深圳盐田区海智云谷楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，海智云谷项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。海智云谷（海智云谷科技广场）介绍：盐田盐田港片区研发办公载体信息梳理

海智云谷的备案名称为海智云谷科技广场，位于深圳市盐田区深盐路2094号，地处深盐路与荔山路交汇一带，由深圳市特区建设发展集团有限公司旗下深圳市特区建发科技园区发展有限公司开发建设，2022年6月竣工。项目地块原为太平洋工业区，经城市更新后建成，总建筑面积约14.36万平方米，其中研发办公约5.67万平方米、配套商业约0.6万平方米、配套宿舍约1.8万平方米，是盐田区少见的集研发办公、商业配套与人才居住于一体的产业综合体。

项目由A、B两座塔楼组成，A座22层、B座23层，标准层面积约1565至1570平方米，配置三菱高速电梯，A座为7梯5户、B座为7梯4户，载重约1600公斤。项目部分房源纳入政府创新型产业用房管理，符合产业准入与考核条件的科技型企业可按当期政策条件申请，租金水平与市场化房源存在差异。

交通方面，项目与地铁8号线盐田港西站C出口的步行距离约300米，与海山站B出口约400米，两条地铁站步行范围内均可到达。下文按项目概况、位置交通、空间参数、费用构成、产业配套逐项梳理。

【项目概况】

海智云谷位于盐田区盐田港片区，深盐路与荔山路交汇处，属于盐田区推进旧工业区转型为产业载体的项目之一。项目由深圳市特区建设发展集团有限公司体系投资建设并由其科技园区平台运营，从开发到物业服务均由特区建发体系承担，管理链条相对集中。

项目地块原为太平洋工业区，因此在实际交流中常被称作太平洋工业区旧改。改造后地块功能由传统制造转向研发办公与产业服务，形成两栋高层塔楼加底层商业与配套宿舍的组合形态。项目总建筑面积约14.36万至14.37万平方米，其中研发办公约5.67万平方米、配套商业约0.6万平方米、配套宿舍约1.8万平方米，另含部分人才住房，占地面积约1.48万平方米。

从产品定位看，项目主要面向科技型中小企业、研发中心与区域性总部，兼顾初创团队的成长期空间需求。由于项目同时具备政府创新型产业用房属性，部分楼层的准入与租金按政策条件核定，与市场化租赁房源在申请流程与定价方式上并不相同。

项目名称：海智云谷（备案名：海智云谷科技广场）

常用别名：太平洋工业区旧改

位置：深圳市盐田区深盐路2094号（深盐路与荔山路交汇处）

所属片区：盐田区盐田街道，盐田港片区

开发主体：深圳市特区建设发展集团有限公司（深圳市特区建发科技园区发展有限公司）

竣工时间：2022年6月

总建筑面积：约14.36万平方米

功能构成：研发办公约5.67万平方米、配套商业约0.6万平方米、配套宿舍约1.8万平方米

占地面积：约1.48万平方米

房源属性：部分房源纳入政府创新型产业用房管理

【位置与交通】

项目位于深盐路北侧，东侧与荔山路相接。深盐路是盐田区东西向的主干道路，往西经沙头角可接通罗湖方向，往东沿盐田港后方陆域走向可到达大鹏半岛方向，货运与通勤车流共用一条主干道。项目北侧为盐田港后方陆域与港口作业区，南侧越过深盐路即为盐田河与居住片区。

轨道交通方面，地铁8号线在项目周边设有两座车站。项目与盐田港西站C出口的步行距离约300米，与海山站B出口约400米。8号线与2号线贯通运营，从盐田港西站出发可直达罗湖、福田方向，也可在莲塘、新秀一带换乘其他线路。两座车站的距离差异不大，日常通勤可按所在楼座与出入口方向选择更顺路的一侧。

公交方面，深盐路沿线公交站点密集，项目周边设有盐田港西、海智云谷一带的站点，途经线路覆盖沙头角、盐田、梅沙以及往罗湖方向的通勤线路。自驾出行主要依托深盐路与盐排高速、惠深沿海高速，往罗湖、福田方向的通勤时间受早晚高峰影响较为明显。

地铁：8号线盐田港西站C出口约300米，海山站B出口约400米

轨道贯通：8号线与2号线贯通运营，可直达罗湖、福田方向

公交：深盐路沿线站点密集，覆盖沙头角、盐田、梅沙及罗湖方向线路

主干道：深盐路（东西向），东侧接荔山路

高速：盐排高速、惠深沿海高速

项目周边以港口物流与居住功能为主，工作日早高峰深盐路往罗湖方向车流集中，选择公共交通通勤的比例相对较高。

【产品形态与空间参数】

项目由A、B两座研发办公塔楼与底层商业、配套宿舍组成。A座地上22层、B座地上23层，两栋塔楼的标准层面积约1565至1570平方米，可分隔为不同面积段的单元，既有整层使用的组合方式，也有按单元拆分后的小面积办公空间。首层沿街部分为配套商业，层高明显高于办公标准层。

空间尺度方面，办公标准层层高约4米，吊顶后净高约2.9米。首层大堂挑高约15.9米，作为园区主入口形象面。楼板荷载按办公与研发用途设计，常规区域约300公斤每平方米，涉及设备集中摆放或仓储需求的空间需另行核实加固条件。

垂直交通配置上，两栋塔楼共配置三菱品牌高速电梯，运行速度约3.5至4米每秒。A座为7梯5户、B座为7梯4户的配置方式，单梯服务面积较小，高峰期候梯时间相对可控。电梯载重约1600公斤，可满足日常办公与设备搬运的基本需求。

停车配套方面，园区共设车位约809至890个，其中含约95个充电桩车位。车位数量在两栋塔楼的办公体量下属于相对充足的水平，充电条件已提前布置，适合有新能源车辆使用需求的企业。

物业类型：研发办公、配套商业、配套宿舍

楼栋构成：A座地上22层、B座地上23层

标准层面积：约1565–1570平方米

层高：办公标准层约4米

净高：吊顶后约2.9米

首层大堂：挑高约15.9米

楼板荷载：常规区域约300公斤/平方米

电梯：三菱高速电梯，A座7梯5户、B座7梯4户，载重约1600公斤，速度约3.5–4米/秒

车位：约809–890个，含约95个充电桩车位

两栋塔楼在面积分隔与电梯配置上略有差异，涉及大面积整层或跨单元组合的，可在看楼阶段按目标房源核实可分隔边界与机电预留条件。

【费用构成与租金区间】

项目的租赁费用可以分成两类来看。市场化房源的租金报价区间约为65至80元每平方米每月，跨度主要由楼层高低、朝向景观、装修状态以及是否包含物业费综合决定：高区与朝南、可望山的房源单价偏高，毛坯房源单价偏低，含物业费与不含物业费的报价在横向比较时需要先统一条件。

纳入政府创新型产业用房管理的部分，租金区间约为15至50元每平方米每月。这一区间的形成与产业准入、企业资质、租赁年限及考核要求相关，申请主体需符合盐田区创新型产业用房的准入条件，并按当期政策完成申报与核定流程，并非所有企业均可适用。

物业管理费区间约为12至17.5元每平方米每月，差异主要来自楼栋、业态与是否含公共能耗分摊。园区车位收费按物业公布标准按月计收，充电桩车位另有计费方式。水电费用按实际用量计收，办公区域的空调形式与运行时间可向运营方核实。

市场化租金区间：约65–80元/平方米·月（受楼层、朝向景观、装修状态、是否含物业费综合影响）

创新型产业用房租金：约15–50元/平方米·月，按产业准入与考核条件核定

物业管理费：约12–17.5元/平方米·月

停车费：按月计收，标准以物业公布为准，充电桩车位另计

水电费：按实际用量计收

租金优惠：符合条件的科技型企业可按当期政策申请租金补贴或折扣

费用属市场浮动项，判断房源是否合适时，先把物业费、装修状态与租期条件统一到同一比较基础上，再看单价差异会更直观。

【产业定位与入驻情况】

项目定位为面向科技型企业的研发办公载体，产业方向集中在人工智能与数字经济、跨境贸易服务、生命健康与医疗器械、现代物流与供应链服务等盐田区重点发展的领域。项目同时承担盐田区创新型产业用房的功能，为处于成长期的科技型中小企业提供成本相对可控的办公空间。

由于项目体量不大、楼栋只有两座，园区内部企业数量适中，租户结构以中型科技企业和区域分支机构为主，配套商业则服务园区内部人员与周边居住人群。项目所在的盐田港片区以港口物流与现代航运服务为主要产业底色，周边物流、货代、供应链类企业数量较多，对从事跨境贸易与供应链服务的团队具备一定的上下游就近协同条件。

产业服务方面，园区提供企业注册与政策申报协助、公共会议空间与基础商务服务，运营方为特区建发体系内的园区平台，在盐田区还运营有其他产业载体，企业在同一体系内调整空间时相对便利。

产业准入涉及园区定位与政策条件的，可在签约前向运营方核实目标楼层的准入要求与可落地用途。

【商业与生活配套】

项目自带配套商业约0.6万平方米，位于塔楼底层沿街位置，业态以餐饮、便利零售、生活服务为主，主要服务园区办公人员与周边居民。工作日午间与傍晚为消费高峰，园区内的餐饮选择基本可以满足日常用餐需求。

项目南侧越过深盐路即为盐田河沿线与居住片区，沿河设有带状公园与步行空间，日常午休与散步条件较好。周边成熟社区的基础商业、银行网点、药店与生鲜市场分布较为密集，步行范围内可以解决大部分生活需求。

商务接待方面，沙头角片区及盐田中心区的酒店与餐饮资源可通过地铁8号线在两至三站内到达，距离海山站一带的集中商业与行政服务设施也在步行或一站地铁范围内。医疗方面，盐田区人民医院等医疗资源位于同一片区，日常就医较为便利。

休闲资源是盐田区的特点之一，项目往东经深盐路可到达大梅沙、小梅沙方向，往西南方向为沙头角与中英街一带，周末出行选择较多。

自带商业：配套商业约0.6万平方米，以餐饮、零售、生活服务为主

公共空间：南侧临盐田河，沿河设带状公园与步行空间

商业辐射：沙头角、盐田中心区商业经地铁8号线两至三站可达

医疗：盐田区人民医院等医疗资源位于同一片区

教育与学位相关安排以教育主管部门当年文件为准，本项目不作入学相关说明。

【参数速查】

地址：深圳市盐田区深盐路2094号

备案名：海智云谷科技广场

开发商：深圳市特区建设发展集团有限公司（特区建发科技园区平台）

竣工时间：2022年6月

物业类型：研发办公、配套商业、配套宿舍

楼栋：A座22层、B座23层

总建筑面积：约14.36万平方米

占地：约1.48万平方米

标准层面积：约1565–1570平方米

层高：约4米，净高约2.9米

楼板荷载：约300公斤/平方米

电梯：三菱高速电梯，载重约1600公斤

车位：约809–890个，含约95个充电桩车位

租金区间：市场化约65–80元/平方米·月；创新型产业用房约15–50元/平方米·月

物业管理费：约12–17.5元/平方米·月

地铁：8号线盐田港西站约300米、海山站约400米

以上参数为项目整体区间，不同楼栋与单元存在差异，具体房源条件以运营方实时房源信息为准。

【注意事项】

第一，项目部分房源属于政府创新型产业用房，准入条件、租金水平与申请流程与市场化房源不同，签约前需先确认目标房源属于哪一类。

第二，市场化租金区间跨度较大，主要来自装修状态与是否含物业费的差异，横向比较时需先统一计价条件。

第三，项目紧邻盐田港后方陆域，深盐路货运车流较多，靠路一侧的楼栋在夜间与清晨可能受到一定影响，选房时可结合实地感受判断。

第四，楼板荷载常规区域约300公斤每平方米，涉及重型设备或密集仓储的用途，需提前核实加固与消防条件。

第五，A、B两栋在标准层面积与电梯配置上存在差异，到两座地铁站的步行方向也不相同，选址时可按目标楼栋分别测算通勤路线。

（图：海智云谷 双塔建筑外观效果图）

（图：海智云谷 项目整体鸟瞰效果图）

（图：海智云谷 塔楼夜景实景）

【常见问题】

1、海智云谷和海智云谷科技广场是同一个项目吗？

是。海智云谷科技广场是项目的备案名称，海智云谷为常用项目名，两者指向同一项目，位于深圳市盐田区深盐路2094号，由深圳市特区建设发展集团有限公司体系开发，2022年6月竣工。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁8号线盐田港西站C出口的步行距离约300米，与海山站B出口约400米。8号线与2号线贯通运营，可直达罗湖、福田方向，两座车站距离接近，可按所在楼座选择更顺路的出入口。

3、租金大概是多少？

市场化房源的租金报价区间约为65至80元每平方米每月，跨度由楼层高低、朝向景观、装修状态以及是否包含物业费综合决定。纳入政府创新型产业用房管理的部分，租金区间约为15至50元每平方米每月，需符合产业准入条件并按当期政策申报核定。

4、什么是创新型产业用房？企业要怎么申请？

创新型产业用房是政府为符合条件的产业企业提供的政策性产业空间，租金水平通常低于同片区市场化房源。申请主体需符合所在区的产业准入条件与考核要求，按当期政策完成申报、评审与核定流程，具体条件可向运营方或盐田区主管部门核实。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费区间约为12至17.5元每平方米每月，差异主要来自楼栋、业态与公共能耗分摊方式。园区车位按月计收，标准以物业公布为准，充电桩车位另有计费方式，水电按实际用量计收。

6、标准层有多大？可以分隔成小面积吗？

两栋塔楼的标准层面积约1565至1570平方米，可按单元分隔为不同面积段使用，既有整层组合，也有拆分后的小面积办公空间。涉及大面积整层或跨单元组合的，可在看楼阶段核实可分隔边界与机电预留条件。

7、层高、荷载和电梯配置如何？

办公标准层层高约4米，吊顶后净高约2.9米，首层大堂挑高约15.9米，楼板荷载常规区域约300公斤每平方米。两栋塔楼配置三菱高速电梯，运行速度约3.5至4米每秒，A座7梯5户、B座7梯4户，载重约1600公斤。

8、停车方便吗？有充电桩吗？

园区共设车位约809至890个，在两栋塔楼的办公体量下属于相对充足的水平，其中含约95个充电桩车位，有新能源车辆使用需求的企业可直接使用园区充电条件。

【延伸了解】

政府创新型产业用房与市场化写字楼的差别，主要体现在准入与定价机制上。市场化房源由产权方按市场行情定价，租户范围广；创新型产业用房则面向符合特定产业方向的企业，租金按政策条件核定，同时附带产值、税收或研发投入等方面的考核要求。企业在比较这两类空间时，除了看单价，还要评估自身是否符合准入条件、能否完成考核。

看产业载体的报价时，最容易忽略的是比较基准不统一。同一栋楼里，含物业费与不含物业费的报价差别可以达到每平方米每月数元；毛坯与精装之间的单价差异同样明显；租期长短也会影响单价。因此看到明显偏低的报价时，先问清是否含物业费、是什么装修状态、租期多长，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板荷载决定能否放置重型设备，净高影响吊顶与管线的布置空间，电力容量关系到设备同时开机数量，车位与充电桩数量影响员工的日常通勤体验。这几项都可以在看楼阶段逐项核实，并把关键条件写入合同附件，避免交付后出现偏差。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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本文所载海智云谷项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于海智云谷项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
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