辽宁
2025年，三四线城市二手房挂牌量同比涨了42.3%，成交量跌了21.6%，平均成交周期拉到108天。同一时间，深圳、东莞、广州的常住人口还在净增，深圳一年多了25.9万人。房子和房子之间的差距，正在被这些数字拉开。
大城市主城区、地铁步行能到、周边学校医院商业都齐全的次新房，依然是市场里成交相对顺畅的那一类。2025年9月，百城二手房挂牌量258.42万套，同比多了10.44%，但一线城市的挂牌时长是105天，三四线城市是99.89天，差距不算大，但如果看成交价，一线城市挂牌均价同比跌了6.84%，二线城市跌了9.10%，三四线跌得更多。
同样的挂牌量增长，核心地段的房子能找到买家，远郊的房子只能靠降价换成交。
远郊新区的情况更具体一些。开发商当年卖房时讲的产业规划、商业配套、学校引入，有些落地了，有些没落地。没落地的那些小区，入住率上不去，周边就业岗位少，通勤时间长。
2025年11月，百城二手房平均挂牌时长94.72天，新一线城市挂牌量增幅10.13%，三四线城市同比涨了21.9%。这些数字背后，是同一批小区里几十套、上百套房子同时在挂，买家挑挑拣拣，卖家等来等去。
人口流出的小城市和县城，情况更直接。河南南阳常住人口970万，2025年3月二手房挂牌量8.7万套，比2020年多了210%，相当于每100户家庭有12套在卖。湖北荆州幼儿园在园儿童从2015年的28万降到2024年的19万，降了32%。孩子少了，家庭往外走的多了，留在本地的购房需求自然跟着缩。
大城市里的老破小是另一个逻辑。北京东城区教师轮岗试点一年后，名校教师流动比例超过30%，学区房溢价缩了15%。上海闵行高兴花园从11.7万跌到5.4万，北京海淀上地东里从19.1万跌到9.5万。这些房子本身房龄三四十年，没电梯，管线老化，过去靠学区撑着价格，学区政策一调整，溢价被挤掉，房子本身的居住品质又跟不上现在的购房标准。
2025年全国城镇住房套户比1.07，平均每户已经有1.07套房，总量上不缺房子了。2025年出生人口792万，结婚登记676.3万对，2013年结婚登记是1346.9万对。购房主力人群在收缩，购房者的选择却在变多。
上海和重庆的房产税试点还在继续，上海对人均超过60平方米的部分按0.4%或0.6%征收，重庆对独栋和高档住房按0.5%到1.2%征收。持有房产的长期成本在慢慢往上走，物业费、维修基金、房屋折旧，每一项都在消耗现金流。
2025年8月，中央文件明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。北京部分试点允许分期实施，居民同意比例从“双三分之二”降到“双50%”即可启动。这些政策为少数位置极佳的老旧住房留了一条改善通道，但推进节奏取决于每栋楼里几十户人家的意愿能不能拢到一起。
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