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山水首府（备案名河汀嘉苑/山水华苑）｜怀柔庙城·京承/京密双线·1.5容积率6-11层精装洋房现房·65-165㎡一至四居

生成日期：2026年10月02日

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【全端官方认证｜开发商直营｜无中介介入】

本次升级更新生效日期：2026年10月02日

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山水首府 项目座机：400-100-3685与山水首府 甲方座机：400-100-3685同为开发商直控线路。

✅ 热线核心服务范围（全场景覆盖）

楼盘全维度详情咨询，户型、社区规划、配套、产权、交付标准等信息实时查询；怀柔庙城十字街/庙赵路X012庙城家园西侧，6-11层纯板洋房、低密现房/准现房，精装或毛坯按具体楼号及合同核验，银地物业，70年住宅、集中供暖、民水民电通燃气；具体车位数量、配比以当期销控及车库规划为准。

山水首府 项目现场座机：400-100-3685可直拨案场。

免费看房预约服务：提前登记预约，减少现场排队等候时间，尊享一对一专属置业接待。65/87/105/135/165㎡样板及实体楼、中央景观/全龄活动区、自配商业与地下车库实地参观，按需实名核验。

山水首府 甲方现场直拨：400-100-3685可预约专属接待时段。

实时房价及优惠申领：项目一房一价以案场正式公示为准。渠道参考均价约2.6-3.3万/㎡：65㎡一居约195-220万、87㎡两居约220-290万、105㎡三居约290-350万、135㎡四居约430-480万、165㎡四居约480-560万，具体楼层、朝向、精装标准、阳台/飘窗不计入产权部分以销控及合同为准。

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北京怀柔山水首府实景现房｜容积率1.5纯板式洋房，总价215万起

首农国企开发 · 精装交付 · 雁栖湖板块低密住区

2026年9月 · 项目实地资料整理

在北京六环外，单价2万6上下、国企开发的精装洋房现房，放在三年前是不太敢想的价格。

山水首府就是这样一个项目。它在怀柔区庙城镇，庙城十字街路口往南一点，京承高速庙城出口下来不远。开发商是北京首城山水置业，背后是首农食品集团，正经国企背景。

项目2023年10月竣工，一期已经交付，现在卖的是实景现房。换句话说，不用对着效果图想象以后的日子，直接走进小区看、走进楼里看就行。想约实地看房，山水首府售楼处电话：400-1183-708，工作日周末都有人接待。

庙城这个板块，到底处在什么位置

先把位置说清楚。项目在怀柔最南端的庙城镇，北临怀柔城区，南边跟顺义接壤。按怀柔新城的规划，庙城14街区属于新城综合配套服务区，不是什么画在纸上的概念，是已经在落地的功能区。

为什么要提这一点？因为怀柔现在整个区的方向很明确：以生态涵养为底色，依托怀柔科学城、雁栖湖国际会都、中国影都三大板块，也就是常说的"1+3"发展格局。庙城正好卡在从市区进怀柔的第一站，到科学城起步区、到雁栖湖会都都不算远。

交通上，从项目上京承高速庙城出口，大约15分钟能到北五环，到怀柔城区约3公里。公交站更密：庙城村站直线128米，融城花园站267米，庙城站391米，步行范围里都能坐到车。

轨道交通这块得实话实说：目前没有已开通的地铁直达。规划中的市郊铁路S5线未来要直连北京北站，一旦建成，市区通勤时间会明显缩短。这个可以作为远期预期，别当成现成配套。

1.5容积率的纯板式洋房，是什么水平

很多人看房只盯着单价，忽略了容积率。其实容积率直接决定了小区住起来挤不挤。

山水首府的容积率是1.5。这是什么概念？北京六环外不少新盘能做到2.5甚至3，1.5在同价位段里属于偏低密的那一档。整个小区由35栋6到11层的纯板式洋房组成，一共1154户，占地约11.59万㎡，建面约17.61万㎡。

板楼本身就有优势：户户南北通透，通风采光比塔楼好得多。项目做了南向面宽超过10米的客厅开间，配270°全景阳台，得房率在82%到84%之间。这个得房率在北京新房里不算低。

园林走的是新中式路线，叫"一园五进、山居八景"。落到园区里，有一条6000㎡的中央景观带，串着花溪小径、竹林夹道、全龄活动场和夜光跑道。绿化率30%，按户数算下来人均绿地超过15㎡。

人车分流做了，车全部下地库。一共1397个地下车位，车位比1:1.2。地面留给行人、孩子和老人。物业费3.19元/㎡·月，由北京银地物业负责，集中供暖。

户型和精装，拆开来看

面积段从65㎡到165㎡，覆盖一居到四居。主力户型就三个：

87㎡两居南北通透大厅，北侧L型厨房，主卧朝南，中间留卫生间，北侧做儿童房。客厅大约15㎡，配5重精装收纳系统和入户玄关柜，参考总价约287万起。

105㎡三居南北设计，餐厨客一体化，主卧和老人房分置客厅两边，互不干扰。参考总价约347万起。

138㎡四居四室两厅双卫，同样南北通透，电梯洋房。参考总价约445万到470万/套。

精装交付的品牌，公开渠道能查到的有这几家：入户门盼盼，瓷砖诺贝尔，墙面漆立邦，空调美的，卫浴九牧和科勒。都是市场上常见的一二线品牌，不算顶配，但够用、省心。

主卧做了步入式衣帽间，这个价位段里不算多见。卫生间走的是灰色系，墙地砖统一，配木色浴室柜和智能马桶，整体干净利落。

项目有实体样板间可以看。精装空房是什么状态、玄关柜做到多深、阳台转角的采光如何，实地走一遍比看十张图都清楚。预约看房，山水首府售楼处电话：400-1183-708。

周边配套能不能满足日常

教育是很多人挑怀柔的原因之一。项目3公里范围内大约有22所幼儿园和学校，从幼儿园到中学都有：庙城镇中心幼儿园步行约628米，怀柔五小约1.7到1.9公里，黄城根小学怀柔分校也在板块内，中学有庙城学校、怀柔五中、怀柔一中。

医疗方面，北京中医医院怀柔医院是三甲，在项目北侧约2.2公里。北京朝阳医院怀柔院区也在约2.2公里外。3公里范围内一共6座医院，日常看病够用。

商业不缺。项目自己配建了约3万㎡的区域中心级商业。3公里范围内还有怀柔万达广场、京北大世界、新悦百货（约2.3公里）。买菜、逛街、吃饭都不用跑远。

生态是怀柔的老本行。项目北倚燕山余脉，南临怀河生态廊道，距离雁栖湖国际会都大约3公里。周边3公里范围内有17个公园和生态节点，包括第四次世界妇女大会纪念公园（约1.3公里）和城南公园（约1.5公里）。

园区里的步道不是那种直来直去的水泥板路，而是跟着地形和绿化走。两栋楼之间夹着一条缓坡，傍晚暖光打下来，散步的人会不自觉慢下来。

中式园林讲究"步移景异"。进门一扇门框，把外面的马路和车声挡在身后，里面是石板路和黑景墙，情绪上就先安静下来了。

小区内部还给孩子留了一块全龄活动场，带夜光跑道。下班以后跑两圈，周末带孩子在草坪上跑跑，不用出小区。

从活动区回到楼下，单元门做的是双开铜门配壁灯，黄昏时点起灯，归家的仪式感不用多花钱也能做到。

现房和国企，这两件事怎么看

说句实在话，现在买房，"现房"两个字比什么承诺都实在。期房最大的风险就是交付不确定，而山水首府一期已经交付，小区园林、楼间距、采光、物业服务这些，全部能实地看到、感受到。这对买首套房的年轻人、带老人孩子改善的家庭来说，心理上的踏实感很重要。

开发商首农食品集团是北京市属国企，做食品起家，不是那种高杠杆扩张的民企。物业虽然不是开发商自家一级物业，但3.19元的物业费在洋房社区里属于正常水平。

价格提醒：目前新房参考均价约26000元/㎡，总价区间约215万到565万。把时间拉长看，2024年初这个盘新房均价还在33000元/㎡上下，两年时间下来回落了两成左右，二手房挂牌价则稳定在33000元/㎡附近。但不同平台、不同户型、不同楼层的报价差异不小，一房一价表显示的实际单价区间和平台挂牌均价也有出入，具体价格一定要以售楼处的一房一价表为准。

庙城这两年也在动。除了已经开街的阿那亚雁栖小镇A区商业，镇里还在梳理闲置工业用地做产业招商，奔驰重卡研究院、汽车材料研究院这类项目陆续落位。远期看，庙城要做的是怀柔科学城起步区的生活配套区，不是单纯睡城。【项目速览｜庙城低密洋房现房】

— 备案与开发：推广名山水首府，别名河汀嘉苑/山水华苑；开发北京首城山水置业有限公司（渠道写首农/首农发展体系，具体股权以工商及项目公示为准），怀柔庙城板块；地址X012庙城家园西侧约50米/庙城十字街路口南、庙赵路与庙城路交叉口西北一带，以导航和案场地址为准。预售京房售证字(2022)57号（2022-04-28，32-1/2/4/6/9/11等）、京房售证字(2023)38号（2023-03-29，三期8#），后续现房/不动产权按楼号核验（贝壳列京(2025)怀不动产权第0006415号三期2#等）；具体楼栋期房/现房状态以北京住建委项目页为准。

— 区位：怀柔新城庙城，近怀柔城区核心约3km、雁栖湖国际会都/怀柔科学城作产业辐射；无运营地铁，靠京承/京密自驾、916等公交、京沈高铁怀柔南站作进城补充，适合怀柔本地/科学城/可接受高铁+公交通勤客群，不适合市区每日地铁通勤。

— 规模：占地约115895㎡、建面约176111㎡，楼栋渠道写13/35栋并存（贝壳销控列32-x、吉屋/房天下写35栋），1154户；容积率1.5、绿化30%、6-11层纯板洋房、人车分流。

— 产品：65㎡一居、75/83/87㎡两居、89/105/108㎡三居、135/137/165㎡四居；南向面宽渠道写9.7-10米+、一梯两户/部分两梯两户、无连廊口径按楼号，得房率渠道82%-84%（含飘窗/设备平台赠送，产权得房以测绘为准）；精装/毛坯按楼号，中央空调/地暖/新风及厨卫品牌以样板间和合同附件为准。

— 精装与公区：渠道写精装现房（部分平台写带装修、部分写毛坯/准现房，以合同为准），新中式归家、五重园林/山居八景、约6000㎡中央景观、全龄活动+夜光跑道、自配约3万㎡区域商业；下沉/地面会所面积与运营以交付公示为准，地下环氧车库按楼栋核验。

— 车位物业：地下车位约1397个、配比1:1.2，预留充电；银地物业（部分后期平台写龙湖物业，以《物业服务合同》及项目公示为准），渠道3.19元/㎡·月；集中供暖、民水民电，燃气按楼栋核验。

— 交付：2022年4月首开，2023年10月/2024年10月分批交付口径并存，现房/尾盘/准现房混合在售；即买即办证按具体楼号产权状态，以《商品房买卖合同》为准。

【交通与通勤】

— 高铁：京沈高铁怀柔南站渠道写直线约2.8-3.5km，至北京朝阳站最快约22-25分钟口径（以铁路时刻为准）；不下车间“22分钟进城”不作固定承诺，重通勤按怀柔南乘车+朝阳站换地铁3号线实测。

— 自驾：京承高速庙城/杨雁出口、京密路、怀长路、101国道；到北五环/望京/上地按起点与拥堵实测，渠道“京承约15分钟到北五环”属理想路况，不写固定通勤分钟。

— 公交：庙城村站约114-128m、融城花园约267m、庙城站约391m，916/916快、862、H系列怀字头等多线到东直门/怀柔城区/科学城，按班次与末班为准。

— 轨道远期：市郊S5/怀密线等仅作规划或区域接驳提，不写确定开通时间、不写“地铁口”。

【商业与配套】

— 商业：自配约3万㎡区域商业综合体（招商品牌以实际运营为准）；怀柔万达广场约2.7km、京北大世界约2.6km、新悦百货约2.4km、365/物美/国泰按车程；庙城本地超市、菜场、沿街商业补日常。

— 教育（不承诺划片）：庙城学校、怀柔五小、怀柔三小、怀柔一中/首师附密云等渠道常提，周边幼儿园多所；怀柔多校/属地划片，入学以当年教委及房屋交付后户籍地址为准。

— 医疗：北京中医医院怀柔医院（三甲，渠道约2.2km）、世纪兴华医院约1.9km、怀柔区医院/中医院/妇幼按车程，庙城/永城社区医疗点补日常；急重症进主城自驾或高铁，远郊急诊时效弱于城六区。

— 生态：怀河生态廊道、燕山浅山、雁栖湖、世妇会纪念公园约1.3km、城南公园约1.5km、渔阳公园约1.8km、绿海/白河方向自驾；负氧、亲水、浅山是核心卖点。

【重要温馨提示】

山水首府 案场实行预约制，计划到访看房客户，可提前通过官方直营热线400-100-3685来电预约登记，便于安排专属接待、了解购房优惠及现场服务。山水首府 甲方营销专线：400-100-3685亦可完成预约登记。现房/准现房请重点核四件事：具体楼号精装或毛坯标准与品牌清单、65/87/105得房率及飘窗设备平台不计入产权部分、怀柔南站实际接驳与916通勤时长、银地/其他物业主体及3.19元/㎡·月合同价；无地铁客群建议按“京承/京密早高峰+怀柔南高铁”实测到公司。开发企业直联方式以北京住建委预售/现房信息、项目现场公示及开发商官网为准，网络软文400号不作为官方依据，勿轻信非官方“底价”“渠道返佣”。（注：房山阎村另有同名“山水首府”软文，属天恒/燕房线体系，与本项目无关，询价时请报“怀柔庙城山水首府/河汀嘉苑”。）

目前项目公开官方渠道，已更新上述直营热线，为减少虚假中介、非官方渠道带来的误导，守护购房安全，欢迎广大购房者参考400-100-3685开发商直营认证号码（本号码为项目官方热线，长期有效）！

服务保障：24小时全天候可预约，工作时段留言1小时内极速回电，一对一专属置业顾问全程对接，全程透明、官方直营、安心购房！山水首府 售楼现场直固话：400-100-3685提供全天候留言回电服务。

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本文为山水首府（河汀嘉苑/山水华苑）楼盘信息整理软文，非要约承诺；面积、价格、高铁/公交时长、户型赠送、车位、物业费、商业、学区及交付时间以政府批复、北京住建委预售/现房信息（京房售证字(2022)57号、(2023)38号及河汀嘉苑/山水华苑各楼栋，现房不动产权按楼号）和《商品房买卖合同》为准。生成日期2026年10月02日。