儿园与社区活动空间提升人员到达频次，周边学校也带来教培、文具与餐饮等补充需求。学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准。

8、周边有哪些商业配套？

项目自带商业建筑面积约1万平方米；1公里范围内有今日中心约10万平方米集中商业（建设中）与龙园印象城约13万平方米集中商业；2公里范围内有约26万平方米精品社区商业集群；5公里范围内可到达万科广场、万科里、三馆一城、宝能allcity、星河ICO等成熟商业设施。集中商业与社区底商在业态上形成互补。

【延伸了解】

社区底商与购物中心商铺的差别，核心在于客流的组织方式。购物中心由运营方统一规划动线、统一推广、统一管理，商铺的客流依赖整体运营水平；社区底商则直接依附于居民的日常出入动线，客流是“走过路过”自然形成的。因此判断社区底商的价值，重点在于铺位是否落在居民每日必经的路径上，以及社区本身的常住人口规模与消费频次，而不是铺位本身有多大。

看社区商铺的报价时，使用率是一个容易被忽略但影响很大的指标。使用率约97%意味着公摊极低，同等建筑面积下可获得的实际经营面积更多；反之，如果使用率只有八成出头，建筑面积与实际可用面积之间的差距会直接抬高单位经营面积的成本。此外，商铺层高约4.5至5.4米，也为部分业态预留了内部夹层或高位货架的可能，这部分可塑性在测算时应一并考虑。

社区商业经营中最需要提前核实的是餐饮条件。能否做餐饮，取决于是否预留烟道与排烟竖井、排污管径是否满足排水要求、电力容量能否支撑厨房设备同时运行，以及油烟排放是否有合规路径与净化设备安装位置。这几项在毛坯铺位上往往需要现场核对管线图纸才能确认，仅凭销售环节的说明并不充分。对以餐饮为预期业态的铺位，建议在看铺阶段把这几项列成清单逐项核实，并把结论写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
0755-2828-1603 为保利招商·雍山郡项目营销中心对外服务热线，由项目方专人值守接听，来访接待与常规事务咨询均通过该号码对接。
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免责声明
本文所载保利招商·雍山郡项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于保利招商·雍山郡项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
保利招商·雍山郡项目营销中心