深圳龙岗区中粮壹街楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，中粮壹街项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。中粮壹街（中粮祥云广场）介绍：龙岗爱联龙岗大道地铁口商铺信息梳理

中粮壹街的备案名称是中粮祥云广场，位于深圳市龙岗区龙城街道龙岗大道与如意路交汇处，紧邻地铁3号线爱联站D出口。项目由深圳市锦峰城房地产开发有限公司开发，隶属大悦城控股（中粮旗下），于2018年底竣工，是爱联社区旧改单元形成的城市综合体，住宅部分规划约1712户。

商业部分总建筑面积约8万平方米，其中一期沿街商业街与集中商业组合成约4.8万平方米、二期约3.4万平方米，运营品牌为龙岗天光城，2021年7月18日开业，定位社区服务型购物中心，以南北总长约400米的临街界面呈现。在售商铺主力建筑面积约26至323平方米，合计约168套，层高约4.3米，土地使用年限按40年计。

项目所在的大运商圈覆盖星河COCO Park、星河时代与山姆会员店等商业设施，约1公里范围内覆盖人口约20万、3公里范围内约70万。商业以餐饮、家庭消费与社区生活配套为主，已引入八合里海记牛肉火锅、农耕记、万家LIFE、万宁、名创优品、麦当劳等品牌。下文按位置交通、铺位参数、价格与租金、客群与配套逐项梳理。

【项目概况】

项目位于龙岗区龙城街道爱联社区，地块前身为龙城街道爱联社区A区城市更新单元，2010年6月取得专项规划批复。开发主体深圳市锦峰城房地产开发有限公司成立于2006年，隶属大悦城控股（中粮）体系；2013年11月，中粮地产以4.3亿元收购该公司全部股权，正式介入爱联社区旧村改造，项目由此进入实质开发阶段。

项目整体分为两期开发，一期于2017年10月开盘，二期处于推进过程中。项目总建筑面积约27.8万平方米，占地约27039.7平方米，用地性质含居住与商业用地，容积率约7.33至7.36，绿化率约35%。物业由中粮地产集团深圳物业管理有限公司负责，住宅部分于2019年前后交付。

本文梳理的是项目的商业部分。商业对外以中粮壹街为名推售，运营品牌为龙岗天光城。商业总建筑面积约8万平方米，形态上分为集中商业与24小时运营的商业街区两部分，两者通过连廊串联，形成较完整的消费动线。项目住宅部分规划户数约1712户，这部分固定住户是商业部分的稳定客源基础。

项目商业与办公在同一宗地内互补：办公塔楼部分约40层、总高约180米，1至4层为集中商业、5至40层为写字楼，标准层面积约80至1800平方米，办公人群为商业街区提供了工作日的餐饮与便利类消费支撑。

项目名称：中粮壹街（备案名：中粮祥云广场）

商业运营品牌：龙岗天光城（运营方为深圳明恒商业管理有限公司）

商业业态：地铁口综合体商业：集中商业 + 24小时商业街区 + 社区底商

位置：深圳市龙岗区龙城街道龙岗大道与如意路交汇处

开发主体：深圳市锦峰城房地产开发有限公司（大悦城控股／中粮旗下）

物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司

竣工时间：2018年12月

用地前身：龙城街道爱联社区A区城市更新单元

规划占地：约27039.7平方米（项目整体约48035.2平方米）

总建筑面积：约27.8万平方米（项目整体约48万平方米）

商业建筑面积：约8万平方米（一期约4.8万平方米、二期约3.4万平方米）

住宅规划户数：约1712户

容积率：约7.33至7.36

绿化率：约35%

车位：约1275个

铺位状态：现房现铺，部分带在租约

【位置与交通】

项目处在龙岗大道与如意路的交汇处，龙岗大道是龙岗区的东西向主轴，往西通往布吉、罗湖方向，往东连接龙岗中心城与坪地；如意路往北可接龙翔大道。项目位于大运新城与龙岗中心城的交界区域，处在两个板块的过渡地带。

轨道交通是本项目的突出条件。项目紧邻地铁3号线爱联站D出口，步行距离约150至220米，另有测算显示约405米，差异来自测算起点与出入口选择。从爱联站出发，1站可抵达大运枢纽，在大运站可换乘地铁14号线与16号线，6站到罗湖、7站到福田，往市中心方向的通勤条件在龙岗区内属于较好的一档。

公交方面，项目周边站点密集，爱联社区站距离约71米、中粮祥云站约259米、爱新路口站也在步行范围内，多条线路覆盖龙岗中心城、大运新城与龙岗老街方向。自驾方面，经龙岗大道与龙翔大道可快速接入水官高速与沈海高速，往福田、罗湖与惠州方向均较便利。

对商业部分而言，地铁口的直接接驳是客流导入的核心优势。轨道站点带来的通勤客流在工作日早晚高峰时段集中，对便利、快餐与饮品业态形成明显支撑；而商业街区的24小时运营安排则把晚间与夜间的消费时段纳入进来，两者在时段上互补。

地铁：3号线爱联站D出口步行约150至220米（另有测算约405米）

换乘条件：爱联站1站至大运枢纽，可换乘地铁14号线、16号线

通勤距离：3号线6站到罗湖、7站到福田方向

公交：爱联社区站约71米、中粮祥云站约259米、爱新路口站等

主要道路：龙岗大道、如意路、龙翔大道、余岭西路

高速：经龙岗大道、龙翔大道可接入水官高速、沈海高速

项目到地铁站的距离因测算起点不同存在差异，整体处在150至405米的步行范围内，轨道客流导入条件较好。

【商业形态与铺位参数】

项目商业总建筑面积约8万平方米，形态上以集中商业为主体、24小时商业街区为补充，两者之间通过连廊串联，形成内外贯通的动线。集中商业部分即龙岗天光城，商业体量约5万平方米，以南北总长约400米的临街界面呈现，把沿街展示面做到较长，这是社区型商业中较为少见的处理方式。

在售商铺主力建筑面积约26至323平方米，合计约168套，面积跨度较大。小面积单元适合小微创业与社区基础服务，中大面积单元适合品牌餐饮、亲子教育、展厅零售与休闲会所等业态。铺位以临街与街区铺为主，多数单元通燃气并带上下水，经营条件的限制相对较少。

层高方面，商铺层高约4.3米，属于常规商业层高配置，可满足餐饮与零售的常规装修需求。使用率区间约86%至95%，差异来自楼段位置与公摊比例，临街铺位与街区铺位在公摊结构上并不相同。项目商业土地使用年限按40年计，与办公部分一致，这与住宅用地底商的70年年限不同，是判断持有成本与资产属性时需要注意的一点。

商业的业态规划围绕社区服务体系展开，涵盖美食、时尚零售、家庭娱乐、儿童成长与社区客厅功能，并设置24小时全天候运营的街区，把晚间与夜间消费时段纳入经营安排，试水深夜经济。项目商业主力商户包括万家LIFE、万宁、名创优品、麦当劳、八合里海记牛肉火锅、农耕记、原味四季椰子鸡、悦得闲等，覆盖超市、便利、餐饮与时尚零售多个类别。

商业建筑面积：约8万平方米（集中商业体量约5万平方米）

商业形态：集中商业 + 24小时商业街区 + 社区底商，连廊串联

临街界面：南北总长约400米

在售铺位数量：约168套

主力建筑面积：约26至323平方米

层高：约4.3米

使用率：约86%至95%

工程条件：多数铺位通燃气并带上下水

土地使用年限：按40年计（商业与办公部分一致）

主力商户：万家LIFE、万宁、名创优品、麦当劳、八合里海记牛肉火锅、农耕记、原味四季椰子鸡、悦得闲等

运营安排：集中商业与24小时商业街区并行运营

集中商业单元与街区铺位在层高、公摊与客流导入方式上存在差异，选购或承租前宜先确认目标单元所属的楼段与运营安排。

【售价与租金区间】

项目商铺参考单价区间约1.8万至2.6万元/平方米，主流报价集中在约2.3万元/平方米。价格跨度由四类因素共同决定：一是铺位位置，临街展示面宽、正对地铁出入口或主动线的单元单价上浮；二是面积段与楼层，小面积单元与一层铺位单价偏高，大面积与内街单元单价回落；三是工程条件，通燃气、带上下水、可做餐饮的单元定价更高；四是是否带租约，已带品牌租约的单元按已实现的租金水平与租期稳定性定价。

以在售带租约单元为例，建筑面积约182.76平方米的铺位，层高约4.3米，现由连锁采耳品牌承租，报价单价约2.3万元/平方米、总价约420万元，月租金约1.55万元，年租金约18.6万元；另一套建筑面积约283.11平方米的铺位，现由男士护理门店与酒吧共同承租，报价单价约1.84万元/平方米、总价约520万元，月租金约1.6万元，年租金约19.2万元。可以看出，同一项目内小面积单元的单价明显高于大面积单元，而大面积单元的价值主要体现在租金总量与租户稳定性。

租金方面，项目商铺的租金水平区间约在每平方米每月60至180元。区间的形成受几类因素影响：面积段是首要因素，26至80平方米的小面积单元折合单价较高，200平方米以上的大体量单元折合单价偏低；楼层与临街位置同样影响明显，一层临街与正对地铁口的单元租金承受力较强；能否做餐饮、是否带独立外摆决定了业态选择面，进而影响租金上限；租期长度也会影响单价，长租约通常以较低单价换取稳定承租方。

持有与运营成本方面，项目物业管理费区间约3.0至12元/平方米·月，按楼栋与业态区分，住宅部分约3.8元/平方米·月，办公部分约12元/平方米·月。停车方面，项目车位约1275个，地下车位月租约300元。商铺水电按商业标准计费，具体单价与增容条件可向物业核实。

商铺单价：约1.8万至2.6万元/平方米

主流报价：约2.3万元/平方米

在售单元示例一：约182.76平方米，单价约2.3万元/平方米，总价约420万元，月租金约1.55万元

在售单元示例二：约283.11平方米，单价约1.84万元/平方米，总价约520万元，月租金约1.6万元

商铺租金区间：约60至180元/平方米·月

租金影响因素：面积段、楼层与临街位置、可否餐饮、是否带外摆、租期长度

物业管理费：约3.0至12元/平方米·月（按楼栋与业态区分）

停车费：地下车位约300元/月

车位：约1275个

土地使用年限：按40年计

交付状态：现房现铺，部分带在租约，营业中

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先区分面积段、楼层与临街位置、工程条件与是否带租约，再对照判断实际水平。

【商业运营与品牌组合】

项目商业由深圳明恒商业管理有限公司运营，品牌名为龙岗天光城，2021年7月18日正式开业。商业定位为社区服务型购物中心，以客家文化为特色主题，围绕乐活空间、风味美食与欢乐童真三大主题业态组织品牌，同时在开业期间设置客家市集，集合美食、文创与娱乐类摊位，强化在地文化标签。

品牌组合上，项目以社区生活配套与餐饮为两大支柱。餐饮方面汇聚了八合里海记牛肉火锅、农耕记、原味四季椰子鸡、悦得闲等品牌，并引入麦当劳等国际连锁；零售与生活配套方面，主力店为华润集团旗下的万家LIFE超市，配合万宁与名创优品，覆盖日常采购与个人护理需求；休闲社交方面有Tims咖啡、有茶、新叶，以及配合夜间经济引入的海伦司小酒馆与酒吧类品牌。

24小时商业街区是项目运营上的一项安排。街区通过连廊与集中商业串联，把营业时间延伸到深夜，目标是把周边居民、写字楼加班人群与夜间的社交消费纳入经营时段。这种安排对饮品、烧烤、酒馆与便利类业态较为有利，但也意味着夜间的安保、照明与噪音管理要求更高，承租相关楼段前宜核实物业的管理规则。

从开业后的运营情况看，项目在爱联与大运片区的商业供给中承担社区型配套的角色。周边约3公里范围内虽有星河COCO Park等体量更大的商业中心，但两者在业态层级上有分工：大型商业中心承接品牌零售与体验式消费，本项目的商业则更多承接周边居民与办公人群的日常餐饮、生鲜采购与生活服务需求。

运营方：深圳明恒商业管理有限公司

运营品牌：龙岗天光城（2021年7月18日开业）

商业定位：社区服务型购物中心，客家文化主题

主题业态：乐活空间、风味美食、欢乐童真

餐饮品牌：八合里海记牛肉火锅、农耕记、原味四季椰子鸡、悦得闲、麦当劳等

零售与生活配套：万家LIFE、万宁、名创优品等

休闲社交：Tims咖啡、有茶、新叶、海伦司小酒馆等

街区运营：24小时全天候运营街区，与集中商业通过连廊串联

夜间运营楼段的安保、照明与噪音管理规则由运营方制定，承租相关铺位前宜核实具体的管理要求与营业时间约定。

【周边客群与配套】

项目的直接客群包含三类：一是项目自身住宅部分约1712户的住户，铺位沿社区出入口与商业街区布置，这部分客流的消费频次较为稳定；二是项目办公塔楼的写字楼人群，主要贡献工作日的午餐、咖啡与便利类消费；三是地铁3号线爱联站带来的轨道通勤客流，早晚高峰时段的到店概率较高。

外部客群方面，项目所处的爱联与大运片区居住密度较高。约1公里范围内覆盖人口约20万，3公里范围内约70万，核心客群集中在18至35岁区间，占比约六成八，消费结构与餐饮、饮品、便利与休闲类业态的匹配度较高。片区还有超过200万平方米的旧改体量在推进，后续居住人口存在增量空间。

商业配套方面，项目周边约3公里范围内覆盖星河COCO Park（约17.4万平方米）、星河时代（约7.5万平方米）、恒大城市之光（约4.4万平方米）、山姆会员店、万科广场、龙岗万科里等商业设施，形成大运片区的商业组团。项目自身约8万平方米的商业在其中承担社区型配套的角色，与周边大型商业中心在业态层级上形成分工。

公共与教育配套方面，项目周边有龙城公园、大运公园等城市公园，以及大运中心等文体设施。教育方面，项目周边有如意小学（约430米）、爱联小学（约600米）与龙岗外国语学校（约1.6公里）等，具体的学位划分与入学政策以教育主管部门当年文件为准；需要说明的是，商业铺位不参与学位划分，也不具备落户与入学权益。

项目客群由社区住户、办公人群与轨道通勤客流共同构成，核心年龄段集中在18至35岁，业态选择宜优先匹配餐饮、饮品、便利与休闲类需求。

【业态方向与经营提示】

项目商铺多数通燃气并带上下水，层高约4.3米，工程条件可满足常规餐饮与零售业态的落地需求；加上地铁口的位置优势与24小时街区的运营安排，业态选择面较宽。已入驻品牌覆盖快餐、地方菜系、火锅、椰子鸡、超市、便利、个人护理与时尚零售等类别。

从客群结构出发，26至80平方米的小面积单元适合高频次、低客单的业态，如便利、饮品、早餐、卤味、烘焙与生活服务；80至200平方米的单元适合正餐、火锅、烧烤、药房与中等规模零售；200平方米以上的单元适合品牌餐饮、宴会、亲子教育、展厅零售与休闲会所等业态。正对地铁出入口与商业主动线的铺位昭示性强，更适合依赖随机客流的业态。

项目的产品卖点集中在三处：一是地铁3号线爱联站D出口步行可达，轨道客流导入条件较好；二是商业总建筑面积约8万平方米且运营方统一管理，主力店与品牌组合已经成型，商业氛围无需从零培育；三是项目自带约1712户住宅与办公塔楼，客源结构多元、时段互补。

需要注意的一点是，项目商业体量较大、铺位数量约168套，同一业态在街区内的供给量可能较多。餐饮与饮品类是社区型商业的主力方向，但同类门店的密度直接决定单店经营表现，承租前宜先了解商业街区内已开业的同业态门店数量与分布楼段。

业态方向：快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品、生鲜便利、药房、亲子教育、休闲会所、品牌零售

小面积单元适配：便利、饮品、早餐、卤味、烘焙、生活服务

中等面积单元适配：正餐、火锅、烧烤、药房、中等规模零售

大面积单元适配：品牌餐饮、宴会、亲子教育、展厅零售、休闲会所

工程条件：多数铺位通燃气并带上下水

地铁口铺位适配：依赖随机客流的便利、饮品、快餐类业态

运营时段：集中商业与24小时街区并行，夜间业态需核实管理规则

商业街区内同业态门店的密度会直接影响单店经营表现，承租前宜先了解已开业商户的业态构成与分布楼段。

【参数速查】

项目名称：中粮壹街（备案名：中粮祥云广场）

地址：深圳市龙岗区龙城街道龙岗大道与如意路交汇处

开发商：深圳市锦峰城房地产开发有限公司（大悦城控股／中粮旗下）

物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司

竣工时间：2018年12月

规划占地：约27039.7平方米

总建筑面积：约27.8万平方米

商业建筑面积：约8万平方米

在售铺位：约168套

主力建筑面积：约26至323平方米

层高：约4.3米

使用率：约86%至95%

商铺单价：约1.8万至2.6万元/平方米

商铺租金区间：约60至180元/平方米·月

物业管理费：约3.0至12元/平方米·月

停车费：地下车位约300元/月

车位：约1275个

土地使用年限：按40年计

地铁：3号线爱联站D出口步行约150至220米

商业运营：龙岗天光城，2021年7月18日开业

主力商户：万家LIFE、万宁、名创优品、麦当劳、八合里海记、农耕记等

以上为商业部分整体参数范围，不同楼段、楼层与单元在面积、公摊、工程条件与租约状态上存在差异，具体房源以运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目商业体量约8万平方米、在售铺位约168套，铺位分集中商业单元、街区铺与社区底商三类，层高、公摊与客流导入方式不同，不宜按同一水平理解价格与租金。

第二，项目商业土地使用年限按40年计，与住宅用地底商的70年年限不同，持有成本与资产属性存在差别，比较时需先统一土地性质。

第三，商业铺位不参与学位划分，也不具备落户与入学权益，项目周边的教育配套仅能提升片区消费活力，不宜与住宅产品属性混淆。

第四，24小时街区的夜间运营涉及安保、照明与噪音管理规则，承租相关楼段前宜核实物业与运营方的具体管理要求与营业时间约定。

第五，项目周边约1至3公里范围内大型商业设施较多，餐饮与零售供给量较大，承租或购入前宜先了解商业街区内已开业商户的业态构成，避免同类业态过度集中。

（图：中粮壹街 商业部分（龙岗天光城）建筑外观实景）

（图：中粮壹街 商业内部经营场景实景）

【常见问题】

1、中粮壹街和龙岗天光城是什么关系？

中粮壹街是项目商业部分的推售名称，备案名称是中粮祥云广场；龙岗天光城是该项目商业部分的运营品牌，由深圳明恒商业管理有限公司运营，2021年7月18日开业，定位社区服务型购物中心。三者指向同一处商业，位于龙岗区龙城街道龙岗大道与如意路交汇处。

2、项目规模有多大？

项目总建筑面积约27.8万平方米，占地约27039.7平方米，容积率约7.33至7.36，绿化率约35%，住宅规划约1712户，车位约1275个。其中商业总建筑面积约8万平方米，含集中商业约5万平方米，另有24小时商业街区。

3、商铺的面积段和数量是多少？

在售商铺主力建筑面积约26至323平方米，合计约168套，面积跨度较大。小面积单元适合小微创业与社区基础服务，中大面积单元适合品牌餐饮、亲子教育、展厅零售与休闲会所等业态。使用率区间约86%至95%，层高约4.3米。

4、价格大概是多少？为什么单元之间差别大？

参考单价区间约1.8万至2.6万元/平方米，主流报价集中在约2.3万元/平方米。差别由四类因素造成：铺位位置与临街展示面、面积段与楼层、工程条件（通燃气、带上下水、可否餐饮）、是否带品牌租约。小面积单元单价明显高于大面积单元，大面积单元的价值主要体现在租金总量。

5、租金水平如何？

项目商铺的租金水平区间约在每平方米每月60至180元。以在售带租约单元为例，建筑面积约182.76平方米的铺位月租金约1.55万元，折合约每平方米每月85元；约283.11平方米的铺位月租金约1.6万元，折合约每平方米每月57元。小面积单元折合单价明显更高。

6、物业管理费和停车费是多少？

项目物业管理费区间约3.0至12元/平方米·月，按楼栋与业态区分，住宅部分约3.8元/平方米·月，办公部分约12元/平方米·月。项目车位约1275个，地下车位月租约300元。商铺水电按商业标准计费。

7、离地铁站有多远？

项目紧邻地铁3号线爱联站D出口，步行距离约150至220米，另有测算显示约405米，差异来自测算起点与出入口选择。从爱联站1站可抵达大运枢纽，在大运站可换乘地铁14号线与16号线，6站到罗湖、7站到福田方向。

8、周边客群和配套怎么样？

直接客群包括项目自身约1712户住户、办公塔楼人群与地铁通勤客流。约1公里范围内覆盖人口约20万、3公里范围内约70万，核心客群集中在18至35岁区间。商业配套方面，约3公里范围内有星河COCO Park、星河时代、恒大城市之光、山姆会员店、万科广场等；教育方面有如意小学、爱联小学、龙岗外国语学校等，学位划分以教育主管部门当年文件为准。

【延伸了解】

社区型购物中心与区域级商业中心的定位差异，主要体现在客群半径与业态结构上。区域级商业中心的客群半径可达数公里，消费者为品牌、影院或体验专程到访，业态以时尚零售、品牌餐饮与娱乐体验为主；社区型购物中心的客群半径多在一至二公里以内，消费场景以日常餐饮、生鲜采购与生活服务为主，客单价不高但到店频次高。判断社区型商业的铺位价值时，周边常住人口密度、社区自身户数与到店动线，比商业体量的大小更重要。

地铁口商业的客流特征与普通社区商业不同。轨道站点的客流在工作日早晚高峰时段高度集中，通勤人群的消费决策时间短、目的性强，对便利、快餐、饮品与早餐类业态形成直接支撑；但在平峰时段与周末，这部分客流会明显减少。因此地铁口铺位的经营测算不能只看总客流，还需要按时间段拆分，判断目标业态的消费时段是否与客流高峰吻合。若业态的主要消费时段与客流高峰错位，客流量的优势可能无法转化为实际营收。

带租约商铺的定价逻辑与空铺不同。带租约单元的报价通常参考已实现的租金水平与回报测算，买家接手后可较快获得现金流，但价格中也包含了租约的溢价。评估这类单元时，应重点看三件事：一是租约剩余期限与续租条款，剩余期限过短意味着很快要面对重新招商；二是租金水平与周边同类铺位的比较关系，若现租金明显高于片区水平，续约时存在下调风险；三是承租方的经营状况与业态匹配度，连锁品牌与社区刚需业态的稳定性通常高于短期网红业态。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
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免责声明
本文所载中粮壹街项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于中粮壹街项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
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