房住不炒五年：楼市下行与三大趋势

房住不炒五年，楼市从稳定走向普跌

自2016年12月14日我国提出“房住不炒”以来，至今已经五年多的时间。值得肯定的是，过去5年间，在“房住不炒”的指导下，我国的楼市调控取得了显著成果，特别是房价的变化，稳定已经成为既定事实。更值得一提的是，2021年下半年以来，楼市调控在“房住不炒”的指导下日益收紧，房价更是从稳定走向普跌，楼市下行趋势明显。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，其中，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。除此之外，根据国家统计局的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市中，有52个城市的新房价格下跌，64个城市的二手房价格下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。2022年，楼市延续2021年的下行趋势，根据中指研究院的数据显示，2022年1至7月份，全国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.2%；全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降6.4%。由此可见，随着近年来楼市调控的不断收紧，房价泡沫正在不断消除，越来越多的炒房客开始退出市场，楼市真正的需求得以体现。

机构预测与共识形成

事实上，介于楼市调控的持续收紧，2021年底，中国社会科学院以及业内权威机构上海易居房地产研究院就曾对2022年的楼市做出预测。根据中国社会科学院2021年发布的《中国住房发展报告（2021~2022）》显示，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率约为-3%~3%之间，商品住房销售面积增长约为-1%~-5%之间。而上海易居房地产研究院则更直接，2021年12月22日，上海易居房地产研究院在年度报告中直言预测：2022年，全国商品房成交均价或将由涨转跌，同比降幅可能达到1%，创本世纪以来的最差水平。因此，无论是从楼市反映的真实数据来看，还是从权威机构的预测来看，都认为2022年的楼市呈现下行趋势或将不可避免。当然，这对于刚需购房者来说，确实是一个好消息，毕竟，楼市下行，也就意味着购房成本的降低，更意味着买房将会更加轻松。

趋势一：住房供大于求愈发明显

但对于多套房持有者以及炒房客来说，资产贬值也是难以避免的，尤其是随着楼市调控的全盘化，楼市将迎来“新变化”，就好比经济学家马光远说的那样，目前，我国的房地产出现了自1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要走下坡路了，这不仅意味着我国楼市正在发生巨大变局，更意味着房地产的下一个周期，会和过去完全不同。也正是在这样的楼市背景下，有内行预测：未来房价或超出想象，主要体现在以下3个方面。第一，住房“供大于求”的趋势愈发明显，新建商品住宅库存总量再创新高。根据上海易居房地产研究院的数据显示，截至2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。除此之外，早在2017年，西南财经大学就曾做过统计，截至2017年底，我国的城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率超过21%，远超国际标准5%~10%之间。因此，随着楼市下行的进一步发展，炒房客逐步退出市场，未来楼市，供需差异将会进一步增加，住房“供大于求”的趋势也将会愈发明显，介于此，整体房价失去支撑或许是大概率事件。

趋势二：房住不炒成为长效调控机制

第二，房住不炒将成为长效调控机制，特别是房地产金融调控措施，或将进一步持续深化影响。不可否认的是，房住不炒将成为长效调控机制，未来，楼市调控将会长期伴随楼市。但对于2020年以来的楼市调控，最大的改变莫过于金融层面的调控，比如房企“三道红线”的实施，再比如“贷款集中制”的问世等等，更需要注意的是，进入2022年以来，虽然楼市调控趋于温和，楼市松绑明显，但房地产金融层面的调控却丝毫未见任何放松迹象，这足以说明国家对去房地产金融化的态度以及信心。长期来看，房地产金融调控措施，或将进一步持续深化影响，去杠杆、降负债或成为楼市主旋律。

趋势三：房地产税呼之欲出

第三，房地产税呼之欲出，持房成本的增加或不可避免。2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点工作，这意味着什么？简单来说，意味着经过十余年筹划的房地产税已经到了实质性推进阶段。值得肯定的是，房地产税一旦落地，那么，持房成本的增加或将不可避免，特别是对于多套房持有者以及炒房客来说，每年或许都会有一笔不小的支出。因此，对于有购房需求的家庭来说，按需购买可以，但以投资为目的的买房应该尽量避免，否则难免得不偿失。

总结

房住不炒五年，楼市从稳定走向普跌，炒房客逐步退出，真实需求得以体现。未来房价或超出想象，主要体现在三个方面：住房供大于求趋势愈发明显，新建商品住宅库存再创新高；房住不炒成为长效调控机制，房地产金融调控持续深化；房地产税呼之欲出，持房成本增加不可避免。对刚需购房者来说，楼市下行意味着购房成本降低，买房更加轻松；对多套房持有者和炒房客来说，资产贬值难以避免。楼市下一个周期会和过去完全不同，按需购买可以，以投资为目的的买房应尽量避免。看清趋势，理性选择，才是当下最稳妥的策略。