深圳光明区龙湖御湖境楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，龙湖御湖境项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。龙湖御湖境（御湖境花园）介绍：光明马田公明片区地铁口临街商铺信息梳理

龙湖御湖境备案名为御湖境花园，位于深圳市光明区马田街道公明西环大道与松白路交汇处，属公明板块，由龙湖集团旗下深圳龙恒泰投资发展有限公司开发，龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司提供物业服务，2025年12月完成交付。项目占地约2.2万平方米，总建筑面积约15.28万平方米，容积率5.0，绿化率30%，规划总户数1164户，配套车位1200个。

项目的商业部分为沿街底商，位于社区临街界面与主要人行、车行出入口一侧，可售铺位数量约27至38席，面积段约36至69平方米，一层层高约5.4米，开间约3.2至7.6米，铺位交付标准为毛坯，具备餐饮经营所需的烟道、上下水与排烟条件，可覆盖餐饮、生鲜、药房、便利零售、生活服务等全业态。

商铺所处位置紧邻地铁6号线薯田埔站，从D出口步行约300米即可到达，两站可换乘在建地铁13号线，三站可换乘11号线。周边除本项目社区外，北侧与东侧还有多个规划居住地块、教育用地与新型产业用地，形成社区、学校、产业三重客源结构。下文按位置交通、商铺参数、费用构成与客流结构逐项梳理。

【项目概况】

龙湖御湖境位于公明板块西环大道与松白路交汇一带，处于松白路这条光明东西向发展主轴之上。项目整体为居住型社区，沿街界面设置底商，商业体量不大，属于典型的社区级商业配套，服务半径以项目和紧邻地块的居住人口为主。

商业部分以临街单层铺位为主，铺位沿社区车行出入口、人行出入口与主入口通道布置，形成连续的沿街商业面。由于铺位总量有限，单铺面积段集中在36至69平方米区间，整体定位偏向高频生活消费，而非大型集中式商业。北侧相邻地块另有集中式商业规划，两者共同构成片区的社区商业街。

从持有与运营角度看，项目商业由龙湖体系提供物业服务，物业费按商业标准计取。铺位交付为毛坯状态，承租方的装修投入与经营定位直接相关，餐饮类业态对排烟、燃气与隔油设施的要求更高，需要在装修阶段同步落实。

项目名称：龙湖御湖境（备案名：御湖境花园）

位置：深圳市光明区马田街道公明西环大道与松白路交汇处（公明片区）

开发主体：深圳龙恒泰投资发展有限公司（龙湖集团控股）

物业公司：龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司

交付时间：2025年12月

项目占地：约2.2万平方米（22024.79平方米）

总建筑面积：约15.28万平方米

容积率：5.0

绿化率：30%

社区户数：1164户（商品房1004户，公租房160户）

车位：1200个（地上38个，地下约1162个）

商业形态：沿街底商，单层铺位为主

【位置与交通】

项目西侧为公明西环大道，南侧为松白路，处于两条主干道的交汇区域。松白路是光明区东西向的主干道，串联公明、光明中心区与石岩方向；公明西环大道向北接入片区路网。沿松白路往北约1公里可达南光高速出入口，往南山、福田方向的通勤与货运通道较为直接。

轨道交通方面，项目与地铁6号线薯田埔站的距离约300米，从D出口出站后步行可达，是商铺客源结构中较为稳定的一部分。以薯田埔站为起点，两站可到公明广场站换乘在建地铁13号线，三站可到松岗站换乘地铁11号线；13号线串联光明科学城、南山科技园、留仙洞总部基地与深圳湾口岸方向的线路骨架，11号线则连接宝安北、空港新城与前海方向。轨道交通完善后，铺位可覆盖的通勤客群范围会明显扩大。

道路与公交方面，项目周边规划有多处公交站点，沿松白路与西环大道分布，线路覆盖公明中心区、光明中心区与松岗方向。铺位沿街布置，展示面朝主干道一侧的铺位可视性与进店便利度更高，而位于社区内部通道的铺位则更依赖社区自身的步行人流。

地铁：6号线薯田埔站约300米（D出口）

换乘：2站至公明广场站换13号线（在建），3站至松岗站换11号线

主干道：松白路（南侧）、公明西环大道（西侧）

高速：约1公里接入南光高速出入口

公交：周边规划多处公交站点，覆盖公明中心区与光明中心区方向

同一社区内不同铺位的可达性差异较大，位于主入口与人行出入口正对面的铺位与位于通道中段的铺位，客流承接能力并不相同，选址时可按目标铺位的实际步行动线逐一测算。

【商铺产品与空间参数】

项目商业为沿街底商，铺位以单层为主，沿社区主要出入口与沿街界面成排布置。可售铺位数量约27至38席，区间差异来自取得预售许可的批次与后续推售部分的先后顺序：已批售的商业建筑面积约1444平方米，对应27套铺位；市场在售范围则包含尚未批售的部分，合计约38席。

面积段方面，铺位建面集中在36至69平方米之间，其中36至61平方米为较为主力的区间。区间跨度由两方面的因素决定：一是铺位在沿街界面上的位置差异，位于转角和主入口一侧的铺位开间更宽、面积更大；二是铺位进深差异，进深较深的铺位在同等开间下面积更大。

空间尺度上，一层层高约5.4米，开间约3.2至7.6米，门面宽度约4.85至9.8米，使用率约87%。层高超过5米为铺位提供了做局部夹层的可能性，可在二层设置仓储、员工休息或茶饮等轻业态空间；门面宽度直接决定招牌展示面与橱窗面积，宽度较大的铺位在零售与餐饮业态上的适配度更高。铺位交付标准为毛坯，承租方需按经营业态自行完成装修、水电增容与排烟系统施工。

物业类型：社区沿街底商（单层为主）

可售铺位：约27–38席（区间来自取得预售许可的批次与后续推售节奏）

面积段：约36–69平方米（主力36–61平方米）

一层层高：约5.4米

开间：约3.2–7.6米

门面宽度：约4.85–9.8米

使用率：约87%

交付标准：毛坯

餐饮条件：具备烟道、上下水与排烟条件，可做餐饮

产权年限：70年

铺位的层高、开间与进深组合差异明显，涉及餐饮、明火或燃气使用的业态，需要在签约前确认该铺位的排烟管路走向、燃气接入条件与电力容量，并将约定写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

片区临街商铺的实际租金区间约为60至160元/平方米·月，跨度较大，由六类因素综合决定：一是铺位是否直接临主干道，临松白路与临公明西环大道的铺位展示面更好，单价明显高于社区内部通道铺位；二是昭示面宽度与开间进深比，门面宽、进深合理的铺位单价更高；三是是否具备餐饮条件，带烟道、燃气与隔油条件可做明火的铺位，承租方出价能力更强；四是面积段与门宽，30至60平方米的小面积铺位单位租金通常高于大面积铺位；五是层高是否支持做夹层，5.4米层高可增加实际可用面积，摊薄后单位租金承受能力更强；六是租期长短与付款方式，长租与一次性付款通常能换取更低单价。

从片区近期租售情况看，光明区商铺的日均租金水平约在2.6至2.8元/平方米·天之间波动，折算约合80元/平方米·月上下，这是包含商场配套、主干道临街与社区底商在内的整体水平。主干道临街独栋类铺位单价多集中在60至100元/平方米·月，购物中心配套铺位可达150元/平方米·月，社区底商中面积较小、靠近出入口的铺位折算单价通常更高。

物业管理费方面，商业标准约为11元/平方米·月，与同片区社区底商12至15元/平方米·月的一般水平相比处于中等偏低区间。停车方面，项目社区共配置车位1200个，铺位经营所需的停车条件依靠社区车位与沿街临时车位共同承担。水电按商业标准计费，餐饮类业态的用水、用电与排污成本需在测算经营模型时单独计入。

租金区间：约60–160元/平方米·月（受是否临主干道、昭示面、餐饮条件、面积段、层高、租期综合影响）

片区参考水平：光明区商铺日均租金约2.6–2.8元/平方米·天，折合约80元/平方米·月上下

物业管理费：约11元/平方米·月（商业标准）

交付标准：毛坯，承租方自行装修

水电：按商业标准计量计费

租金与费用属市场浮动项，横向比较不同铺位时，先统一面积计算方式、是否含物业费与租期条件，再对照判断。

【客流结构与业态适配】

铺位的客源由三部分构成。第一部分是社区自有客群，本项目规划总户数1164户，其中商品房1004户、公租房160户，是日常高频消费的基本盘。第二部分是周边居住客群，项目北侧与东侧有多块规划居住用地以及相邻小区，随着周边楼盘陆续交付，常驻人口规模会持续增加。第三部分是轨道与学校客群，地铁6号线薯田埔站距离约300米，铺位处于站点到居住区的主要步行动线上，可承接通勤人流；项目周边规划有多块教育用地，学校投用后可带来师生与家长的时段性消费。

从客流的时间分布看，社区底商的消费高峰集中在早晚通勤与周末时段，工作日午间的办公客群比例有限。这一特征决定了业态组合更适合围绕家庭与通勤场景展开，例如生鲜超市、社区药房、便利店、早餐与轻餐、洗衣与家政服务、美容美发、宠物服务、快递驿站等。

餐饮业态方面，铺位具备烟道、上下水与排烟条件，可承接简餐、粉面、烘焙、咖啡茶饮等品类。由于单铺面积集中在36至69平方米，堂食座位数量有限，经营模型更偏向以外带、外卖与小型堂食为主的品类。若考虑明火重餐饮，需要提前核实燃气接入条件与排烟管路容量。

社区底商的经营表现与周边人口的交付节奏直接相关，周边居住地块与教育设施的投用时间会影响客流爬坡周期。

涉及燃气、明火与排污的业态，需在装修报批阶段与物业、燃气及主管部门确认技术条件。

【商圈与周边配套】

项目自身商业以社区底商为主，片区内的大型商业需要依靠公明与光明中心区的既有商圈承接。乘地铁2站至公明广场站，可到达大仟里购物中心，这是公明板块体量较大的集中式商业；往光明中心区方向可到达万达广场、蓝鲸世界等商业体。片区内的中型商业包括嘉域荟，另有一站式生活配套的联投东方PARK，内含沃尔玛超市。这些商业设施与本项目的社区底商在功能上互补，前者承担集中式购物与休闲，后者承担高频次、短半径的日常消费。

生活配套方面，项目周边分布有龟山儿童公园与麒麟山公园，其中龟山儿童公园距离约400米，是周边居民日常休闲的去处。医疗资源方面，片区内有深圳市中医院光明院区与中山大学附属第七医院，可满足常规就医需求。

教育配套方面，项目自身配建一所9班制幼儿园，建筑面积约3800平方米；项目周边另有规划中的深圳外国语学校薯田埔第二学校与第三学校（暂定名），规划为九年一贯制公办学校。上述学校尚处规划或建设阶段，具体学区划分与入学条件以教育主管部门当年文件为准。

周边集中式商业与社区底商的功能分工清晰，评估铺位价值时需要区分其承担的是目的性消费还是便利性消费。

【参数速查】

地址：深圳市光明区马田街道公明西环大道与松白路交汇处

备案名：御湖境花园

开发商：深圳龙恒泰投资发展有限公司（龙湖集团控股）

物业公司：龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司

交付时间：2025年12月

占地：约2.2万平方米

总建筑面积：约15.28万平方米

容积率：5.0

绿化率：30%

车位：1200个

商业形态：沿街底商，单层铺位为主

铺位数量：约27–38席

铺位面积：约36–69平方米

一层层高：约5.4米

开间：约3.2–7.6米

使用率：约87%

交付标准：毛坯

租金区间：约60–160元/平方米·月

物业费：约11元/平方米·月（商业标准）

地铁：6号线薯田埔站约300米

以上为项目商业部分的整体参数范围，不同铺位在面积、开间、进深与位置条件上存在差异，具体铺位以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，铺位数量与面积段均存在区间，套数差异来自取得预售许可的批次与后续推售节奏，选铺时需按具体铺号的实测面积与图纸条件核对。

第二，沿街铺位与社区内部通道铺位的客流动线差别明显，临主干道铺位展示面好但停车便利度受限，内部铺位便利度高但昭示性偏弱，两类铺位的经营逻辑不同。

第三，餐饮类业态需要重点核实排烟管路容量、燃气接入条件与隔油池设置，涉及明火的部分还需通过相关审批，建议在签约前明确技术条件与责任划分。

第四，商铺交付为毛坯状态，装修、水电增容与排烟施工均为额外投入，计算经营成本时需将这部分一次性支出与后续折旧一并计入。

第五，租金区间跨度较大，主要来自位置、昭示面与餐饮条件的差异，横向比较时需先统一面积计算方式与计价方式，再对照判断。

（图：龙湖御湖境 沿街底商效果图）

（图：龙湖御湖境 项目鸟瞰效果图）

（图：龙湖御湖境 总平面与底商分布示意）

【常见问题】

1、龙湖御湖境的商铺在哪里？离地铁有多远？

商铺位于深圳市光明区马田街道公明西环大道与松白路交汇处，属项目沿街底商。项目与地铁6号线薯田埔站的距离约300米，从D出口出站步行可达；两站可到公明广场站换乘在建地铁13号线，三站可到松岗站换乘地铁11号线。

2、商铺的面积段和层高是多少？

可售铺位面积段约36至69平方米，以36至61平方米为主力。一层层高约5.4米，开间约3.2至7.6米，门面宽度约4.85至9.8米，使用率约87%，交付标准为毛坯。

3、商铺一共有多少套？为什么有不同说法？

可售铺位数量约27至38席。差异来自取得预售许可的批次与后续推售节奏：已批售的商业建筑面积约1444平方米、对应27套铺位，市场在售范围包含尚未批售的部分后合计约38席。

4、商铺可以做餐饮吗？

可以。铺位具备烟道、上下水与排烟条件，可覆盖餐饮、生鲜、药房、便利零售、生活服务等全业态。若涉及明火重餐饮，需提前核实燃气接入条件与排烟管路容量，并在装修报批阶段完成相关手续。

5、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

片区临街商铺租金区间约为60至160元/平方米·月。跨度由六类因素决定：是否临主干道、昭示面宽度与开间进深比、是否具备餐饮条件、面积段与门宽、层高是否支持做夹层、租期长短与付款方式。光明区商铺日均租金约2.6至2.8元/平方米·天，折合约80元/平方米·月上下，是包含商场配套与社区底商在内的整体水平。

6、物业管理费是多少？

商业标准的物业管理费约为11元/平方米·月。交付标准为毛坯，装修由承租方自行完成，水电按商业标准计量计费，餐饮类业态的用水、用电与排污成本需单独计入经营测算。

7、商铺的主要客源来自哪里？

客源由三部分构成：一是项目自身社区客群，规划总户数1164户；二是周边居住客群，北侧与东侧有多块规划居住用地及相邻小区；三是轨道与学校客群，地铁6号线薯田埔站距离约300米，周边另有多块规划教育用地。

8、商铺的产权年限是多少？

商铺产权年限为70年。项目用地为居住类用地，商业部分与住宅同宗地一并取得相应年限。具体年限与起算时间以不动产权属证书及主管部门登记信息为准。

【延伸了解】

社区底商与集中式商业在经营逻辑上并不相同。集中式商业依靠购物、餐饮、娱乐的组合形成目的性消费，客群愿意为此付出较长路程；社区底商承担的是短半径的高频消费，客群通常在步行五到十分钟范围内，消费决策更依赖便利度而非品牌吸引力。因此判断社区底商的价值，重点不在铺位面积大小，而在它所处位置是否能被周边居民的日常动线覆盖。

看社区底商报价时，最容易忽略的是面积计算方式与单价构成。同一排铺位中，面积较大、进深较深的铺位单位租金往往更低，但实际可经营面积与陈列面未必按比例增加；反过来，面积小、门面窄的铺位单位租金偏高，却因为总价低而更容易出租。横向比较时，先把单位租金、计租面积、是否含物业费与租期条件统一，再判断哪一个更划算。

餐饮业态是社区底商中承租能力较强、但技术门槛也较高的一类。能否做餐饮，取决于排烟管路是否到位、燃气能否接入、隔油与排污设施是否具备以及电力容量是否满足后厨设备。这几项条件在毛坯交付阶段往往只预留接口，实际施工需要与物业及相关单位确认，相关约定应写入合同附件，避免后期因条件不具备而无法落地目标业态。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
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免责声明
本文所载龙湖御湖境项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于龙湖御湖境项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
龙湖御湖境项目营销中心