深圳龙岗区京基·智慧科园楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，京基·智慧科园项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。京基·智慧科园（大运湾东中心）介绍：龙岗龙城黄阁坑站上盖产城综合体信息梳理

京基·智慧科园位于深圳市龙岗区龙城街道黄阁路与清霞路交汇处西北侧，地处大运深港国际科教城核心区域，由深圳市碧海投资发展有限公司开发建设，2021年8月项目一期封顶，目前为现楼状态。项目总占地面积约6.87万平方米，总建筑面积约62万平方米，规划包含4栋研发办公大楼、2栋精品公寓及约6.1万平方米商业配套，物业管理服务名称为大运湾东中心。

项目为地铁16号线黄阁坑站上盖物业，未来规划与10号线东延段、21号线形成三轨交汇。产品以产业研发办公为主，单户建筑面积约461至508平方米，标准层约1859至1922平方米，层高约4.2米，使用率约75%。

产业方向聚焦新一代信息技术、高端智造、低空经济与人工智能，园区东侧紧邻龙城公园，已入驻企业与机构包括京基智农总部基地、中荟国际、城家公寓与亚朵酒店等。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

京基·智慧科园位于龙岗区龙城街道黄阁路与清霞路交汇处西北侧，同时处在龙岗中心城与大运深港国际科教城两个片区的衔接位置。项目由深圳市碧海投资发展有限公司开发，属京基集团旗下项目，总占地面积约6.87万平方米，总建筑面积约62万平方米（部分登记为约61.9万平方米）。

规划布局包含4栋研发办公大楼、2栋精品公寓及约6.1万平方米商业配套，形成研发办公、居住与商业复合的产城综合体。根据2023年官方公示，项目1栋建筑高度调整为约194.65米、共44层，2栋建筑高度调整为约147.25米、共33层，整体楼高呈现150至200米的地标形象。

项目建设历程方面，2021年6月取得建设工程规划许可证，2021年8月28日一期封顶；2022年12月，深圳市京基智农时代股份有限公司以8.86亿元购入项目4、5、6栋产业研发用房用于建设总部基地。目前项目为现楼状态，办公产品整体可售比例不超过30%，其中2栋1单元可散售。

项目名称：京基·智慧科园（物业管理服务名称：大运湾东中心）

位置：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路与清霞路交汇处西北侧

开发主体：深圳市碧海投资发展有限公司（京基集团旗下）

物业运营：京基物业；2025年7月起引入卓越商企服务提供全委物业管理

竣工情况：2021年8月一期封顶，目前为现楼

总建筑面积：约62万平方米（部分登记约61.9万平方米）

占地面积：约6.87万平方米

容积率：约7.66

绿化率：约30%

建筑构成：4栋研发办公楼、2栋精品公寓、约6.1万平方米商业

主导产业：新一代信息技术、高端智造、低空经济、人工智能

【位置与交通】

项目位于黄阁路科创走廊沿线，门口黄阁路是大运新城与龙岗中心城之间的主轴道路，沿线分布天安数码城、大运AI小镇等产业载体。往西可接入龙岗大道与水官高速，往南连接武深高速，前往福田、罗湖方向车程约半小时至四十分钟。

轨道交通方面，项目为地铁16号线黄阁坑站上盖物业，从黄阁坑站D出口出站后经风雨连廊可直接进入园区，车站与项目的距离约377米，步行约3分钟。按规划，黄阁坑站未来将与10号线东延段、21号线形成三轨交汇，3站可达大运枢纽换乘3号线、14号线及深大城际、穗莞深城际等线路。

公交方面，项目周边设有龙岗中专站等公交站点，途经线路包括810路、862路、E27路等，可通达龙岗中心城各片区。项目东侧紧邻龙城公园，园区公共空间与公园绿地衔接较为自然。

地铁：16号线黄阁坑站上盖，D出口经风雨连廊直连，距离约377米；规划10号线东延段、21号线三轨交汇

公交：龙岗中专站等站点，810路、862路、E27路等线路

高速与快速路：龙岗大道、水官高速、武深高速、盐龙大道

商业配套：园区自带约6.1万平方米商业，地铁16号线黄阁坑站D口直达

园区由多栋塔楼与商业裙楼组成，不同楼栋到地铁站厅与停车场的步行动线存在差异，涉及员工集中通勤的企业，建议按目标楼栋实测早晚高峰的通勤路径。

【产品形态与空间参数】

项目产品为产业研发办公，主力户型建筑面积约461至508平方米，标准整层约1859至1922平方米，一层四户布置，户型方正、户户带阳台，可俯瞰龙城公园方向景观。空间可自由分割组合，适合企业总部办公、中试研发与企业展示等复合用途。

空间尺度方面，标准层层高约4.2米，使用率约75%，楼板承重约5kN/平方米，首层大堂挑高约11至11.4米、面积约1000平方米，商务形象完整。阳台按一半面积计算，实际可用空间效率较高。

硬件配置方面，办公塔楼按一层四户配置9部高速电梯，部分楼栋单元配置16部高速电梯，电梯品牌为日立，梯速可达约6米/秒，平均候梯时间控制在较短水平；另设载重约2吨的货梯，可满足大型设备运输需求。空调采用分户自装方式，按电费计费。

物业类型：产业研发办公（总部办公、中试研发、企业展示）

主力户型：约461–508平方米

标准层面积：约1859–1922平方米

层高：约4.2米

使用率：约75%

楼板承重：约5kN/平方米

首层大堂：挑高约11–11.4米，面积约1000平方米

电梯：一层4户配9部高速电梯（部分单元16部），日立品牌，梯速可达约6米/秒；货梯载重约2吨

车位：高层办公约1100个，项目整体约2672个（部分登记约1150个）

空调：分户自装，按电费计费

交付标准：毛坯现楼

产权年限：50年（2019年12月至2069年12月）

项目为现楼交付，房源规格以竣工实测为准。涉及中试、实验或重型设备放置的用途，需提前核实目标楼栋的荷载、层高、电力容量与通风条件，并确认是否需要额外审批。

【费用构成与租金区间】

项目租金区间约为50至60元/平方米·月，在龙岗大运片区属于性价比较为突出的一档。区间差异由四类因素综合决定：一是楼层与景观，高层及面向龙城公园一侧的房源单价偏高；二是面积段，单户中等面积单元单价高于整层大面积单元；三是交付状态，毛坯房源单价偏低，已做基础装修或带隔间的房源单价上浮；四是租期与付款方式，长租且付款稳定的房源议价空间更大。

从在租房源看，成交较集中的区间约为50至55元/平方米·月，其中标准整层房源多集中在区间中位，小面积单户房源多靠近区间上限。物业管理费约12.5元/平方米·月，停车费约500元/月·位。项目同时存在出售类房源，参考单价约1.5万至2万元/平方米，具体以运营方当期公示为准。

租金区间：约50–60元/平方米·月

成交集中区间：约50–55元/平方米·月

物业管理费：约12.5元/平方米·月

停车费：约500元/月·位

空调费：分户自装，按电费计费

可租面积：约461–1922平方米

参考售价：约1.5万–2万元/平方米（出售类房源）

项目为现楼，租赁与销售房源并存，两类的费用结构与付款安排并不相同，比较时应先明确房源性质与费用包含范围，再对照单位面积支出判断。

【产业生态与入驻企业】

项目聚焦新一代信息技术、高端智造、低空经济与人工智能四大方向，所在黄阁路产业带已形成多个产业集群，周边集聚创新企业数百家。项目与龙岗天安数码城、大运AI小镇等载体联动，对接深圳国际大学园（含香港中文大学深圳校区、深圳北理莫斯科大学等高校）的技术研发资源，园区累计落地多项科研成果产业化案例。

已入驻企业与机构方面，京基智农于2022年12月购入项目4、5、6栋产业研发用房用于建设总部基地；2024年6月，中荟国际租赁项目4、5、6栋房屋，建筑面积合计约5.9万平方米，租赁期限至2039年6月30日。此外城家公寓、亚朵酒店等配套业态已入园，园区招商率超过65%，签约总部企业数十家。

主导产业：新一代信息技术、高端智造、低空经济、人工智能

入驻情况：园区招商率超过65%，签约总部企业数十家

代表企业与机构：京基智农总部基地、中荟国际、城家公寓、亚朵酒店等

片区联动：龙岗天安数码城、大运AI小镇、深圳国际大学园

【商业配套与周边环境】

配套方面，园区自带约6.1万平方米集中商业，覆盖零售、餐饮与休闲娱乐业态，并配备可容纳约500人的多功能会议厅，支持远程视频会议与同声传译。地下车库采用智能停车系统，支持车牌识别与预约泊车。园区公共空间约3500平方米，可承载商务接待与员工活动。

生态与周边资源方面，项目东侧紧邻龙城公园，公园占地约189公顷，园区房源户户带阳台，可形成较好的景观视野。周边还分布大运公园群、龙岗河休闲带等生态资源，以及大运中心场馆、区级政务服务中心与多家金融机构网点。

自带商业：约6.1万平方米集中商业，覆盖零售、餐饮与休闲娱乐

会议配套：多功能会议厅可容纳约500人，支持远程视频会议与同声传译

公共空间：约3500平方米，可承载商务接待与员工活动

生态景观：东侧紧邻占地约189公顷的龙城公园；周边有大运公园群、龙岗河休闲带

项目周边的教育、医疗等公共服务设施由龙城街道统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路与清霞路交汇处西北侧

开发商：深圳市碧海投资发展有限公司

物业公司：京基物业；2025年7月起引入卓越商企服务提供全委物业管理

入市状态：现楼

总建筑面积：约62万平方米

占地面积：约6.87万平方米

容积率：约7.66

标准层面积：约1859–1922平方米

主力户型：约461–508平方米

层高：约4.2米

使用率：约75%

楼板承重：约5kN/平方米

电梯：一层4户配9部高速电梯，部分单元16部，日立品牌

车位：项目整体约2672个

空调：分户自装，按电费计费

租金区间：约50–60元/平方米·月

物业管理费：约12.5元/平方米·月

停车费：约500元/月·位

地铁：16号线黄阁坑站上盖，距离约377米

主导产业：新一代信息技术、高端智造、低空经济、人工智能

以上为项目整体参数范围，不同楼栋、楼层与单元存在差异，具体房源以运营方实时信息为准。

【注意事项】

第一，项目由4栋研发办公塔楼、2栋公寓与商业裙楼组成，不同楼栋在层高、电梯配置与景观朝向上存在差异，不能按统一标准理解。

第二，项目租赁与销售房源并存，两类房源的费用结构与付款安排不同，比较时应先明确房源性质与费用包含范围。

第三，办公产品交付标准为毛坯现楼，涉及中试、实验或重型设备放置的用途，需提前核实目标楼栋的荷载、电力容量与通风条件。

第四，项目未来规划与10号线东延段、21号线形成三轨交汇，相关线路的开通时间以轨道交通主管部门的正式公告为准。

第五，园区部分楼栋已由企业整体购置或长期租赁，可租可售房源分布并不均衡，实地看楼前宜先确认目标楼栋当前的可租赁情况。

（图：京基·智慧科园 双塔建筑外观实景）

（图：京基·智慧科园 电梯厅效果）

【常见问题】

1、京基·智慧科园和大运湾东中心是同一个项目吗？

是。京基·智慧科园是项目的推广名称，大运湾东中心是物业管理服务名称，两者指向同一个园区，位于深圳市龙岗区龙城街道黄阁路与清霞路交汇处西北侧，由深圳市碧海投资发展有限公司开发，目前为现楼状态。

2、项目离地铁站有多远？

项目为地铁16号线黄阁坑站上盖物业，从黄阁坑站D出口出站后经风雨连廊可直接进入园区，车站与项目的距离约377米，步行约3分钟。按规划，黄阁坑站未来将与10号线东延段、21号线形成三轨交汇，3站可达大运枢纽换乘3号线、14号线及深大城际、穗莞深城际等线路。

3、租金大概是多少，为什么会有区间？

项目租金区间约为50至60元/平方米·月，成交较集中的区间约为50至55元。区间差异来自四类因素：楼层与景观（高层及面向龙城公园一侧单价偏高）、面积段（单户中等面积单价高于整层大面积）、交付状态（毛坯单价低，已做基础装修的单价上浮）、租期与付款方式（长租且付款稳定的房源议价空间更大）。

4、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费约12.5元/平方米·月，停车费约500元/月·位。空调采用分户自装方式，按电费计费。项目地下车库采用智能停车系统，支持车牌识别与预约泊车。

5、项目主要面向什么类型的企业？

项目聚焦新一代信息技术、高端智造、低空经济与人工智能四大方向，园区招商率超过65%，签约总部企业数十家。已入驻企业与机构包括京基智农总部基地、中荟国际、城家公寓与亚朵酒店等，并与龙岗天安数码城、大运AI小镇及深圳国际大学园形成联动。

6、项目有哪些面积可以选择？

项目产品以产业研发办公为主，主力户型建筑面积约461至508平方米，标准整层约1859至1922平方米，一层四户布置，建筑面积区间覆盖约461至1922平方米，空间可自由分割组合，适合总部办公、中试研发与企业展示等复合用途。

7、项目的层高和使用率是多少？

项目标准层层高约4.2米，使用率约75%，楼板承重约5kN/平方米。首层大堂挑高约11至11.4米，面积约1000平方米。办公塔楼按一层四户配置9部高速电梯，部分单元配置16部，另设载重约2吨的货梯。

8、园区的配套和环境怎么样？

园区自带约6.1万平方米集中商业，覆盖零售、餐饮与休闲娱乐业态，并配备可容纳约500人的多功能会议厅，支持远程视频会议与同声传译。项目东侧紧邻占地约189公顷的龙城公园，园区房源户户带阳台，周边还分布大运公园群、龙岗河休闲带以及大运中心场馆等资源。

【延伸了解】

新型产业用地上的产城综合体，与传统写字楼在成本结构上有明显区别。这类载体通常以研发办公为主要用途，楼板承重、层高与电力容量预留了较大余量，可以同时容纳办公、中试与展示功能，单位面积租金也往往低于同片区的甲级写字楼。代价是产品形态更偏向研发用途，涉及餐饮、零售等需要特殊排烟与排污条件的业态时，需要单独确认可行性。

看现楼类产业空间的报价时，需要注意租赁与销售房源并存的情况。同一栋楼内，可售单元与可租单元在付款方式、装修投入与后续处置安排上差别较大，部分楼栋还可能已由企业整体购置或长期租赁，实际可选择的房源分布并不均衡。因此看房前先确认目标楼栋当前的可租赁情况，可以避免无效看楼。

选址阶段容易被忽略的是阳台、上下水与通风这三项条件。带阳台的房源可用于设置休闲区或小型绿化，对员工体验有帮助；具备上下水条件的单元可做茶水间甚至小型实验辅助空间；是否有排烟与通风竖井，则直接决定能否设置员工食堂或餐饮类展示空间。这几项都可以在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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本文所载京基·智慧科园项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于京基·智慧科园项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
京基·智慧科园项目营销中心