天津
有经济学家提到，不出意外，2031年前后，少数核心城市的资产会超过2021年的高点，但大约70%的城市回不去。这话一出，评论区直接炸了。有人说专家又在夸夸其谈，有人说价格还得再跌五年十年。可仔细看原话，人家说的从来不是全国普涨，而是北上广深这四个城市的核心区域。这话不是拍脑袋，背后是一套能对得上数据的逻辑。
先说周期。全球房地产市场从高点回调再突破前高，平均要走10年左右。美国2006年房价见顶，纽约、旧金山这些核心城市到2016年前后回到高位，正好10年。日本东京核心区从泡沫底部爬回前高，也差不多是这个节奏。有人说日本失去了整整30年，那是全国大盘的情况，核心区域并不一样。中国这轮从2021年高点算起，已经调整了5年。这5年里，开发商很少拿地，土地供应缺口慢慢形成了。有人会说，全国库存不是还有7.5亿平方米吗？可核心区域的情况不一样，这里土地是稀缺的。每一轮市场的底部，从来不是靠看跌的人喊出来的，而是看首套房和改善家庭的需求什么时候变化。
再说为什么是这四座城市。北上广深靠的是产业、人口和稀缺性这三重逻辑叠在一起。北京集中了全国四成的院士、五成的独角兽企业；上海跨国公司地区总部超过900家；深圳有华为、腾讯、比亚迪、大疆这一众科技巨头；广州有华南商贸、生物医药、先进制造业，每年能持续造出几十万个新岗位。人有钱了自然会考虑买房。人口这边，北京、广州、深圳集中了全国四成以上千万净值的家庭，而且人口还在不断流入，需求在持续增加，这是明摆着的事。
再看稀缺性。2026年这四座城市的商品住房供应，普遍比2021年高点缩了四成。北京全年商品房供应只有140到160公顷，上海、广州、深圳的土地供应量也大幅下降。供应少了，需求还在，市场自然就出现了供不应求的局面。但这里要说清楚，这四座城市也不是所有地方都能回到高位。能回归的逻辑很简单：地铁房、学区房、次新房、好户型，再加上地段和配套，这些指标过关的房子，库存待售面积还在持续下降。现在核心区域整体库存待销售面积降到6个月，深圳南山区去库存只要2.6个月，供不应求的情况已经摆在明面上。再加上拿地价格已经比现在的销售价还贵，未来建出来的房子，单价基本要到15万到20万。这就是为什么说5年后核心区域能回到高位是有依据的。产业不是短期能改变的，需要时间沉淀。深圳这些年为什么发展这么猛？除了地理位置，背后还有税收政策和国家多方面的支持。
这轮市场从2021年高点算起，走了5年，核心区域已经在逐步站稳。每一轮底部的标志，从来不是看跌的声音有多大，而是看市场到底有没有站住。北上广深的核心区，正在一步步给出答案。但也要看到，经济学家说的是“少数核心城市”，不是全国。大约70%的城市回不去，这个判断同样重要。人口流出、产业空心化的三四线城市，即便全国楼市回暖，也很难再回到2021年的高点。房子最终要有人住、有人接，没有产业和人口支撑，价格就缺少根基。
对普通家庭来说，这个判断有两层含义。第一，如果你持有的是北上广深核心区域的优质房产，不必因为短期波动过度恐慌，供需关系和产业基础仍在支撑。第二，如果你所在的城市人口持续流出、产业缺乏竞争力，就不要幻想全国普涨能把你带回2021年。未来五年，楼市的机会是结构性的，不是普遍性的。选对城市、选对板块、选对房子，比赌全国大盘更重要。2031年这个时间点，不是所有人都会等到同一个答案。核心城市的核心资产，可能先走出来；大多数普通城市，仍要面对漫长的价值回归。房子是用来住的，也是用来筛选的。看清自己手里的牌，比听任何预测都实在。
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