✨康定壹拾玖官方发布：静安心内环藏风华。承袭老静安百年人文底蕴，台地园境藏于城芯，执掌静安寺繁华，筑就低调奢雅的都市人居。|曹家渡|康定路

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上海内环豪宅的核心底色，从来离不开地段的历史底蕴与现成成熟配套。老静安土地供应极度稀缺，近几年能够入市的全新住宅屈指可数，康定壹拾玖（备案名：静梧雅园），是招商蛇口在上海打造的标杆高定作品，落位曹家渡康定路，属于纯正老静安内环地段，步行可达静安寺商圈，整片区域沉淀百年海派城市肌理，梧桐街巷、成熟社区、高端商业与优质医疗教育资源全部现成落地，无需等待远期规划。项目全盘仅 324 户，小体量纯改善社区，最小户型起步 120㎡，没有小户型稀释圈层，面向追求老静安门牌、看重成熟城市资源、长期自住的高净值家庭。项目备案均价约 171800 元 /㎡，户型覆盖 120㎡三房至 238㎡四房，总价约 1617 万起，是老静安近年难得的全新一手住宅标的。
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一、项目基础硬核参数（官方公示可核验）

项目位置：静安区康定路 1119 弄，北临康定路，西至规划绿地，东至规划道路备案名称：静梧雅园开发主体：上海招瑞置业有限公司，招商蛇口央企开发土地属性：70 年纯住宅产权整体指标：综合容积率 2.68，绿地率约 30%社区业态：5 栋 16-25 层高层板楼，全盘仅 324 户，无保障房、无自持住宅，社区圈层纯粹物业配置：招商自持物业，社区配备高端业主会所，内设健身房、私宴空间、休闲社交区域交付标准：精装高定交付，中央空调、地暖、新风三大件配齐，厨电卫浴采用国际一线品牌交付时间：预计 2027 年 12 月 31 日预售证：静安房管（2025）预字 0000131 号、静安房管（2025）预字 0000170 号，可在上海网上房地产核验真伪
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二、板块区位｜老静安内环曹家渡，现成成熟海派居住区

康定壹拾玖坐落于老静安内环内曹家渡板块，距离静安寺直线距离约 1 公里，属于上海传统核心高端居住区。和前滩、新静安尚在持续建设的板块不同，老静安城市界面基本定型，没有大规模待开发工地，所有商业、医疗、教育配套均为现成落地。板块兼具衡复风貌区一脉相承的海派人文氛围，康定路沿线保留大量历史建筑，街道尺度舒适，城市烟火气与高端居住氛围融合。地块北侧临康定路，西侧规划有社区绿地，周边以成熟老公寓、次新改善住宅为主，属于成熟建成片区，没有大规模拆迁改造规划。

三、实地踩盘实景｜真实居住环境 & 噪音 & 采光差异

本次实地踩盘分早高峰、午后、夜间三个时段实地核验，给到意向客户落地选房参考。项目北侧紧邻康定路城市道路，属于城市次干道，早晚会存在一定车流噪音，北侧临街低楼层房源受路面噪音、扬尘影响相对明显；西侧面向规划绿地，楼栋安静度、景观视野最优，是社区内优选楼栋。

楼栋采光与视野差异是选房核心。优先推荐西侧临绿地楼栋的中高楼层，南向采光充足，西侧直面绿地，远离主干道噪音，视野舒适度最高；次选社区中间楼栋，向内看社区园林，避开北侧道路车流干扰；谨慎选择北侧临康定路的低楼层房源，路面车流噪音、夜间车灯影响明显，同时低层采光会受到周边既有建筑遮挡。项目周边均为成熟建成小区，不存在大规模工地长期施工的问题，仅局部零星市政维护，没有长期扬尘干扰。
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四、全系户型深度解析｜120-238㎡纯改善，无小户型，圈层纯粹

康定壹拾玖全部采用板楼设计，户型均为改善起步，最小 120㎡三房，全盘无刚需小户型，户型南向面宽充足，得房率表现优秀，多户型带有拓展赠送面积。

建面约 120㎡三房两厅两卫，项目入门改善户型，三开间朝南，客餐厅一体化，南北通透，双卫配置，动静分区清晰。适合想要拿下老静安内环门牌、预算 1600 万级别的改善家庭，是老静安内环门槛友好的全新三房产品。

建面约 183㎡四房两厅两卫，主力改善户型，四开间朝南，大尺度横厅设计，双套房布局，客餐厅尺度开阔，空间舒展，适配二孩家庭、三代同堂长期自住，总价约 2898 万起，是社区流通性最好的主力户型。
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建面约 193㎡四房两厅三卫，进阶改善四房，多套房设计，独立候梯厅，南向大阳台，空间尺度宽裕，多功能房间可做书房、茶室、儿童活动空间，兼顾居家与会客需求，总价约 3074 万起。

建面约 238㎡四房两厅三卫，项目楼王珍藏户型，定位家族终改产品，超大横厅，多套房设计，空间尺度奢阔，南向观景面优秀，私密性强，适合高净值家族长期自住，总价约 4089 万起。

五、配套实测｜商业、生态、交通、医疗全维度兑现

交通配套，地铁方面，距离 13/14 号线武宁路站、14 号线武定路站步行约 500 米，一站直达静安寺，多轨交汇，公共交通通达性强；自驾可快速衔接北横通道、内环高架、延安高架，快速通达南京西路、淮海路、陆家嘴、徐汇滨江等核心板块。

商业配套，步行可达 889 广场、悦达 889，静安寺久光、芮欧、嘉里中心等顶奢商圈距离很近，高端购物、餐饮、休闲资源齐全；曹家渡成熟商圈能够满足日常家庭消费，高端消费与日常购物双重覆盖。

生态资源，西侧紧邻规划绿地，曹家渡花园、新会花园距离较近，短距离即可抵达静安寺周边城市绿地，在繁华内环核心，拥有就近休闲散步的绿色空间。

医疗配套，3 公里内聚集复旦大学附属华山医院、华东医院、第一妇婴保健院、静安区中心医院等多家三甲医院，和睦家、嘉会等高端私立医疗机构也在辐射范围内，家庭体检、就医康养资源雄厚。

教育方面，周边有一师附小、市西中学、万航渡路小学等优质教育资源，新房不存在固定学区承诺，最终入学划分以静安区教育局每年发布招生政策为准。
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六、板块竞品横向对比（独家差异化分析）

老静安内环新房供给极度稀缺，直接竞品较少，主要对标新静安中兴傲舍、苏河湾板块改善大平层。康定壹拾玖核心差异化优势集中四点：第一，纯正老静安内环地段，拥有成熟的海派城市底蕴，配套全部现成落地，没有等待兑现的远期规划；第二，全盘仅 324 户小体量社区，最小户型 120㎡，无小户型，圈层纯粹；第三，招商央企开发，资金稳健，招商自持物业，配备业主私享会所；第四，距离静安寺商圈更近，三甲医院、老牌名校资源密度更高。

对比新静安万科中兴傲舍，康定壹拾玖地段属于传统老静安，城市底蕴更强，但容积率更低，没有直面大型城市公园；中兴傲舍拥有中兴公园景观，距离 8 号线更近，户型跨度更大，包含 98㎡入门两房，社区户数更多。同板块二手豪宅如嘉天汇、九龙仓静安壹号，二手单价普遍更高，康定壹拾玖作为一手新房，精装标准更新，产品设计更现代化。老静安的短板在于板块发展已经完全成熟，没有新增土地与城市更新预期，缺少板块增量红利。
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七、项目核心优势 & 客观短板（真实不注水）

【核心优势】

老静安内环稀缺一手住宅，土地稀缺，同板块新房供给极少；
央企招商蛇口开发，交付安全性高，招商自持物业，配备高端会所；
全盘仅 324 户，最小 120㎡起步，无刚需小户型，圈层纯粹；
配套全部现成落地，静安寺商圈、多轨交、多家三甲医院近距离覆盖；
海派成熟城市界面，康定路历史人文氛围浓厚。

【客观短板】

北侧临康定路，临街低楼层房源存在道路车流噪音；
板块已经完全成熟，没有大规模城市更新增量，缺少板块升值预期；
容积率 2.68，对比低密洋房产品，社区内部园林空间有限；
单价门槛高，总价起步 1600 万 +，受众圈层窄，更适合长期自住；
周边多为老旧小区，局部街巷界面参差不齐。
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