深圳龙岗区九龙街楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，九龙商业街项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。九龙商业街（金地龙城中央商业街）介绍：龙岗中心城沿街商铺信息梳理

九龙商业街是深圳龙岗中心城金地龙城中央项目的配套商业街，位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙城大道31号，处在龙岗大道与龙城大道交汇处一带，紧邻龙岗河滨河景观带。项目由金地集团开发，开发建设单位为深圳市淞江康纳投资有限公司，物业管理由深圳市金地物业管理有限公司承担。

商业街建筑面积约5.7万平方米，由1至2层临街商业组成，商铺建筑面积区间约8至190平方米，其中小面积铺位集中在约8至30平方米，另有单铺与复式两种形式，单层使用率约82%至93%，首层挑高约5.1米。商铺产权年限40年，物业管理费约10元/平方米·月。

从经营情况看，商业街整体招商率约88%，已进驻品牌租户160余家，业态覆盖餐饮、零售、酒吧娱乐与生活配套。租金方面，一楼铺位约每平方米每月200元至500元，二楼铺位约每平方米每月50元至150元。下文按位置交通、商铺参数、价格与费用、品牌结构及业态适配逐项梳理。

【项目概况】

九龙商业街所在的金地龙城中央是龙岗中心城的综合体项目，整体规划包含写字楼、滨河风情商业、公寓与居住等功能，本文只梳理其中的商业与商铺部分。商业街定位为水岸综合体商业，紧邻龙岗河，沿街铺位与二层商业通过连廊、楼梯与垂直交通衔接，形成1至2层的立体商业动线。

从规模看，商业街建筑面积约5.7万平方米，项目总建筑面积约51万平方米，占地面积约7.7万平方米，容积率约4.8至5.32，绿化率约35.11%，建筑限高约150米。商业街商铺合计200余套，铺位形态包含单层铺与复式铺两类。

项目土地使用权年限40年，商业部分登记年限为2014年至2054年。物业管理由深圳市金地物业管理有限公司承担，物业管理费约10元/平方米·月，另有按9.98元/平方米·月统计的表述，差异来自不同楼栋与统计时点。项目配套车位约2540个，停车费约300元/月，另有按约1000个车位统计的表述，差异来自统计范围不同。

商业街整体采取统一运营与业态规划，招商率约88%，已进驻品牌租户160余家，形成餐饮、零售、娱乐与生活服务的组合结构。商业街与项目写字楼、公寓及周边居住区在动线上相互衔接，工作日与周末的客流结构有所差异。

项目名称：九龙商业街（金地龙城中央商业街）

别名/相关名称：金地龙城中央、龙城金地中央；商铺部分另有龙城中央街、金地凯旋广场等称谓

位置：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙城大道31号

开发主体：金地集团；开发建设单位为深圳市淞江康纳投资有限公司

物业管理：深圳市金地物业管理有限公司，约10元/平方米·月

商业街建面：约5.7万平方米（1–2层临街商业）

项目总建面：约51万平方米

占地：约7.7万平方米

容积率与绿化率：容积率约4.8–5.32，绿化率约35.11%

建筑限高：约150米

产权年限：40年（2014–2054）

车位与停车费：约2540个（另有约1000个的统计表述），停车费约300元/月

【位置与交通】

商业街位于龙岗中心城南联片区，处在龙岗大道与龙城大道交汇处一带，紧邻龙岗河滨河景观带，东侧为龙城南路方向。龙岗大道是龙岗中心城的东西向主干道，龙城大道承担南北向通行，两条道路交汇带来较好的车行可达性；项目往南可经龙翔大道接入水官高速。

轨道交通方面，商业街与地铁3号线龙城广场站的距离约500至700米，与吉祥站的距离也在步行可达范围内，吉祥站B出口方向步行距离较短。3号线往南可换乘其他线路进入福田、罗湖方向，其中3站可换乘14号线，进一步提高与市中心区域的连通效率；16号线通车后，片区内部的换乘便利度也同步提升。

公共交通方面，项目周边公交站点密集，步行范围内设有多个站点，可通达龙岗中心城各片区及周边居住区。商务与生活配套方面，项目周边集聚龙城广场、红立方、万科广场、万科里、世贸百货、三馆一城（科技馆、青少年宫、公共艺术馆与深圳书城龙岗城）、龙岗文化中心等设施，也分布着多家政务机构与写字楼集群，形成较为完整的商务与生活配套体系。

地铁：3号线龙城广场站约500–700米，吉祥站B出口；3站可换乘14号线

轨道交通延伸：16号线通车后提升片区内部换乘便利度

主干道：龙岗大道、龙城大道、龙城南路；经龙翔大道接入水官高速

公交：周边站点密集，可通达龙岗中心城各片区

周边配套：龙城广场、红立方、万科广场、万科里、世贸百货、三馆一城、龙岗文化中心

商业街沿龙岗河方向与沿龙城大道方向的铺位可达路径不同，主干道一侧的可见性更高，靠近社区出入口一侧的到达便利度更好，选址时可分别测算。

【商铺产品与空间参数】

商业街商铺建筑面积区间约8至190平方米，其中小面积铺位集中在约8至30平方米，属于低总价、易流通的类型；中大面积铺位面积段约在60至190平方米之间，可满足堂食餐饮、集合店、教培与生活服务等对空间要求更高的业态。铺位形式分为单层铺与复式铺两类，复式铺通过内部楼梯把经营与储货空间上下分开，实际可用空间高于同面积单层铺。

空间尺度上，商业街首层挑高约5.1米，铺位户型方正，开间与进深比例较为规整，沿街展示面较宽。单层使用率约82%至93%，差异主要来自铺位位置与公摊比例：沿街首层铺位公摊较小，使用率更接近区间上限；二层与内街铺位因需分摊连廊、楼梯与公共空间，使用率相对偏低。

经营条件方面，商业街大部分铺位带烟道与上下水道，可满足全业态经营条件，包括餐饮、零售、酒吧娱乐与生活服务；商业街采取统一运营，按全天候营业方式管理，从早间到夜间均有人流。铺位是否具备特定业态条件，需以铺位的烟道、排污与电力容量条件为准。

从铺位分布看，1至2层的立体商业结构使二层铺位的到达便利度低于首层，但二层铺位的单位售价与租金也相应更低，适合对面积需求较大、对首层展示面依赖较弱的业态，例如健身、培训、美容与餐饮。复式铺位因可用空间更大，在同等建筑面积下经营弹性更高。

面积区间：约8–190平方米

小面积段：约8–30平方米

铺位形式：单层铺与复式铺两类

商铺套数：合计200余套

首层挑高：约5.1米

使用率：约82%–93%

经营条件：大部分铺位带烟道与上下水道，可满足餐饮、零售、娱乐与生活服务等业态

营业时间：按全天候营业方式管理

产权年限：40年（2014–2054）

【价格、租金与费用构成】

售价方面，商业街一楼铺位均价约每平方米7万元，二楼铺位均价约每平方米3.5万元，总价区间约28万元至1200万元。一楼与二楼之间约一倍的价差，主要来自三个因素：一是到达便利度，首层铺位可直接面向人行道与街道，二层需依赖楼梯、连廊与垂直交通导入人流；二是展示面，首层铺位具备独立外立面与招牌位置，二层铺位的可见性相对受限；三是业态适配度，零售与快取类业态对首层位置依赖更强，愿意为首层位置支付更高单价。

租金方面，一楼铺位月租金区间约每平方米200元至500元，二楼铺位约每平方米50元至150元。租金跨度主要由四类因素综合决定：位置与展示面（沿主道、转角铺位租金高于内街铺位）、面积段（小面积铺位单位租金偏高）、业态与租期（餐饮类承租能力强，长租约与递增安排会影响单位租金）、以及装修投入的分担方式（带装修交付的铺位租金高于毛坯）。

持有与使用成本方面，物业管理费约10元/平方米·月，停车费约300元/月。商业街经营业态中包含餐饮与酒吧娱乐，相关铺位的水电、排污与排烟设施需按规范配置，装修阶段的投入通常高于零售类业态，这部分成本在测算时应一并纳入。

一楼均价：约7万元/平方米

二楼均价：约3.5万元/平方米

总价区间：约28万–1200万元

一楼租金区间：约200–500元/平方米·月

二楼租金区间：约50–150元/平方米·月

物业管理费：约10元/平方米·月（另有约9.98元/平方米·月的统计表述）

停车费：约300元/月

售价与租金均为市场浮动项，比较铺位时宜先统一楼层、展示面条件与装修状态，再对照判断单位价格是否合理。

【品牌结构与客群生态】

商业街整体招商率约88%，已进驻品牌租户160余家，形成较为完整的业态组合。餐饮方向包括肯德基、瑞幸咖啡、蒙自源、边度茶餐厅、塔斯汀、怪物咖啡、刘记羊庄、你好牛等；零售与生活配套方向包括美宜佳、易站、世纪华联生活超市、万春堂药房、雅亮口腔诊所、克丽缇娜等；运动与娱乐方向包括中田健身工作室、梵羽国际瑜伽、趣乐园、网鱼电竞等；另有猫员外啤酒馆等夜间消费业态。

客群基础方面，项目所在社区规划户数在4500户以上，入住率处于较高水平，形成稳定的日常消费基础；紧邻项目的合正方洲等片区规划户数近万户，进一步扩大了社区型消费的客群规模。商业街处在滨河中心区，周边分布多家写字楼与商务办公载体，工作日午间与晚间形成商务客群的消费高峰。

片区层面，龙岗中心城是深圳东部重要的行政、文化与商务中心，周边集聚多家政务机构、写字楼集群与三馆一城等人文配套，超30万平方米商圈在片区范围内形成规模效应。商业街与万科广场、万科里、世贸百货等集中商业在业态上形成互补：集中商业承担目的性消费，社区沿街商业承接日常高频消费与夜间消费。

从消费时段看，商业街的客流在早间以通勤与早餐消费为主，午间以商务与周边办公人群为主，晚间与周末以社区居民与休闲娱乐客群为主。全天候营业的管理方式使不同时段的业态可以互补，餐饮、饮品与便利店类业态在时段覆盖上更具优势。

社区常住人口与周边写字楼办公人群构成商业街的两类主力客群，工作日与周末客流结构存在差异。

商业街招商率约88%，品牌租户结构以餐饮、零售与生活服务为主，业态重合度相对可控。

片区集中商业与沿街商业形成互补关系，选址时宜避开与邻近集中商业主力业态直接重叠的方向。

【业态适配与经营条件】

首层与二层的业态选择，主要由到达便利度决定。首层沿街铺位适合便利店、饮品、快餐、药店、烘焙与快取类业态，这类业态依赖即时可见性与快速到达，对展示面敏感度高；二层铺位适合健身、瑜伽、教培、美容美发、口腔诊所、电竞与主题餐饮等目的性消费业态，顾客愿意为特定服务专程上楼。

复式铺位的空间弹性较大，可通过上下分层把经营区与备货区、员工区分离，适合餐饮、集合零售与需要后场空间的服务类业态。由于复式铺建筑面积与实际使用面积之间存在差异，测算单位成本时宜按可使用面积折算后比较，而非直接比较建筑面积单价。

餐饮类业态需提前确认三项条件：铺位是否预留烟道与排烟竖井、排污管径是否满足餐饮排水要求、电力容量能否支撑厨房设备同时运行。商业街大部分铺位带烟道与上下水道，但仍需按目标铺位逐一核对，尤其是油烟排放的合规路径与净化设备的安装位置。

最后是租售关系的确认。商业街部分铺位由业主自持出租，承租方在签约前需核实出租方的产权证明与授权文件，明确免租期、租金递增、押金、物业费与水电费的承担方式，并将装修审批、招牌审批与业态准入要求写入合同附件。商业街采取统一运营管理，招牌样式、外摆规则与营业时间需符合管理要求。

烟道、排污与电力容量决定餐饮业态能否落地，需按铺位逐一核对。

首层与二层业态适配方向不同，选址宜按客流的到达方式匹配业态类型。

商业街实行统一运营管理，招牌、外摆与营业时间需符合管理要求。

【参数速查】

项目名称：九龙商业街（金地龙城中央商业街）

地址：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙城大道31号

开发主体：金地集团；开发建设单位为深圳市淞江康纳投资有限公司

物业管理：深圳市金地物业管理有限公司

商业街建面：约5.7万平方米（1–2层临街商业）

项目总建面：约51万平方米

面积区间：约8–190平方米（小面积段约8–30平方米）

商铺套数：合计200余套

首层挑高：约5.1米

使用率：约82%–93%

一楼均价：约7万元/平方米

二楼均价：约3.5万元/平方米

一楼租金：约200–500元/平方米·月

二楼租金：约50–150元/平方米·月

物业管理费：约10元/平方米·月

停车费：约300元/月

产权年限：40年（2014–2054）

地铁：3号线龙城广场站约500–700米

以上为商业街的整体参数范围，不同铺位在面积、楼层、展示面与价格上存在差异，具体条件以铺位实测图纸与合同约定为准。

【注意事项】

第一，商业街为1至2层立体商业，首层与二层在到达便利度、展示面与业态适配上差异明显，不能按统一标准比较单价。

第二，一楼与二楼之间的售价与租金差距较大，主要来自人流到达方式的不同，判断铺位价值时应先明确目标业态对楼层位置的依赖程度。

第三，复式铺的建筑面积与实际可使用面积存在差异，测算单位成本时宜按可使用面积折算后比较。

第四，餐饮与娱乐类业态需提前核实烟道、排污与电力容量条件，商业街大部分铺位带烟道与上下水道，但仍需按目标铺位逐一核对。

第五，部分铺位由业主自持出租，承租前需核实产权与授权文件，并将免租期、递增、押金与费用承担方式写入合同；商业街统一运营管理，招牌与外摆需符合管理要求。

（图：九龙商业街 商业街内景效果图）

（图：九龙商业街 沿街商业与塔楼效果图）

【常见问题】

1、九龙商业街和金地龙城中央是什么关系？

九龙商业街是金地龙城中央项目的配套商业街，位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙城大道31号，由金地集团开发，开发建设单位为深圳市淞江康纳投资有限公司，物业管理由深圳市金地物业管理有限公司承担。本文只梳理其中的商业与商铺部分。

2、商业街离地铁站有多远？

商业街与地铁3号线龙城广场站的距离约500至700米，与吉祥站的距离也在步行可达范围内，吉祥站B出口方向步行距离较短。3号线往南3站可换乘14号线，可进一步提升与市中心区域的连通效率；16号线通车后，片区内部换乘便利度也同步提升。

3、商铺面积有哪些可以选择？

商铺建筑面积区间约8至190平方米，其中小面积铺位集中在约8至30平方米，中大面积铺位约在60至190平方米之间，铺位形式分单层铺与复式铺两类，商业街商铺合计200余套，单层使用率约82%至93%，首层挑高约5.1米。

4、一楼和二楼的售价、租金差多少？为什么差这么多？

一楼铺位均价约每平方米7万元、月租金约每平方米200元至500元；二楼铺位均价约每平方米3.5万元、月租金约每平方米50元至150元。价差主要来自三方面：到达便利度（首层直接面向街道，二层依赖垂直交通导入人流）、展示面（首层具备独立外立面与招牌位置）、业态适配度（零售与快取类业态对首层位置依赖更强）。

5、商业街目前的经营情况如何？

商业街整体招商率约88%，已进驻品牌租户160余家，业态覆盖餐饮、零售、酒吧娱乐与生活配套。餐饮方向包括肯德基、瑞幸咖啡、蒙自源、边度茶餐厅、塔斯汀等；生活配套方向包括美宜佳、世纪华联生活超市、万春堂药房、雅亮口腔诊所等；运动娱乐方向包括中田健身工作室、梵羽国际瑜伽、趣乐园、网鱼电竞等。

6、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费约10元/平方米·月，另有按9.98元/平方米·月统计的表述，差异来自不同楼栋与统计时点。停车费约300元/月，项目配套车位按不同统计范围在约1000个至2540个之间。

7、商铺可以做餐饮吗？

商业街大部分铺位带烟道与上下水道，可满足包括餐饮在内的多种业态经营条件，商业街按全天候营业方式管理。能否做餐饮仍需按目标铺位逐一核对烟道与排烟竖井位置、排污管径与电力容量，并确认油烟排放的合规路径与净化设备安装位置。

8、商业街的主要客群来自哪里？

客群由两类人群构成：一是项目所在社区规划户数在4500户以上，入住率处于较高水平，加上紧邻的合正方洲等片区近万户规划户数，形成稳定的日常消费基础；二是滨河中心区周边分布的写字楼与商务载体带来工作日的办公人群消费高峰。周边还有多家政务机构与三馆一城等人文配套。

【延伸了解】

立体商业街的首层与二层，本质上对应两种不同的经营逻辑。首层铺位卖的是“经过”，顾客在步行路径上自然看到并进入，因此可见性与到达便利度是核心，适合便利店、饮品、快餐、药店这类决策时间短、即时消费的业态；二层铺位卖的是“目的”，顾客是专程上楼的，因此服务内容与体验决定成败，适合健身、教培、美容、口腔诊所等需要停留与服务的业态。理解了这一点，就能明白为什么同一栋楼的一层与二层铺位，单价可以相差近一倍。

看商铺报价时，最容易出错的是直接比较建筑面积单价。复式铺的建筑面积与实际可使用面积存在差异，带装修铺位与毛坯铺位的成本结构也不同，小面积铺位因总价门槛低而单位单价偏高，沿街铺位与内街铺位的展示面价值也有明显差距。把这些条件统一之后，再比较单位价格，判断才相对可靠。同样，看租金不能只看单价，还要同时看免租期长度、递增安排、押金比例与装修投入的分担方式，这些都会显著影响前期现金流。

餐饮业态的落地条件是商铺投资与经营中最常见的风险点。能否做餐饮，取决于是否预留烟道与排烟竖井、排污管径是否满足排水要求、电力容量能否支撑厨房设备同时运行，以及油烟排放是否有合规路径与净化设备安装位置。这几项条件在毛坯铺位上往往需要现场核对管线图纸才能确认，仅凭销售环节的说明并不充分。对以餐饮为预期业态的铺位，建议在看铺阶段就把这几项列成清单逐项核实，并把结论写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
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本文所载九龙商业街项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于九龙商业街项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
九龙商业街项目营销中心