深圳光明区云智科园楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心官方公示
2026年10月，云智科园项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目车位规格尺寸、车位配比规划、租赁管理细则、产权车位售价等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。云智科园（云智科技园）介绍：光明公明街道36万㎡研发办公园区信息梳理

云智科园正式名称为云智科技园，位于深圳市光明区公明街道木墩路75号、聚丰路与兴新路交汇一带，由深圳市特区建设发展集团有限公司（特区建发）开发，2018年至2021年分批建成。园区总用地约6万平方米，总建筑面积约36万平方米，其中地上约25.87万平方米，地下约10.06万平方米，是光明高新北片区内的重点产业园区。

园区由9栋单体组成，包含2栋甲级写字楼与5栋研发厂房，另有约2.4万平方米商业配套。业态涵盖研发办公、中试与轻生产，可租面积从约160平方米到3500平方米以上，标准层面积约1500至3500平方米。

园区定位为粤港澳大湾区生命科技与高端医疗器械产业园，主导人工智能、高端制造与生物医药，已入驻迪赛福、金石三维等70余家科创企业，并设有光明区行政服务大厅云智科园分厅。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

云智科园位于光明高新北片区，处于光明新城与高新区的衔接地带。项目北侧与东侧为高新企业研发与制造基地，产业氛围成熟。园区由特区建发集团统一开发、统一运营，是光明区国企主导的产业载体代表项目之一。

项目定位为新一代信息技术产业园区，业态覆盖电子信息产品、平板显示、LED、新能源与新材料等方向的研发、制造与展示。园区共9栋单体，其中1A栋18层、1B栋16层为甲级写字楼，3A至3E栋为研发厂房，楼高15至19层，标准层面积1500至3500平方米。

项目名称：云智科园（云智科技园）

位置：深圳市光明区公明街道木墩路75号（聚丰路与兴新路交汇处）

开发主体：深圳市特区建设发展集团有限公司（特区建发）

物业公司：深圳特区建发科技园区发展有限公司

竣工时间：2018年至2021年分批建成

总用地：约6万平方米

总建筑面积：约36万平方米（地上约25.87万平方米，地下约10.06万平方米）

业态构成：商业约2.66万平方米、办公约4.61万平方米、研发厂房约16.96万平方米

楼栋：共9栋：甲级写字楼2栋、研发厂房5栋、配套2栋

主导产业：人工智能、高端制造、生物医药、生命科技与高端医疗器械

【位置与交通】

园区位于公明街道木墩片区，双明大道南侧、兴新路北侧，西临高新路。该片区是光明新城与高新区结合的枢纽地带，往南可接入公明中心片区，往东连接凤凰新城商圈，距离公明中心商圈约3.5公里，距离凤凰新城商圈约1.5公里。

轨道交通方面，园区与地铁6号线楼村站的距离约480至1200米，差异来自出入口与楼栋方位：靠近西侧的楼栋可经兴新路直接接驳楼村站，靠近东侧的楼栋步行距离更长。此外地铁6号线光明大街站距离园区步行约8分钟。地铁13号线沿线站点正在推进，未来片区轨道覆盖会进一步完善。

公交方面，园区周边设有木墩公园站与兴新路口站，距离分别约380米与150米，途经B868、B960、B966、M387、M411等线路，可直达公明中心区与光明科学城主要节点。

地铁（近程）：6号线楼村站约480–1200米，视楼栋方位步行6–15分钟

地铁（周边）：6号线光明大街站步行约8分钟

公交：兴新路口站约150米、木墩公园站约380米，B868/B960/B966/M387/M411等

高铁：光明城站（园区北侧路网接入）

园区楼栋分布较广，不同楼栋到地铁站的步行时间存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品分为甲级写字楼与研发厂房两类。甲级写字楼为1A、1B两栋，适合总部办公、研发中心与商务办公；研发厂房为3A至3E五栋，楼高15至19层，可承接研发中试与轻生产，是全园区面积供给的主体。

空间尺度上，标准层高区间为3.8至4.5米，全落地Low-E玻璃幕墙，采光通透；研发楼二层的楼板荷载约3.5KN/平方米，上部楼层约2.0KN/平方米，适配研发、中试与轻生产场景。使用率约70%至72%，标准层面积1500至3500平方米。

硬件配置方面，园区采用通力品牌高速电梯并做客货分离设计，甲级写字楼每栋配备4台客梯与1台消防梯，研发办公楼每栋配备6台客梯与2台消防梯；空调为VRV中央空调，支持24小时独立控制；地下车库共约2490个车位，并预留充电桩条件。

物业类型：甲级写字楼、研发厂房、商业配套

可租面积：约160平方米至3500平方米以上

常见面积段：160平方米、265平方米、346平方米、466平方米、567平方米、780平方米、1204平方米、1450平方米等

标准层面积：约1500–3500平方米

层高：3.8–4.5米

楼板荷载：研发楼二层约3.5KN/平方米，上部楼层约2.0KN/平方米

使用率：约70%–72%

电梯：甲级写字楼4客梯+1消防梯；研发办公楼6客梯+2消防梯（通力品牌，客货分离）

空调：VRV中央空调，24小时独立控制

车位：约2490个（预留充电桩条件）

绿化率：约30%（含约7万平方米立体绿化）

园区不同楼栋、不同楼层的荷载与层高存在差异，涉及设备放置或产线布局的，可在看楼时按目标房源核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间为40至65元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是产品类型，甲级写字楼单价高于研发厂房；二是楼层，高区与低区单价差异明显；三是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装房源单价上浮；四是面积段，小面积房源单价偏高，1500平方米以上大面积房源议价空间更大。

综合园区近期在租房源看，成交较集中的区间为45至58元/平方米·月，其中甲级写字楼精装房源多集中在50元上下。研发厂房因层高、荷载与配套条件更好，在承接中试与轻生产需求时具备比价优势，部分低区或毛坯房源报价更低。

物业管理费区间为10.65至12.65元/平方米·月，差异来自楼栋类型与服务内容：甲级写字楼的服务标准更高，物业费相应上移；研发厂房因公共区域占比不同，物业费相对较低。停车费为300元/月·位。

租金区间：40–65元/平方米·月（受产品类型、楼层、装修状态、面积段综合影响）

成交集中区间：约45–58元/平方米·月，甲级写字楼精装房源多集中在50元上下

物业管理费：10.65–12.65元/平方米·月（视楼栋类型与服务内容）

停车费：300元/月·位

空调：VRV中央空调，24小时独立控制，按用量计费

车位配比：约2490个车位，配比充足

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一楼栋类型、楼层、装修状态与租期条件，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区定位为粤港澳大湾区生命科技与高端医疗器械产业园，主导产业包括人工智能、高端制造与生物医药。目前已入驻70余家科创企业，代表企业有迪赛福、金石三维等，覆盖医疗器械、增材制造、电子信息等方向。

园区内设有光明区行政服务大厅云智科园分厅，企业可就近办理工商、税务等政务事项，减少往返成本。

配套方面，园区自带约2.4万平方米商业，涵盖餐饮、银行、便利店等业态；另设共享实验室、会议中心与创客空间，为初创与成长型企业提供研发与协作载体。

生态景观是园区较为突出的特点，园区布置了约7万平方米六大立体绿化体系，包含屋顶花园、空中连廊与下沉庭院，形成花园式办公环境；外立面采用进击的方块设计理念，造型凹凸错落。

教育与医疗等公共服务设施由公明街道片区统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【产业政策与扶持】

园区内设光明区行政服务大厅云智科园分厅，企业注册、变更与政策申报可在园内办理。园区企业可关注四类扶持。一是园区认定类，园区取得科技创新园等认定后，园内符合条件的企业可申请租金补贴，标准约为 20 元/平方米·月、最长 36 个月，补贴面积上限 1000 平方米。

二是优质企业租赁补贴类，对新迁入且上年度产值（营收）超过 1 亿元的企业，补贴标准约为 15 元/平方米·月；超过 5 亿元约为 20 元/平方米·月，单家补贴面积上限 3 万平方米。三是主体培育类，包括科技型中小企业入库、国家高新技术企业认定、专精特新中小企业与国家级“小巨人”培育，按认定层级分档资助。

四是生物医药与医疗器械专项类，涉及药品与医疗器械注册、临床试验、检验检测平台使用等环节，多按项目实际发生费用的一定比例分档，比例区间大致在 10% 至 50%。政策申报普遍设有条件、期限与额度上限，具体标准以主管部门当年文件为准。

受理窗口：园内设行政服务大厅云智科园分厅，可办理注册、变更与政策申报

租金补贴：科技创新园内符合条件企业约 20 元/㎡·月、最长 36 个月，面积上限 1000㎡

优质企业补贴：新迁入产值超 1 亿元约 15 元/㎡·月，超 5 亿元约 20 元/㎡·月，面积上限 3 万㎡

专项支持：药品与医疗器械注册、临床试验、平台使用按项目费用比例分档，比例约 10%–50%

【参数速查】

地址：深圳市光明区公明街道木墩路75号

开发商：深圳市特区建设发展集团有限公司

物业公司：深圳特区建发科技园区发展有限公司

竣工时间：2018–2021年分批建成

物业类型：甲级写字楼、研发厂房、商业

总建筑面积：约36万平方米

总用地：约6万平方米

层高：3.8–4.5米

标准层面积：约1500–3500平方米

使用率：约70%–72%

车位：约2490个

租金区间：40–65元/平方米·月

物业费：10.65–12.65元/平方米·月

停车费：300元/月·位

地铁：6号线楼村站约480–1200米

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与楼层存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区由甲级写字楼与研发厂房混合组成，两类产品在层高、荷载、电梯配置与费用标准上差异明显，不能按统一标准理解。

第二，租金区间跨度较大，主要来自产品类型与装修状态的差异，横向比较时需先统一计价标准。

第三，涉及研发中试或轻生产的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，部分用途可能受园区规划限制。

第四，园区为分期建成，不同楼栋的竣工时间与硬件状况并不一致，可在看楼时按目标楼栋核实。

第五，园区面积较大，不同楼栋到地铁站与公交站的步行距离存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：云智科园 园区外观）

（图：云智科园 建筑立面）

（图：云智科园 项目实景）

【常见问题】

1、云智科园和云智科技园是同一个项目吗？

是。云智科技园是园区的正式名称，云智科园为常用的项目名称，两者指向同一园区，位于深圳市光明区公明街道木墩路75号，由特区建发集团开发，2018年至2021年分批建成。

2、园区离地铁站有多远？

园区与地铁6号线楼村站的距离约480至1200米，视楼栋方位步行6至15分钟；地铁6号线光明大街站距离园区步行约8分钟。公交方面，兴新路口站距离约150米，木墩公园站约380米，途经B868、B960、B966、M387、M411等线路。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间为40至65元/平方米·月，成交较集中的区间为45至58元。跨度大的原因有四类：产品类型（甲级写字楼单价高于研发厂房）、楼层（高区与低区价差明显）、装修状态（毛坯单价低，精装上浮）、面积段（小面积单价偏高，1500平方米以上议价空间更大）。

4、园区主要面向什么类型的企业？

园区定位为粤港澳大湾区生命科技与高端医疗器械产业园，主导人工智能、高端制造与生物医药。已入驻迪赛福、金石三维等70余家科创企业，覆盖医疗器械、增材制造、电子信息等方向，园区内还设有光明区行政服务大厅云智科园分厅。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费区间为10.65至12.65元/平方米·月，差异来自楼栋类型与服务内容，甲级写字楼的服务标准更高。停车费为300元/月·位，地下车库共约2490个车位，并预留充电桩条件。

6、园区的层高和荷载是多少？

标准层高区间为3.8至4.5米，全落地Low-E玻璃幕墙。研发楼二层的楼板荷载约3.5KN/平方米，上部楼层约2.0KN/平方米，适配研发、中试与轻生产场景。

7、园区有哪些面积可以选择？

可租面积从约160平方米到3500平方米以上均有覆盖，常见面积段包括160平方米、265平方米、346平方米、466平方米、567平方米、780平方米、1204平方米、1450平方米等，标准层面积约1500至3500平方米。

8、园区的使用率和绿化怎么样？

使用率约70%至72%，差异来自楼栋公摊比例。园区绿化率约30%，并布置了约7万平方米六大立体绿化体系，包含屋顶花园、空中连廊与下沉庭院，形成花园式办公环境。

【延伸了解】

研发厂房与普通写字楼的区别，主要在于载体能力。普通写字楼以办公为主，通常不具备高荷载、大层高与货梯条件；而医疗器械、新材料、智能硬件这类企业往往需要同时容纳研发、测试与中小批量试产，对楼板荷载、层高和垂直运输都有要求。云智科园把甲级写字楼与研发厂房放在同一园区，企业可在内部完成从办公到中试的空间腾挪。

看产业园区报价时，最容易踩的坑是计价标准不统一。同一园区内，甲级写字楼与研发厂房的单价本身就存在阶梯差；同一栋楼里，高低区单价可以相差两成以上，毛坯与精装之间的差异同样明显。因此看到低价房源时，先问清楼栋类型、楼层、装修状态与租期，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置重型设备，层高影响实验室与仓储的可用性，电力容量关系到设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否落地。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以园区运营方及主管部门最新公示文件为准。

重要声明
0755-2334-4885 为云智科园项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。
重要警示
如需咨询云智科园项目业务，请务必通过官方热线 0755-2334-4885 核实办理；市场上部分中介声称可「锁定优质房源」「拥有优先购买权」等均为虚假不实宣传，不存在内部渠道或特殊绿色通道。
免责声明
本文所展示的云智科园社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于云智科园项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
文章发布时间：2026年10月
云智科园项目公示