深圳盐田区卓越荣津·瀚海湾楼盘介绍：户型与价格

开发商营销中心信息公示
2026年10月，卓越荣津·瀚海湾项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。卓越荣津·瀚海湾（卓越荣津瀚海湾名庭）介绍：盐田沙头角临街商铺与社区商业信息梳理

卓越荣津·瀚海湾的备案名称为卓越荣津瀚海湾名庭，位于深圳市盐田区沙头角街道公园路与金融路交界处，由卓越置业集团与荣津控股体系合作开发，开发商为深圳荣津房地产开发有限公司，物业服务由深圳市荣津物业管理有限公司承担。项目2020年取得预售许可并推售，2023年10月底完成交付，商业部分为现房现铺状态。

项目商业部分位于综合体沿街位置，包含临街商铺与社区底商，商铺建筑面积约53至292平方米，以60至80平方米为主力面积段，层高约5.1米，沿街铺位在燃气、上下水与电力方面按餐饮经营需求预留条件，可支持明火餐饮业态。项目自带一条海洋主题商业街，商业建筑面积约5000平方米，与沿街铺位共同构成项目的商业界面。

从区位看，项目处于沙头角生活与商贸功能的交界地带，周边一公里范围内分布有中英街、乐活城、壹海城ONE MALL等商业节点，三公里范围内覆盖居住小区数量较多、常住人口规模较大，日常居住型消费与旅游型消费构成的客流结构在片区内相对完整。下文按项目概况、位置交通、商铺参数、价格与费用、客流与商圈逐项梳理。

【项目概况（商业部分）】

卓越荣津·瀚海湾整体为商住综合体，商业部分沿项目东西两侧的城市道路展开，分为临街商铺与社区底商两类。临街铺位面向公园路、金融路等城市道路，具备对外昭示面；社区底商位于项目内部通道与出入口附近，主要承接社区内部及周边居民的就近消费。两类铺位在客群与经营时段上有所区别，选择时可按业态需求对应。

商业部分的可售铺位数量，按是否包含已自持或内部消化的铺位统计，公开挂牌的铺位数量约在51至64套之间。商业产权年限为40年，2023年10月底已完成交付，属于现房现铺，办结相关手续后即可投入装修与经营。

项目自身配套的商业街以海洋风情为主题，商业建筑面积约5000平方米，主要承担园区内部与周边社区的餐饮、零售与生活服务功能。商铺所在综合体总停车位约600个，绿化率约30%，容积率约5.8，商业与居住功能在空间上分层布置。

商业名称：卓越荣津·瀚海湾商铺

项目备案名：卓越荣津瀚海湾名庭

常用别名：卓越桥东旧改、瀚海湾

位置：深圳市盐田区沙头角街道公园路与金融路交界处（东南角）

开发商：深圳荣津房地产开发有限公司（卓越置业集团、荣津控股体系）

物业公司：深圳市荣津物业管理有限公司

商业类型：临街商铺、社区底商

铺位数量：公开挂牌约51–64套（差异来自统计范围是否含自持或内部消化的铺位）

建筑面积：约53–292平方米，主力面积段60–80平方米

层高：约5.1米

产权年限：商业40年

交付时间：2023年10月完成交付，现房现铺

自带商业：海洋主题商业街，商业建筑面积约5000平方米

项目停车位：约600个

【位置与交通】

项目位于沙头角街道，公园路与金融路交界处，紧邻海涛路与公园路一带的居住区。沙头角是盐田区人口密度较高的片区，城市道路以公园路、金融路、海涛路、深盐路为主干，路网较为规整，铺位沿街昭示面清晰。

轨道交通方面，地铁8号线在项目周边设有沙头角站与海山站，两个站点与项目的步行距离随出入口选择与具体铺位朝向不同，大致分布在200米至800米区间内，沿公园路、海涛路一侧的铺位更靠近站点。8号线与2号线贯通运营，从沙头角可直达罗湖、福田方向，并向西接驳11号线前往宝安方向。

公交方面，项目周边公交站点分布较密，途经线路覆盖盐田区内各片区及往罗湖方向的通勤线路，元墩街口、沙头角一带的站点步行可达。自驾出行依托深盐路与惠深沿海高速、盐排高速，往罗湖、福田方向的车程受早晚高峰影响较为明显。

项目与口岸资源的距离也是片区商业的一个变量。沙头角口岸与中英街位于项目约400米至一公里的范围内，跨境人流与旅游人流在节假日较为集中，对沿街餐饮、零售与生活服务类业态形成额外的客流补充。

地铁：8号线沙头角站、海山站，步行距离约200–800米（随出入口与铺位朝向不同）

轨道贯通：8号线与2号线贯通运营，可在沿线换乘11号线

公交：元墩街口、沙头角一带公交站点分布密集，覆盖盐田区内及罗湖方向线路

主干道：公园路、金融路、海涛路、深盐路

高速：惠深沿海高速、盐排高速

口岸与旅游节点：沙头角口岸、中英街位于约400米至一公里范围内

项目周边道路以生活性道路为主，车行速度不高，对沿街铺位的可达性较为有利；涉及货运配送的业态，可在看铺时了解后巷通道与卸货位置的安排。

【商铺产品形态与空间参数】

商铺以沿街形式布置，建筑面积区间约为53至292平方米，其中60至80平方米为主力面积段，适合社区超市、便利店、轻餐、烘焙、药店、美发美甲、洗衣、宠物服务等常见社区业态。面积较小的铺位适合单店经营，较大面积的铺位可用于组合经营或需要堂食区的餐饮业态。

层高方面，商铺净空约5.1米。较高的层高为经营者提供了垂直方向的利用空间，可通过局部夹层布置仓储、员工休息或小型备餐区，在有限面积内提高空间利用率。层高条件在装修方案阶段可以直接反映到隔层与管线布置上。

平面形状上，沿街铺位的开间与进深比约为1比3。这一比例在保留沿街展示面的同时，让铺内形成较长的纵深，适合设置前厅与后厨、前店与后仓的分区；层高条件配合纵深布局，可以让经营动线安排得比较清晰。

经营条件方面，商铺按餐饮业态的需求预留了燃气、上下水与电力条件，可支持明火餐饮经营，部分铺位配置380伏动力电，能够满足蒸柜、冰柜、抽油烟等设备同时使用的需求。营业时间由经营方根据自身业态与周边环境自行安排。

产品类型：临街商铺、社区底商

建筑面积：约53–292平方米，主力60–80平方米

其他面积段表述：部分铺位在20–80平方米或30–60平方米区间，按不同分期与位置划分

层高：约5.1米，可局部设置夹层

开间进深比：约1比3

经营条件：预留燃气、上下水条件，可明火餐饮；部分铺位配置380伏动力电

营业时间：由经营方按业态自行安排

不同位置的铺位在昭示面、门前场地、进深与管线预留上存在差异，经营餐饮的业态可重点关注排烟通道、燃气接口与后门卸货条件是否齐备。

【价格区间与费用构成】

商业部分目前以销售为主，租赁个案相对有限。按第三方平台近期公示的参考数据，商铺参考单价约在每平方米70000元上下。不同铺位之间因临街位置、开间进深、面积段、是否临主通道以及管线预留条件不同，单价差异较大，整体分布在每平方米约31000元至110000元的区间内，沿主通道、昭示面好的小面积铺位单价偏高，位置偏内、面积较大的铺位单价相对较低。

按参考单价测算，总价随面积段分布较宽：60平方米的铺位总价约420万元，80平方米约560万元，150平方米约1050万元，292平方米约2044万元。面积越大，总价越高，但可承载的业态类型也更多，选择时应结合自身经营计划与资金安排综合判断。

持有费用方面，物业管理费参考数据约为每平方米每月5.1元，另有每平方米每月8元的表述，两者的差异通常来自铺位类型、是否临街以及是否包含公共能耗分摊。停车位按项目管理，综合体共设约600个车位，顾客与员工车辆的停放条件相对便利。

经营过程中的水电、燃气费用按实际用量计收，餐饮业态的排烟、隔油等环保设施的安装与改造由经营方按规范自行完成，涉及外摆、招牌与夜间营业时段的安排，需符合属地管理要求。

销售方式：以销售为主，租赁个案相对有限

参考单价：约70000元/平方米上下

单价区间：约31000–110000元/平方米（受临街位置、开间进深、面积段、管线条件影响）

总价测算：以约70000元/平方米测算，60平方米约420万元、80平方米约560万元、150平方米约1050万元、292平方米约2044万元

物业管理费：约5.1–8元/平方米·月（随铺位类型与公共能耗分摊方式不同）

停车位：综合体共设约600个车位

水电燃气：按实际用量计收

价格属市场浮动项，比较不同铺位时应先把面积段、临街条件与管线预留统一到同一基准，再对照总价与预计的业态收益判断投入是否匹配。

【客流基础与商圈格局】

商业经营的客流基础来自两个方面：一是项目自身与周边成熟社区的居住人口，二是片区内的旅游与跨境消费人流。项目三公里范围内覆盖居住小区数量较多，常住人口规模超过六万人，人口密度在盐田区内属于较高水平，日常居住型消费的稳定性相对较好。

商圈方面，项目一公里范围内分布有中英街、乐活城、壹海城ONE MALL等商业节点，各节点在客群结构上有所分工：中英街以旅游与跨境消费为主，壹海城ONE MALL承担区域性购物与餐饮功能，乐活城则更贴近社区日常消费。多个商业节点在同一片区内聚集，使沙头角形成了相对完整的商业氛围。

片区定位方面，沙头角按深港国际旅游消费合作区的方向推进，围绕中英街、沙头角口岸一带布局跨境旅游、国际商贸消费与深港合作功能，相关规划内容以主管部门文件为准。这一方向对沿街餐饮、特色零售与生活服务类业态构成长期的客流支撑，但落地节奏与具体形态需结合片区建设进度观察。

从业态适配看，项目沿街铺位面积段偏小、层高较高，适合以社区日常消费为基本盘、同时兼顾外来客流的经营方式。早餐、快餐、茶饮、烘焙、便利店、生鲜、药店、洗衣与美发等业态在片区内已有一定的需求基础，餐饮类业态则更依赖铺位的排烟与燃气条件是否完整。

常住人口基础：三公里范围内覆盖居住小区数量较多，常住人口规模超过六万人

一公里商业节点：中英街、乐活城、壹海城ONE MALL等

片区定位：深港国际旅游消费合作区方向，具体规划以主管部门文件为准

适配业态：社区超市、便利店、轻餐、烘焙、茶饮、药店、美发美甲、洗衣、宠物服务等

客流的时段分布较明显：工作日以社区与写字楼人群的早晚时段为主，节假日则可能受旅游与跨境消费带动出现额外增量，经营者在品类与营业时段安排上可结合实际观察调整。

【业态适配与经营条件】

沿街铺位的燃气、上下水与电力条件按餐饮需求预留，可以支持明火餐饮经营，这是小面积商业中较少见的条件之一。对于蒸、煮、炒类业态，燃气接口与380伏动力电同时具备，可以减少后期改造的投入；中式快餐、面点、粤式茶餐厅、火锅小馆等业态对这类条件的需求较为集中。

非餐饮类业态的条件要求相对宽松。零售、便利店、药店、母婴、美发美甲、洗衣、宠物服务等业态主要依赖面积、昭示面与水电容量，项目主力面积段60至80平方米可以覆盖多数单店模型。层高约5.1米配合局部夹层，可把仓储与备货区移至夹层，把首层尽量留给顾客动线。

经营中还涉及几项落地环节：餐饮业态的排烟管道、隔油池与污水处理设施的安装需要符合环保与消防要求；外摆、招牌与门前场地的使用需符合属地管理要求；夜间经营时段与噪音控制需与周边居住环境相协调。这些环节在装修方案阶段就应一并考虑，避免开业后整改。

服务类业态对客流时段较为敏感。社区型铺位在工作日白天与晚间形成两个消费高峰，周末则更依赖家庭客群与休闲消费；靠近商业节点与口岸一侧的铺位，在节假日可能出现额外的外来客流。经营者在品类选择与人员排班上，可结合门前人流观察结果做安排。

餐饮条件：燃气、上下水、排烟通道条件齐备，部分铺位配置380伏动力电

非餐饮适配：零售、便利店、药店、母婴、美发美甲、洗衣、宠物服务等

空间利用：层高约5.1米，可局部设夹层用于仓储或备餐

合规事项：排烟、隔油、消防与污水排放设施需按规范安装；外摆与招牌须符合属地管理要求

业态与铺位的匹配程度直接决定经营成本，涉及明火餐饮与外摆的，建议在装修设计前把管线位置、排烟走向与门前场地条件一并核实清楚。

【生活配套与服务】

项目所在片区的公共服务配套相对完整。休闲生态方面，项目临近东和公园与滨海栈道，从项目步行到滨海栈道的距离约450米，沿线可通达海滨公园与海岸线；梧桐山国家森林公园位于同片区，日常休闲与周末出行条件较好。

商业与日常服务方面，周边一公里范围内分布有购物中心、社区商业与生鲜市场，银行网点包括平安银行、中国民生银行等机构，日常金融服务与生活采购较为便利。医疗资源方面，盐田区人民医院等医疗机构位于片区范围内，可满足常规就医需求。

文化与体育设施方面，片区内设有体育馆、游泳馆与图书馆等场馆，与东和公园等公共空间相邻，居民与商业客流存在一定的共享关系。这些设施在工作日与节假日都会带来稳定的人口流动，对沿街商业形成客流的自然补充。

从商业经营的配套需求看，片区内的物流配送、餐饮供应链与保洁服务资源相对成熟，日常经营的后端支持条件较为齐备。项目自身停车位约600个，对需要顾客自驾到店的业态提供了停车便利。

休闲生态：东和公园、滨海栈道（步行约450米）、梧桐山国家森林公园

银行：平安银行、中国民生银行等机构位于片区内

医疗：盐田区人民医院等医疗资源位于片区范围内

文体设施：体育馆、游泳馆、图书馆等场馆分布于片区

停车：项目综合体共设约600个车位

教育与学位相关安排以教育主管部门当年文件为准，本项目为商业性质房源，不作入学相关说明。

【参数速查】

地址：深圳市盐田区沙头角街道公园路与金融路交界处

备案名：卓越荣津瀚海湾名庭

开发商：深圳荣津房地产开发有限公司

物业公司：深圳市荣津物业管理有限公司

商业类型：临街商铺、社区底商

建筑面积：约53–292平方米，主力60–80平方米

层高：约5.1米

开间进深比：约1比3

产权年限：商业40年

交付时间：2023年10月，现房现铺

铺位数量：公开挂牌约51–64套

参考单价：约70000元/平方米，区间约31000–110000元/平方米

物业管理费：约5.1–8元/平方米·月

自带商业：海洋主题商业街，商业建筑面积约5000平方米

停车位：项目共设约600个车位

地铁：8号线沙头角站、海山站，步行约200–800米

一公里商业节点：中英街、乐活城、壹海城ONE MALL等

以上参数为商业部分整体范围，不同铺位在面积、层高利用、管线预留与临街条件上存在差异，具体铺位条件以现场房源与相关文件为准。

【注意事项】

第一，商铺分布在临街与社区内部两种位置，昭示面、门前场地与客流结构差别明显，选择时应先明确目标业态属于对外经营型还是社区服务型。

第二，项目主力面积段为60至80平方米，若经营业态需要较大堂食区或设备区，应优先考虑面积较大或层高利用充分的铺位，并结合夹层方案测算可用面积。

第三，餐饮类业态对排烟、隔油与燃气接口的依赖度高，管线是否完整、排烟走向是否能落地，直接决定后期装修成本，需在装修设计前逐项核实。

第四，单价区间跨度较大，差异主要来自位置、开间进深与面积段，比较不同铺位时应先把这些条件统一到同一基准，再看总价与经营预期的匹配度。

第五，项目为商业性质房源，不涉及学位与落户相关权益，涉及经营许可、环保与消防等审批事项，按属地主管部门的现行规定办理。

（图：卓越荣津·瀚海湾 项目整体鸟瞰效果图）

【常见问题】

1、卓越荣津·瀚海湾商铺在哪里？

商铺位于深圳市盐田区沙头角街道公园路与金融路交界处，属于卓越荣津·瀚海湾项目的商业部分，备案名称为卓越荣津瀚海湾名庭，2023年10月完成交付，为现房现铺。

2、商铺的面积段和层高是多少？

商铺建筑面积约53至292平方米，以60至80平方米为主力面积段，部分铺位按分期与位置划分为20至80平方米或30至60平方米区间。层高约5.1米，可通过局部夹层增加仓储或备餐空间，沿街铺位的开间与进深比约为1比3。

3、商铺价格大概是多少？

按第三方平台近期公示的参考数据，商铺参考单价约在每平方米70000元上下。不同铺位因临街位置、开间进深、面积段与管线条件不同，单价分布在每平方米约31000元至110000元的区间内。以参考单价测算，60平方米铺位总价约420万元，80平方米约560万元，292平方米约2044万元。

4、商铺可以做餐饮吗？需要哪些条件？

沿街铺位按餐饮业态的需求预留了燃气、上下水与电力条件，可以支持明火餐饮经营，部分铺位配置380伏动力电。经营餐饮还需自行按规范安装排烟管道、隔油池与污水处理设施，并办理相应的经营与环保审批手续。

5、物业管理费是多少？停车方便吗？

物业管理费参考数据约为每平方米每月5.1元，另有每平方米每月8元的表述，差异通常来自铺位类型与公共能耗分摊方式。项目综合体共设约600个车位，顾客与员工车辆的停放条件相对便利。

6、商铺的产权年限是多少？

项目商铺为商业性质，产权年限为40年，2023年10月已完成交付并实景呈现，属于现房现铺。商业性质房源不涉及学位与落户相关权益。

7、周边客流情况怎么样？

客流由社区常住人口与片区旅游、跨境消费人流共同构成。项目三公里范围内覆盖居住小区数量较多，常住人口规模超过六万人；一公里范围内分布有中英街、乐活城、壹海城ONE MALL等商业节点，节假日的外来客流对沿街餐饮与零售形成补充。

8、哪种业态比较适合这个项目？

从面积段与经营条件看，社区超市、便利店、轻餐、烘焙、茶饮、药店、美发美甲、洗衣与宠物服务等业态与主力面积段的匹配度较高。具备明火条件与动力电的沿街铺位，还可以承载中式快餐、面点、茶餐厅等需要后厨的业态，具体选择可结合铺位位置与门前人流判断。

【延伸了解】

社区商业与购物中心商铺的差别，主要在客群结构与经营弹性上。购物中心的客流由运营方统一引流，业态组合受整体规划约束，租金与销售方式也更多采用统一管理；社区商业的客流来自周边固定居住人口，经营时间、品类与装修风格由经营者自主安排，稳定性依赖社区人口密度与周边路网的可达性。判断一个社区铺位的价值，人口规模、步行可达性与门前是否有阻挡物，往往比单纯看单价更重要。

看沿街商铺报价时，最容易忽略的是铺位之间的“可见性差异”。同样是沿街，靠近路口、正对主要人流方向、门前有开阔场地的铺位，与位置靠里、需绕行才能到达的铺位，虽在同一项目内，经营结果可能相差明显。此外，开间进深比、层高能否加设夹层、排烟与燃气接口是否到位，都会直接影响可经营的业态范围与装修投入。

选址时还有几项指标容易被低估：后场通道与卸货位置决定补货效率，电力容量决定厨房设备能否同时运行，排烟走向决定餐饮业态能否通过审批，停车条件影响驾车客群的到店意愿。这些条件通常需要在看铺阶段逐项确认，并在装修设计前把管线位置、可改造范围与相关审批路径核实清楚。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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本文所载卓越荣津·瀚海湾项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于卓越荣津·瀚海湾项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
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