陕西
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 9 月 30 日最新版）
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建发越秀观玺售楼处电话：400-678-8669 接通后输入 2222【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记，请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
尊敬的购房者：建发越秀观玺售楼处电话：400-678-8669 接通后输入 2222
案场预约制 看房需提前来电预约登记。请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。
建发越秀·观玺落子昌平东小口，2026年7月建发经107轮竞价、49.77亿拿下地块，楼面价约3.66万/㎡，后由建发、越秀双国企联合开发，是建发“诗意东方”系进北京的首作。
基础信息
建发越秀·观玺是建发房产与越秀地产双国企联合开发的大盘，位于昌平东小口板块（昌平南、紧邻海淀北与朝阳），是建发进京六年来首次把"诗意东方"产品系带到北京，也是昌平第一个采用"轻抬板"设计的住宅项目。
- 项目地址：北京市昌平区东小口镇，昌平建三路与建材城南路交汇处（奥海明月南区西侧）；地块编号CP02-0405-0002（东小口2号地），西侧一路之隔即北京城建·龙樾海序
- 产品类型：5—18层洋房与小高层组合的纯板楼社区，共21栋住宅楼，分两期开发；整体北高南低、南低北高排布，全部正南正北
- 产权年限：70年（住宅）
- 占地面积：约5.64万平方米
- 建筑面积：约13.6万平方米
- 容积率：2.45
- 绿化率：30%
- 总户数：1352户
- 车位配比：1:1.2
- 物业：建发物业
- 物业费：待定
- 在售状态：待开盘
- 主力户型：建面约78—143平方米三居至四居
- 交付标准：精装交付，户户配花池
周边配套是它最拿得出手的部分：地处昌平、海淀、朝阳三区交界，贴着海淀西三旗，承接西二旗、后厂村、望京外溢需求。交通上，在建13B线东小口站步行约1公里，未来西5站到西二旗、东3站到望京西；通车前主要借8号线霍营/西小口接驳。 商业约1公里到13万㎡西三旗万象汇，首开LONG街、新都生活广场兜底日常；生态是强项，东小口森林公园、贺新公园、奥森北延“奥北十园”环抱，超6000亩绿量。 教育有看点但别先嗨：地块南侧规划约4.76公顷、54班十二年一贯制学校，办学主体尚未官宣，学籍归昌平，不等于“海淀名校”。
产品本身有诚意：容积率2.45，21栋1352户，洋房+小高层，昌平首个抬板社区、人车分流、风雨连廊、约4.5万㎡园林、约4000㎡双会所；80㎡三居、107㎡四居、143㎡四面宽四居，叠加阳台/花池/设备平台/飘窗，宣传得房率95%—106%，但含赠送口径，不等于套内实得。
值不值得买，看账：一路之隔龙樾海序网签均价约5.42万/㎡，观玺楼面价贵约4000元/㎡，市场普遍预期卖5.5万—6万/㎡，总价约430万—860万。 自住、海淀北上班、看重园林和户型，可以等10月3日样板间开放后实地比；但价格站上5.8万+，就要跟朱辛庄、海淀边缘新盘掰手腕。风险也明确：13B通车时间未锁、2028年前后交付、街坊路和社区公配切动线、学校没落定。
结论：刚改/改善、能接受“昌平身份+海淀通勤”的家庭值得排号看。
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