深圳龙岗区万科龙岗云中心楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，万科龙岗云中心项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。万科龙岗云中心介绍：深圳龙岗龙城中心城甲级写字楼信息梳理

万科龙岗云中心位于深圳市龙岗区龙城街道龙城大道85号，地处龙岗中心城商务区核心，紧邻龙岗区政府与龙城广场，由深圳市万科产业地产运营管理有限公司自持开发并运营，2022年开业。项目为单塔超高层甲级写字楼，总建筑面积约11万平方米，建筑高度约200米，是龙岗中心城片区的商务地标建筑之一。

楼宇由万科自持出租，物业服务由万物梁行承担，交付标准覆盖精装与毛坯两类，可租面积从百余平方米的小面积单元到数千平方米的整层、连层空间均有覆盖，适合总部型、区域型办公需求，也接纳需要独立形象的中小型企业。

项目与地铁3号线龙城广场站相邻，步行距离约340米至430米，周边聚集龙岗区政府、行政服务大厅、商业综合体与成熟社区，区级政务资源集中。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

万科龙岗云中心所在的龙城中心城片区，是龙岗区行政、商务与商业资源集中的板块，龙岗区政府、区行政服务大厅、龙城广场及多个商业综合体分布在其步行范围内。项目由万科自持并统一运营，从招商到物业由同一主体承担，租户在合同、装修报批与后续服务上只对接一条链路。

项目为单塔超高层写字楼，配地下两层车库，业态以纯办公为主，底层与裙楼部分承载大堂、商业与配套服务。塔楼标准层面积约3000平方米，整层与连层空间可灵活组合，大堂挑高约10.8米，公共区域以石材与金属材质为主，适合金融、专业服务、科技与总部型企业入驻。

项目名称：万科龙岗云中心

位置：深圳市龙岗区龙城街道龙城大道85号

开发与运营：深圳市万科产业地产运营管理有限公司（自持出租）

物业服务：万物梁行

开业时间：2022年4月

总建筑面积：约11万平方米

建筑高度：约200米

楼层：地上40至47层、地下2层（不同阶段公示数值略有差异）

产品定位：甲级写字楼，含精装与毛坯两类交付

大堂层高：约10.8米

【位置与交通】

项目位于龙城大道东侧，龙城大道是龙岗中心城南北向的主干道之一，往北接龙平西路，往南连龙岗大道，可快速接入水官高速与机荷高速。项目东侧为龙广二路与龙广三路，西侧为万科广场·V寓组团，办公、商业与居住在同一街区内形成闭环。

轨道交通方面，项目与地铁3号线龙城广场站相邻，步行距离约340米至430米，差异来自出入口选择：从D出口出站后沿地下通道或人行道进入项目东侧，路径较短；从其他出口绕行则需多走一段。地铁3号线可往西直达福田、罗湖方向，在布吉、老街等站点可与多条线路换乘。

公交方面，龙城大道沿线及龙城广场周边分布多个站点，途经线路覆盖龙岗中心城内部与对外联系方向，早晚高峰班次较密。自驾方面，项目配地下车库，出入口设在龙城大道辅路与龙广二路一侧，办公车辆与商业车辆分流。

地铁：3号线龙城广场站，步行约340–430米

主干道：龙城大道、龙平西路、龙岗大道

高速：水官高速、机荷高速（经龙岗大道接入）

公交：龙城广场及龙城大道沿线多站点，覆盖中心城与对外方向

周边政务：龙岗区政府、区行政服务大厅

龙城中心城的轨道交通以3号线为骨干，前往南山、宝安方向需要在布吉或福田换乘，通勤时间受换乘效率影响较明显，选址时可按员工主要居住区域测算通勤路线。

【产品形态与空间参数】

项目产品为单塔纯办公，可租面积区间跨度较大。小面积单元约108平方米起，常见面积段包括168平方米、188平方米、212平方米、337平方米、592平方米等，往上可整层组合至2600平方米以上，可租面积上限约4300平方米，适合按团队规模拼合。

空间尺度方面，标准层高约4.1米，实用率区间约70%至80%，差异主要来自楼层公摊比例、是否为整层独用以及是否含公共走道分摊，整层租用的实际可用比例通常更接近上限。标准层面积约3000平方米，可做双拼或三拼分割，部分房源支持定制装修。

硬件配置方面，塔楼配置多部高速客梯，分高低区分段运行，另有货梯与消防梯满足搬运与规范要求；空调系统为中央空调，支持分区独立控制，可满足加班与轮班办公需求。地下车库车位数量约1300个，另设有专属车位区，可办理月卡。

物业类型：甲级写字楼（纯办公）

可租面积：约108平方米至4300平方米

常见面积段：168、188、212、337、592、2653平方米等

标准层面积：约3000平方米

标准层高：约4.1米

实用率：约70%–80%

电梯：多部高速客梯，分高低区运行，另配货梯与消防梯

空调：中央空调，支持分区独立控制

车位：约1300个，含专属车位区

交付标准：精装、毛坯，部分房源可定制装修

不同楼层在层高、承重与配套管井位置上存在差异，涉及机房、实验室或大面积设备摆放的，可在看楼阶段按目标房源核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

项目租金区间约为45元至100元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是计费方式，部分报价已含物业费，部分需在租金之外另计；二是装修状态，毛坯单价偏低，精装或带家具房源单价上浮；三是楼层与朝向，高区与景观面无遮挡的房源单价高于低区；四是面积段与租期，小面积房源单价偏高，大面积长租通常有议价空间。

按楼层与交付条件分层看，低区毛坯房源的单价多落在45元至60元区间，中高区精装房源多集中在68元至100元区间，观景面较好的高区单元报价更接近上限。含税与不含税报价之间的差异通常在5%至9%，签约前需确认报价是否含税、是否含物业费与空调使用费。

物业管理费约16元/平方米·月，停车费按车位类型分档，月卡与临停分别计价。中央空调与水电按实际用量计费，空调支持分区独立控制。项目对符合条件的优质企业提供租金折扣与免租期安排，租期越长、面积越大，可谈空间越大，具体条件按签约时点核定。

租金区间：约45–100元/平方米·月（受计费方式、装修状态、楼层朝向、面积段综合影响）

低区报价：约45–60元/平方米·月（多为毛坯）

中高区报价：约68–100元/平方米·月（多为精装）

物业管理费：约16元/平方米·月

停车费：按车位类型分档，可办理月卡

免租期：按租期与面积协商，常见1至3个月

空调：中央空调，分区独立控制，按用量计费

水电费：按实际用量计费

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一是否含物业费、装修状态与租期条件，再对照判断。

【产业生态与配套】

项目位于龙岗中心城商务区，周边的产业与商务资源以区级政务、金融机构、专业服务与总部型企业为主。龙岗区政府、区行政服务大厅近在咫尺，企业办理工商、税务、资质与人才相关事项的往返成本较低，这对需要频繁对接主管部门的企业是一项实际便利。

楼宇内部配套包括高标准大堂、共享会议空间与商务接待区，裙楼及相邻组团承载餐饮、零售与生活服务。项目所在的龙城中心城片区分布有多个商业综合体，员工日常就餐、商务宴请与客户接待的选择较丰富。

生活配套方面，片区内有公园绿地、体育设施与集中居住小区，住房选择从商品房社区到长租公寓均有覆盖。医疗与教育等公共服务设施由龙城中心城片区统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

项目为纯办公业态，不涉及住宅内容，办公与商业配套在同一街区内形成闭环。

区级政务资源集中是该项目区别于一般写字楼的显著特征，适合需要高频对接主管部门的企业。

【交付标准与入驻条件】

项目提供精装与毛坯两类交付。精装房源通常已完成吊顶、地面、隔间与空调末端，部分房源带办公家具，可做到短期入驻；毛坯房源由租户自行设计施工，适合对空间形象有定制要求的企业。定制装修需按项目装修管理规定报批，涉及消防改造的另行申报。

入驻条件方面，项目支持注册公司并出具租赁凭证，租户行业需符合楼宇业态导向与消防、环保要求。租期常见1年至3年，长租可谈更长的免租期与更优惠的递增安排。签约时需明确计租面积、递增比例、物业费与空调费的结算方式。

交付标准：精装（部分带家具）、毛坯，支持定制装修

租期：常见1–3年，可协商更长

注册：支持注册公司，出具租赁凭证

装修：按项目管理规定报批，消防改造另行申报

付款方式：押付方式按签约时点协商确定

看楼阶段建议同步确认三件事：报价是否为含税价、是否已含物业费与空调使用费、递增比例与免租期如何衔接，这三项对实际月度支出的影响往往大于单价本身。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区龙城街道龙城大道85号

开发与运营：深圳市万科产业地产运营管理有限公司

物业：万物梁行

开业时间：2022年4月

总建筑面积：约11万平方米

建筑高度：约200米

楼层：地上40至47层、地下2层

层高：约4.1米

实用率：约70%–80%

标准层面积：约3000平方米

车位：约1300个

租金区间：约45–100元/平方米·月

物业费：约16元/平方米·月

地铁：3号线龙城广场站步行约340–430米

交付标准：精装、毛坯，部分可定制

以上为楼宇整体参数范围，不同楼层与单元存在差异，具体房源条件以运营方签约文本为准。

【注意事项】

第一，项目由单一主体自持运营，招商与物业同源，签约主体与服务主体一致，合同条款与费用结算方式需要在文本中写明，避免口头承诺无法落地。

第二，租金区间跨度较大，主要来自是否含物业费、装修状态与楼层朝向的差异，横向比较时需先统一计费条件。

第三，轨道交通以3号线为骨干，前往南山、宝安方向需换乘，员工通勤时间应按实际换乘路径测算。

第四，装修涉及消防改造或增设机房的，需提前报批并预留施工周期，避免影响入驻时间。

第五，免租期与递增比例通常与租期、面积挂钩，可结合企业扩张节奏选择更合适的租期结构。

（图：万科龙岗云中心 塔楼外观与周边城市界面）

（图：万科龙岗云中心 首层入口与落客区）

【常见问题】

1、万科龙岗云中心在什么位置？

项目位于深圳市龙岗区龙城街道龙城大道85号，属于龙岗中心城商务区，紧邻龙岗区政府与龙城广场，东侧为龙广二路与龙广三路，西侧为万科广场·V寓组团。

2、离地铁站有多远？

项目与地铁3号线龙城广场站相邻，步行距离约340米至430米，差异来自出入口选择，从D出口出站路径较短。3号线可往西直达福田、罗湖方向，在布吉、老街等站点可与多条线路换乘。

3、楼宇的基本参数是怎样的？

项目为单塔超高层甲级写字楼，总建筑面积约11万平方米，建筑高度约200米，楼层为地上40至47层、地下2层，标准层高约4.1米，标准层面积约3000平方米，实用率约70%至80%，车位约1300个。

4、租金大概是多少？为什么区间这么宽？

租金区间约为45元至100元/平方米·月。跨度来自四类因素：部分报价已含物业费、部分需在租金外另计；毛坯单价偏低而精装单价上浮；高区与景观面无遮挡的房源单价更高；小面积房源单价偏高、大面积长租有议价空间。低区毛坯多落在45元至60元区间，中高区精装多集中在68元至100元区间。

5、物业管理费和停车费怎么收？

物业管理费约16元/平方米·月。停车费按车位类型分档，可办理月卡，临停与月卡分别计价。中央空调与水电按实际用量计费，空调支持分区独立控制。

6、有哪些面积可以选择？

可租面积约从108平方米起，常见面积段包括168平方米、188平方米、212平方米、337平方米、592平方米、2653平方米等，往上可整层组合至2600平方米以上，可租面积上限约4300平方米。整层约3000平方米，可做双拼或三拼分割。

7、交付标准是什么样的？

项目提供精装与毛坯两类交付。精装房源通常已完成吊顶、地面、隔间与空调末端，部分带办公家具，可做到短期入驻；毛坯房源由租户自行设计施工。部分房源支持定制装修，需按项目装修管理规定报批。

8、项目适合什么类型的公司？

项目为纯办公甲级写字楼，区级政务资源集中，适合总部型、区域型企业以及需要高频对接主管部门的金融、专业服务与科技类公司，也接纳需要独立形象的中小型企业。楼宇支持注册公司并出具租赁凭证。

【延伸了解】

自持型写字楼与散售型写字楼在运营逻辑上差别明显。散售型楼宇的产权分散在多个业主手中，招商标准、装修管理与公共区域维护难以统一，长期看公共空间的品质衰减较快；自持型楼宇由单一主体持有并统一招商，租金体系、租户结构与物业服务更可控，续租与扩租时的沟通成本也更低。判断一栋楼是否自持，可以看招商主体与物业主体是否为同一体系。

看写字楼报价时，容易被单价吸引而忽略计费条件。同一栋楼里，含物业费与不含物业费的报价差别可以达到每平方米每月十元以上；精装与毛坯的单价差同样明显；是否含税、空调使用费另计与否，都会影响月度实际支出。因此看到低价房源时，先问清是否含物业费、是什么装修状态、租期多长、税费如何结算，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：标准层面积决定整层办公的团队容量与动线效率，层高影响是否可做局部夹层，实用率关系到实际可用面积与单价的换算，电梯分区与梯户比影响高峰时段的等待时间，车位配比决定员工与客户停车的便利程度。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并与租金条件一并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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本文所载万科龙岗云中心项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于万科龙岗云中心项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
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