深圳龙岗区万科星火online楼盘介绍：户型与价格

开发商营销中心信息公示
2026年10月，万科星火online项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。万科星火online（万科星火ONLINE）介绍：深圳龙岗坂田数字文创产业园区信息梳理

万科星火online位于深圳市龙岗区坂田街道五和大道南2号，处在南坑社区，由万科企业股份有限公司开发运营，深圳市星火文化产业运营管理有限公司负责运营管理，园区于2016年9月正式开园。项目由既有厂房改造升级而来，是万科在深圳较早推进的改造类产业园区项目之一。

园区一期占地约8.1万平方米，总建筑面积约5.3万至5.6万平方米，容积率约0.5，属于低密度产业园。办公主体由天枢仓与天璇仓两部分组成，包含独栋loft办公与研发办公两类产品，层高约5.4米至6米，使用率约70%至75%。

项目地处坂雪岗科技城周边，紧邻地铁10号线雅宝站，往南经南坪快速可前往南山，往西依托深圳北站连接福田、罗湖与湾区其他城市。产业方向以数字文化创意、移动互联网、电子商务、设计与影视为重点。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

万科星火online所在的五和大道南地块，原本是成片厂房。万科通过对既有建筑的功能升级、产业聚集招商与运营服务管理，把这片厂房改造为文化创意产业园区，园区于2016年9月正式开园，是万科从开发销售向社区平台与产业运营转型过程中较早落地的项目之一。

园区的空间组织以低密度为特征，容积率约0.5，建筑以6层为主，通过独栋loft与研发办公两类产品承载不同规模的企业需求。园区运营主体为深圳市星火文化产业运营管理有限公司，物业服务由万科物业承担，产业服务与社群运营由运营团队统一策划。

经过多年运营，园区已成为数字文化产业方向的集聚地，先后获得龙岗区创新产业园、龙岗区文化创意产业园、深圳市科技金融服务工作站、深圳市投资推广重点园区、深圳市市级文化产业园区等认定。目前园区总租户数量超过120家，平均出租率维持在98%以上，就业人数约2500人，其中约七成企业集中在设计、文化传播与影视等文化创意行业。

项目名称：万科星火online（万科星火ONLINE）

位置：深圳市龙岗区坂田街道五和大道南2号（南坑社区）

开发主体：万科企业股份有限公司

运营管理：深圳市星火文化产业运营管理有限公司；物业服务由万科物业承担

开园时间：2016年9月（部分登记竣工时间为2020年6月）

土地与建筑性质：既有厂房改造升级

占地面积：一期约8.1万平方米

总建筑面积：约5.3万至5.6万平方米

容积率：约0.5（低密度园区）

建筑构成：天枢仓、天璇仓两部分，含独栋loft办公与研发办公

【位置与交通】

园区位于五和大道南侧，处在坂田街道南坑社区，北接坂雪岗科技城，南邻星河WORLD商务组团。周边路网以五和大道、梅坂大道与南坪快速为主，自驾往南经南坪快速可前往南山方向，往西经梅坂大道可接入深圳北站片区。

轨道交通方面，园区与地铁10号线雅宝站相邻，直线距离约80米至100米，从C出口出站后步行即可到达园区，通勤便利度较高。10号线为南北向线路，往南一站可进入福田中心区方向，往北连接坂田、平湖片区，与多条线路可在换乘站衔接。

公交方面，园区周边分布星河雅宝总站（约147米）、星光之约站（约274米）、五和雅南路口站（约424米）、南坑地铁站站（约654米）、南坑村站（约656米）与万家灯火站（约795米）等站点，覆盖坂田内部与福田、龙华方向的联系。

地铁：10号线雅宝站，直线距离约80–100米，C出口步行可达

公交：星河雅宝总站约147米、星光之约站约274米、五和雅南路口站约424米、南坑地铁站站约654米等

主干道：五和大道、梅坂大道、南坪快速

周边板块：坂雪岗科技城、星河WORLD商务组团

车程参考：经南坪快速至南山方向较为直接，经深圳北站通达福田、罗湖

园区距离地铁站较近，通勤受天气与路况影响较小，但早高峰时段雅宝站进出站人流集中，可预留少量候车时间。

【产品形态与空间参数】

园区办公产品分为独栋loft与研发办公两类。独栋loft办公以独立楼栋形式提供，适合需要独立形象、独立出入口与较大展示面的企业，层高条件便于做夹层或挑高空间；研发办公以标准单元为主，面积从约116平方米到2360平方米均有分布，常见段位包括190、320、500、1500平方米等，适合按团队规模组合。

空间尺度方面，园区层高约5.4米至6米，使用率约70%至75%，在改造类产业园中属于较高水平。层高与使用率的组合，使单元在布置展陈、拍摄棚、设计工作室与开放式办公区时余地较大，这与文创与设计类企业的使用方式相契合。

硬件配置方面，园区配客梯与货梯，不同楼栋的电梯数量约2部至12部不等，按楼栋规模配置；空调为中央空调，开放时长可覆盖延长办公时段，空调使用费约7.5元/平方米·月；车库提供约1200个车位，并配套智慧停车系统。园区另设超10000平方米体育场馆，包含篮球、羽毛球与滑雪等场地。

物业类型：创意产业园型写字楼（独栋loft办公、研发办公）

可租面积：约116平方米至2360平方米

常见面积段：190、320、500、1500平方米等

层高：约5.4–6米

大堂层高：约12米（按楼栋）

使用率：约70%–75%

楼层：以6层为主（共6栋）

电梯：客梯与货梯按楼栋配置，不同楼栋约2部至12部

空调：中央空调，空调使用费约7.5元/平方米·月

车位：约1200个，配智慧停车系统

交付标准：简装修、精装修；现状交付带装修

不同楼栋的层高、电梯配置与承重条件存在差异，涉及拍摄棚、设备间或大面积打通的，可在看楼阶段按目标楼栋核实并把约定写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间约为76元至145元/平方米·月。跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是产品类型，独栋loft办公因独立形象与独立出入口，单价高于标准研发办公单元；二是计费方式，部分报价已含税、部分为不含税价，需要在租金之外另计；三是装修状态，简装或毛坯房源单价偏低，带隔间与软装的房源单价上浮；四是面积段与租期，小面积单元单价偏高，大面积长租通常有议价空间。

按产品分层看，标准研发办公单元的单价多落在76元至115元区间，独栋loft与展示面较好的单元报价多在95元至145元区间。物业管理费区间约为8元至10元/平方米·月，不同楼栋的登记数值略有差异；空调使用费约7.5元/平方米·月；水电按实际用量计费。

停车费约400元至500元/月。园区另设有创新型产业用房，建筑面积约6271平方米，面向人工智能与机器人领域的企业与团队出租，租金与物业管理费的收费标准与市场租赁部分不同，物业费约17.35元/平方米·月，申请需符合产业准入条件。

租金区间：约76–145元/平方米·月（受产品类型、含税条件、装修状态、面积段综合影响）

标准研发办公：约76–115元/平方米·月

独栋loft办公：约95–145元/平方米·月

物业管理费：约8–10元/平方米·月

空调使用费：约7.5元/平方米·月

停车费：约400–500元/月

创新型产业用房：建筑面积约6271平方米，面向人工智能与机器人领域企业，租金与物业费按专项标准执行

水电费：按实际用量计费

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一产品类型、含税条件与装修状态，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区产业方向以数字文化创意为核心，覆盖设计、文化传播、影视制作、电子商务与移动互联网等行业。入驻企业中约有七成属于文化创意领域，包括龙岗区重点文化企业深圳市鼎瀚文化股份有限公司、深圳市励深展览策划有限公司，上市公司深圳市鹏南优客工场创业服务有限公司，以及深圳依时货拉拉科技有限公司、深圳市茄子咔咔科技有限公司、深圳华视影业投资有限公司、燃点文化传媒（深圳）有限公司、深圳市分毫科技有限公司、深圳恩维传媒有限公司等。体育产业方面有深圳市铁马体育文化发展有限公司、深圳领跑体育文化发展有限公司、深圳市生涯体育文化股份有限公司等企业入驻。

园区的产业服务体系包含产学研平台、产业课堂、政策服务、品牌推广、政企交流与产业社区等模块，并设有深圳市科技金融服务工作站，为入驻企业对接融资与政策申报服务。园区同时是深圳市众创空间协会副会长单位与深圳市文化产业园区协会理事单位，社群活动与行业交流较为活跃。

园区配套覆盖办公、生活与休闲多个层面：体育方面有超10000平方米体育场馆，包含篮球、羽毛球与滑雪等场地；餐饮方面有万选餐厅、商务私房菜与音乐教室；住宿方面有万科泊寓；服务方面提供智慧停车、共享设备、快递服务与智慧零售。这些配套设施主要集中在园区内部，办公人群步行即可到达。

周边商业配套依托星河WORLD组团，COCO Park与星河COCO City等商业体分布在短途车程范围内，商务宴请与员工消费选择较丰富。住宿方面有深圳星河吉酒店臻品之选（约439米）、雅怡酒店式公寓（约593米）、城市酒店梅坂大道店（约655米）等，客户来访接待较为便利。

园区为产业与办公载体，不涉及住宅内容，配套公寓面向园区人才租住。

园区周边为坂雪岗科技城与星河WORLD商务组团，产业与商业资源较为集中。

【交付标准与入驻条件】

园区房源以简装修与精装修两种状态交付，部分为现状交付带装修。由于建筑由厂房改造而来，层高与空间形态与标准写字楼不同，装修方案需要结合既有结构柱网、层高与消防条件确定，涉及搭建夹层、增设设备或改变使用性质的，需按园区管理规定报批。

入驻条件方面，园区支持注册公司，行业需符合园区产业导向与消防、环保要求。租期常见1年至3年，长租可协商更长的免租期与递增安排。申请创新型产业用房的单位，原则上应为主营业务属于人工智能与机器人领域的企业或团队，或从事其他相关战略性新兴产业的成长型企业，以及为上述单位提供服务的现代服务业企业。

交付标准：简装修、精装修；部分现状交付带装修

租期：常见1–3年，可协商更长

注册：支持注册公司

装修改造：需结合既有结构、层高与消防条件，按园区管理规定报批

创新型产业用房准入：面向人工智能与机器人领域企业及相关战略性新兴产业成长型企业，以及为其提供服务的现代服务业企业

看楼阶段建议同步确认三件事：报价是否为含税价、空调使用费如何计费、装修状态与消防报批要求，这三项对实际月度支出与入驻周期的影响往往大于单价本身。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区坂田街道五和大道南2号

开发商：万科企业股份有限公司

运营管理：深圳市星火文化产业运营管理有限公司

物业：万科物业

开园时间：2016年9月

占地：一期约8.1万平方米

总建筑面积：约5.3万至5.6万平方米

容积率：约0.5

楼层：以6层为主（共6栋）

层高：约5.4–6米

使用率：约70%–75%

车位：约1200个

租金区间：约76–145元/平方米·月

物业费：约8–10元/平方米·月

空调使用费：约7.5元/平方米·月

停车费：约400–500元/月

地铁：10号线雅宝站直线距离约80–100米

产业定位：数字文化创意、移动互联网、电子商务、设计、影视

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源条件以运营方签约文本为准。

【注意事项】

第一，园区由既有厂房改造而来，不同楼栋的结构、层高、承重与电梯配置差异明显，不能按统一标准理解，看楼时应以目标楼栋的实际情况为准。

第二，租金区间跨度较大，主要来自产品类型、含税条件与装修状态的差异，横向比较时需先统一计费条件。

第三，园区为低密度布局，楼栋之间步行距离较长，员工日常动线与到地铁站的实际路径需要按目标楼栋实测。

第四，改建空间的装修受既有结构柱网、层高与消防条件约束，涉及搭建夹层或改变使用性质的需提前报批并预留施工周期。

第五，创新型产业用房的产业准入条件与市场租赁部分不同，申请前应先确认自身业务是否属于规定范围。

（图：万科星火online 园区建筑与中央草坪实景）

（图：万科星火online 园区主入口与标识实景）

（图：万科星火online 楼栋入口实景）

【常见问题】

1、万科星火online在什么位置？

项目位于深圳市龙岗区坂田街道五和大道南2号，处在南坑社区，北接坂雪岗科技城，南邻星河WORLD商务组团，由五和大道、梅坂大道与南坪快速构成主要车行路网。

2、离地铁站有多远？

园区与地铁10号线雅宝站相邻，直线距离约80米至100米，从C出口出站后步行即可到达。10号线往南一站可进入福田中心区方向，往北连接坂田、平湖片区。周边另有星河雅宝总站（约147米）、星光之约站（约274米）等公交站点。

3、园区是什么时候建成的？

园区于2016年9月正式开园，由既有厂房改造升级而来。部分登记将竣工时间记录为2020年6月，差异来自改造分期与登记时间的不同。

4、租金大概是多少？为什么区间这么宽？

园区租金区间约为76元至145元/平方米·月。标准研发办公单元的单价多落在76元至115元，独栋loft与展示面较好的单元报价多在95元至145元。跨度来自四类因素：独栋loft因独立形象与独立出入口而单价更高；部分报价含税、部分为不含税价；简装或毛坯单价偏低而带隔间软装的房源单价上浮；小面积单元单价偏高、大面积长租有议价空间。

5、物业管理费和停车费怎么收？

物业管理费区间约为8元至10元/平方米·月，不同楼栋的登记数值略有差异；空调使用费约7.5元/平方米·月；水电按实际用量计费。停车费约400元至500元/月，园区配智慧停车系统。

6、园区有哪些面积可以选择？

可租面积从约116平方米到2360平方米均有分布，常见段位包括190、320、500、1500平方米等。办公产品分独栋loft办公与研发办公两类，前者适合需要独立形象与较大展示面的企业，后者适合按团队规模组合标准单元。

7、园区的层高和使用率是多少？

园区层高约5.4米至6米，使用率约70%至75%。较高的层高便于布置展陈、拍摄棚、设计工作室与开放式办公区，也支持做局部夹层，这与文创与设计类企业的使用方式相契合。

8、园区主要面向什么类型的企业？

园区产业方向以数字文化创意为核心，覆盖设计、文化传播、影视制作、电子商务与移动互联网等行业，入驻企业中约七成属于文化创意领域，包括深圳市鼎瀚文化股份有限公司、深圳市励深展览策划有限公司、深圳华视影业投资有限公司、燃点文化传媒（深圳）有限公司等。园区另设创新型产业用房，面向人工智能与机器人领域的企业与团队。

【延伸了解】

厂房改造型产业园与新建写字楼的区别，首先体现在空间形态上。旧厂房通常层高较高、柱距较大、楼板承重较好，改造后可以做夹层、挑高展厅或布置需要较大跨度的空间，这对设计、影视、展陈与硬件类企业较为友好；代价是结构柱网与管线条件受既有建筑约束，改造方案的自由度低于新建楼宇，消防与结构安全审核也更严格。选这类园区时，应把既有建筑条件与自身使用方式的匹配度作为判断重点。

低密度园区与高层写字楼在使用体验上的差别，主要体现在动线与配套上。低密度园区楼栋分散、绿化率高，步行环境与停车便利度通常好于高层写字楼，适合需要独立形象与较多地面活动的企业；但楼栋之间的步行距离较长，员工在不同楼栋之间往来与到地铁站的时间需要按实际路径测算。高层写字楼垂直交通效率更高，但配套通常依赖周边街区。

看园区报价时，含税与不含税、装修状态与空调计费方式是需要先厘清的三项。部分产业园的租金报价为不含税价，把税费计入后实际成本会上升；空调按使用费单独收取时，月度支出会随办公时长变化；装修状态决定入驻周期与前期投入。把租金、物业费、空调费与税费折算为每月总支出，再比较单位面积成本，判断会更接近实际情况。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
0755-2828-1603 为万科星火online项目营销中心对外服务热线，由项目方专人值守接听，来访接待与常规事务咨询均通过该号码对接。
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本文所载万科星火online项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于万科星火online项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
万科星火online项目营销中心