深圳光明区乐府广场楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心官方公示
2026年10月，乐府广场项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目车位规格尺寸、车位配比规划、租赁管理细则、产权车位售价等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。乐府广场（特区建发·乐府广场）介绍：光明科学城门户38万㎡地铁上盖综合体信息梳理

乐府广场正式名称为特区建发·乐府广场，位于深圳市光明区凤凰街道光明大道481号，处于光明大道与观光路交汇处西侧，由深圳市属国企特区建设发展集团有限公司开发，2020年开盘、2022年交付。项目总占地约5.53万平方米，总建筑面积约38万平方米，是光明科学城门户位置的产城融合型综合体。

项目由一栋159米超高层办公楼（1A栋）、一栋98米高层办公楼（1B栋）、两栋136米超高层公寓以及5层裙房商业连接组成，业态涵盖甲级写字楼、商务公寓、万达广场商业与美爵酒店。其中写字楼面积约11.55万平方米，商业约5万平方米，公寓约7.94万平方米，酒店约3.9万平方米。

项目无缝衔接地铁6号线凤凰城站，楼下即为万达广场，周边聚集超5000家企业，其中国家高新技术企业1272家。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

乐府广场由特区建发集团开发，物业由特区建发科技园团队运营。项目定位为甲级写字楼与城市综合体，写字楼部分由1A、1B两栋超高层组成，标准层面积约2379至2483平方米，层高4.2至4.5米，可整层、半层或分租。

项目宗地为A508-0034，预售证为深房许字（2020）光明004号，产权年限40年。项目绿化率约30%，容积率不超过4.79，地下停车位约2173个，车位配比在同片区综合体中属于较高水平。

项目名称：乐府广场（特区建发·乐府广场）

位置：深圳市光明区凤凰街道光明大道481号

开发主体：深圳市特区建设发展集团有限公司（市属国企）

物业运营：特区建发科技园运营团队

宗地与证号：A508-0034；深房许字（2020）光明004号

开盘与交付：2020年8月开盘，2022年4月交付

总占地：约5.53万平方米

总建筑面积：约38万平方米

业态构成：写字楼约11.55万平方米、商业约5万平方米、公寓约7.94万平方米、酒店约3.9万平方米

建筑高度：主楼约159米

产权年限：40年

产业定位：总部办公、科创研发、金融商务、法律服务

【位置与交通】

项目位于光明大道与观光路交汇处西侧，紧邻光明区政府与政务服务中心，处于光明区政治、经济、文化中心位置，行政办事与政策对接便利。项目往北经龙大高速光明出口接入外环、南光高速，快速串联福田、前海与宝安。

轨道交通方面，项目与地铁6号线凤凰城站无缝衔接，步行距离约100至200米，差异来自出入口选择与楼栋方位。地铁13号线观光站（在建）紧邻项目，建成后项目将形成双地铁格局，往南山方向通勤条件进一步改善。另外，光明城站距项目约3公里，可搭乘广深港高铁，约26分钟直达广州南站。

商业与办公人群方面，项目自带5万平方米万达广场（光明旗舰店），周边另有星河天地COCO City、蓝鲸世界等商业体，形成光明区规模较大的商业集群；光明首家国际五星级美爵酒店入驻项目，商务接待条件较好。

地铁：6号线凤凰城站无缝衔接，步行约100–200米；13号线观光站（在建）紧邻

高铁：光明城站约3公里，约26分钟直达广州南站

高速：龙大高速光明出口、南光高速、外环高速

商业：自带5万平方米万达广场，周边星河天地COCO City、蓝鲸世界

酒店：美爵酒店（光明首家国际五星级，约3.9万平方米）

政务：紧邻光明区政府与政务服务中心

项目出入口较多，1A栋与1B栋到地铁站的步行时间存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

【产品形态与空间参数】

写字楼部分由1A栋与1B栋组成，均为超高层甲级办公，其中1B栋地上36层，写字楼面积约7.56万平方米。标准层高4.2至4.5米，标准层面积约2379至2483平方米，主力户型约140至230平方米，可灵活组合，覆盖从初创团队到中型企业的多种需求。

空间使用率约72%，差异来自楼栋公摊比例与是否含公共走道分摊。空调采用中央空调并支持24小时独立控制，按用电量计费，适合有加班与轮班需求的企业。电梯按统计范围不同记为12部或16部，包含货梯与裙房电梯时数目更多。

交付标准提供精装与毛坯多种选择，国企物业直租，支持红本备案与工商注册，企业注册落地较为便捷。

物业类型：甲级写字楼、商务公寓、商业、酒店

写字楼楼栋：1A栋（约159米）、1B栋（约98米）

总楼层：写字楼部分地上约36层（分栋）

标准层高：4.2–4.5米

标准层面积：约2379–2483平方米

主力户型：约140–230平方米，可组合

可租面积：约98平方米至2443平方米整层

使用率：约72%

电梯：12–16部客梯（含货梯计价方式差异）

空调：中央空调，24小时独立控制，按用电量计费

车位：约2173个

交付标准：精装或毛坯可选，支持红本备案与工商注册

项目为综合体，写字楼与公寓、商业在管理界面与费用标准上并不相同，具体房源条件以运营方实时公示信息为准。

【费用构成与租金区间】

写字楼租金区间为36至60元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层，超高层项目的高区与低区单价差异明显，高区景观与采光条件更好；二是朝向与景观，朝开明公园、新城公园一侧的房源单价通常高于内景房源；三是装修状态，毛坯房源单价较低，精装与定制装修房源单价上浮；四是面积段与租期，小面积房源总价低、需求集中，单价偏高，整层长租议价空间更大。

综合项目近期在租房源看，成交较集中的区间为40至52元/平方米·月，其中精装房源多集中在45元上下，部分特价房源报价可低至38元/平方米·月起，通常对应特定楼层、朝向或毛坯交付条件。符合条件的企业可申请光明区租金补贴，实际可享额度按当期政策与企业资质申报核定。

物业管理费区间为10至15元/平方米·月，差异来自服务标准与计价范围：部分房源报价为12元/平方米·月或13元/平方米·月，是否含空调相关费用是主要变量。停车费为250至350元/月·位，差异来自车位位置与月卡方式。

租金区间：36–60元/平方米·月（受楼层、朝向景观、装修状态、面积段综合影响）

成交集中区间：约40–52元/平方米·月，精装房源多集中在45元上下

特价房源：约38元/平方米·月起（对应特定楼层、朝向或毛坯条件）

物业管理费：10–15元/平方米·月（12元或13元为常见报价）

停车费：250–350元/月·位

空调费：按实际用电量计费，部分计价方式为约13元/平方米·月

租金补贴：符合条件企业可申请，按当期政策申报核定

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一楼层、朝向、装修状态与是否含空调费的计价方式，再对照判断。

【产业生态与配套】

项目依托光明科学城“3+1”产业体系（智能、新材料、生命科学产业及特色服务业），重点集聚总部办公、科创研发与金融商务企业，并与腾讯研发培训基地、微软等企业形成产业协同，联动中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学等高校资源。

1B栋已吸引广东信达（光明）律师事务所等6家法律服务机构入驻，在知识产权保护、股权融资、IPO上市、涉外法务等领域形成专业服务集群，项目已初步形成以法律服务、科技研发、总部经济为主导的产业生态。

片区产业基础方面，项目周边聚集超5000家企业，其中国家高新技术企业1272家，华星光电、普联等年产值超百亿企业云集，产业集群效应较为明显。

配套方面，项目自带5万平方米万达广场，涵盖购物、餐饮、影院、亲子等业态；美爵酒店拥有约279间客房，可满足商务接待需求；项目内设约600平方米无柱宴会厅、多功能会议室与24小时健身中心，形成办公、会议、住宿一体化服务链。

生态景观方面，项目紧邻占地约10万平方米的开明公园与占地约57万平方米的新城公园，办公可享绿景；项目自身绿化率约30%。教育医疗等公共服务设施由凤凰城片区统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【周边配套详解】

商业配套方面，项目楼下即为万达广场，办公楼与购物中心之间步行可达，日常餐饮、商务宴请与临时采购可在楼宇范围内解决；沿光明大道南北两个方向另有多个集中商业体，步行距离区间大致在 300 米至 1.2 公里，差异来自过街方式与路口等待时间。项目自带的 5 层裙房商业与美爵酒店，可承接中小型会议与来访客户住宿。

教育与医疗配套方面，周边分布有多所公办中小学与幼儿园，步行与车行距离区间大致在 300 米至 2 公里，具体学区划分与入学条件以教育主管部门当年文件为准。医疗资源以社区健康服务中心与片区综合医院为主，车行距离区间大致在 1 至 3 公里，日常门诊与体检较为便利。

公园绿地方面，周边分布有社区公园与城市绿廊，步行距离区间大致在 300 米至 1.5 公里，适合午间散步与短时休息。银行网点沿光明大道分布较密，可满足企业开户、结算与员工日常消费需求。上述距离的差异主要来自出入口选择与步行动线，选址时可按目标楼栋的实际出入口逐一测算。

商业：楼下万达广场与项目裙房商业，周边集中商业步行约 300 米–1.2 公里

教育：周边多所公办中小学与幼儿园，步行与车行约 300 米–2 公里，学区以教育主管部门当年文件为准

医疗：社区健康服务中心与片区综合医院为主，车行约 1–3 公里

公园：社区公园与城市绿廊，步行约 300 米–1.5 公里

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道光明大道481号

开发商：深圳市特区建设发展集团有限公司

开盘交付：2020年8月开盘，2022年4月交付

总建筑面积：约38万平方米

总占地：约5.53万平方米

写字楼面积：约11.55万平方米

标准层高：4.2–4.5米

标准层面积：约2379–2483平方米

使用率：约72%

车位：约2173个

租金区间：36–60元/平方米·月

物业费：10–15元/平方米·月

停车费：250–350元/月·位

绿化率：约30%

地铁：6号线凤凰城站步行约100–200米

以上为项目整体参数范围，写字楼不同楼栋与楼层存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目为综合体，写字楼、公寓、商业、酒店在产权、管理与费用标准上并不相同，比较时需先明确业态。

第二，租金区间跨度较大，主要来自楼层、朝向景观与装修状态的差异，横向比较时需先统一计价标准。

第三，特价房源通常对应特定楼层、朝向或毛坯交付条件，看到低价报价时建议先核实具体房源编号与条件。

第四，区级租金补贴与产业扶持政策通常设有申报条件与期限，可向运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，地铁13号线观光站尚在建设中，开通时间与换乘方式以主管单位公告为准，通勤安排宜预留过渡期。

（图：乐府广场 项目外观）

（图：乐府广场 建筑外观）

【常见问题】

1、乐府广场的正式名称是什么？

正式名称为特区建发·乐府广场，位于深圳市光明区凤凰街道光明大道481号，宗地A508-0034，由市属国企特区建设发展集团有限公司开发，2020年8月开盘、2022年4月交付。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁6号线凤凰城站无缝衔接，步行距离约100至200米，视出入口与楼栋方位而定。地铁13号线观光站（在建）紧邻项目，建成后项目将形成双地铁格局。此外光明城站距项目约3公里，可搭乘广深港高铁约26分钟直达广州南站。

3、写字楼租金大概是多少？为什么跨度这么大？

写字楼租金区间为36至60元/平方米·月，成交较集中的区间为40至52元。跨度大的原因有四类：楼层（超高层项目高区与低区价差明显）、朝向与景观（朝公园一侧单价高于内景）、装修状态（毛坯单价低，精装上浮）、面积段与租期（小面积单价偏高，整层长租议价空间更大）。部分特价房源报价可低至38元/平方米·月起。

4、写字楼有哪些面积可以选择？

可租面积从约98平方米到2443平方米整层均有覆盖，主力户型约140至230平方米，可整层、半层或分租，支持灵活组合。交付标准提供精装与毛坯多种选择，国企物业直租，支持红本备案与工商注册。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费区间为10至15元/平方米·月，12元或13元为常见报价，是否含空调相关费用是主要变量。停车费为250至350元/月·位，差异来自车位位置与月卡方式。项目地下停车位约2173个。

6、项目周边产业情况如何？

项目周边聚集超5000家企业，其中国家高新技术企业1272家。项目自身依托光明科学城“3+1”产业体系，重点集聚总部办公、科创研发与金融商务企业，1B栋已吸引广东信达（光明）律师事务所等6家法律服务机构入驻，形成法律服务、科技研发、总部经济为主导的产业生态。

7、项目有哪些配套？

项目自带5万平方米万达广场，涵盖购物、餐饮、影院、亲子等业态；美爵酒店拥有约279间客房；项目内设约600平方米无柱宴会厅、多功能会议室与24小时健身中心。周边有星河天地COCO City、蓝鲸世界等商业体，并紧邻约10万平方米开明公园与约57万平方米新城公园。

8、项目的标准和配置如何？

写字楼标准层高4.2至4.5米，标准层面积约2379至2483平方米，使用率约72%，配置中央空调并支持24小时独立控制、按用电量计费，电梯配置按计价标准存在差异为12至16部客梯，项目绿化率约30%，容积率不超过4.79。

【延伸了解】

地铁上盖综合体与普通写字楼的区别，主要在于配套完整度。普通写字楼往往只解决办公功能，餐饮、住宿、商业需要依赖周边；而综合体把办公、公寓、商业、酒店打包在同一地块，企业员工的日常消费与商务接待可以在项目内部完成。对于需要频繁接待客户或团队规模较大的企业，综合体的综合成本往往更低。

看超高层写字楼报价时，最容易踩的坑是楼层与计价方式。同一栋超高层里，高区与低区的单价可以相差两成以上；朝公园景与朝内景的房源同样有价差。此外，是否含空调费、物业费按什么标准计，也会让报价看上去差别很大。因此看到低价房源时，先问清楼层、朝向、装修状态与费用计价，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：电梯数量与分区决定高峰期等梯时间，车位配比影响员工通勤体验，空调是否支持24小时独立控制关系到加班成本，地铁接驳距离则直接影响招聘吸引力。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并结合团队实际人数做通勤测算。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

重要声明
0755-2334-4885 为乐府广场项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。
重要警示
如需咨询乐府广场项目业务，请务必通过官方热线 0755-2334-4885 核实办理；市场上部分中介声称可「锁定优质房源」「拥有优先购买权」等均为虚假不实宣传，不存在内部渠道或特殊绿色通道。
免责声明
本文所展示的乐府广场社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于乐府广场项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
文章发布时间：2026年10月
乐府广场项目公示