辽宁
南宁一套168.58平方米江景大平层，带装修整体拍卖只卖出205.2441万元，单价约1.2175万元/平方米，听起来像低楼层捡漏，却吸引了5人报名、47次加价。 青秀法院本次拍卖标的为凤岭南路16号保利冠江墅5号楼1单元402房，公告写明含室内装修、附着物等，按现状处置。 
这套房建筑面积168.58平方米，位于4楼，起拍与评估均为181.2441万元，最终205.2441万元成交，较起拍高24万元。 法院前期拍卖通知显示，同一执行案曾按一拍280万元推进，后进入二拍程序；本轮重新定价后，低楼层江景房依然有人稳步加价。
“带装修一起拍”不是装饰词。 公告把室内装修、附着物列入标的，竞买人按勘验和交付现状接收；若成交后发现属于拍卖范围的固定装修缺失，可凭公告、标的物说明和交接材料向执行法院反映。 法拍房省去自己重装的时间，但看样时要核对中央空调、橱柜、卫浴、定制柜体是否完整。
同小区同面积参照会更直观。 5号楼2单元2701房建筑168.58平方米，河池市中级人民法院二拍于2026年5月10日以285.1848万元成交，单价约1.6917万元/平方米，27楼、精装、江景视野更开阔。
2701一拍起拍328.731万元流拍，二拍起拍262.9848万元，5人报名、48次延时后成交；与402相比，同户型单价差约0.4742万元/平方米，总价差约80万元。 差距里不全是楼层，也包含视野、采光、江面开敞度和买房人对高低的偏好。
保利冠江墅在凤岭南路16号，邕江北岸、青秀山东侧，高层与别墅混合。 公开楼盘信息显示容积率2.4、绿化率35%，链家一期8月挂牌均价约20920元/平方米，物业费按产品类型约2.5至3.5元/平方米/月。
交通方面，小区近凤岭南路、那安快速路，公交有凤岭南青环路口等站点；幸福里楼盘信息显示，在建6号线林里桥站约2.5公里、市科技馆站约2.9公里，日常通勤更偏自驾或公交接驳。 商业半径内可到万象城、航洋、盛天地、万达茂等，但步行大型商场并不算近。
402这类低楼层江景房，适合看重面积、装修和邕江资源、对高楼层无执念的家庭。 4楼实际能否宽幅看江，要以看样时窗前视线、树木和护栏高度为难，不凭户型图下结论；若只追求无遮挡江景，可把高楼层法拍或二手挂牌分开比对。
法拍出价前还要看执行案号、产权证、欠费、腾退和过户风险。 402执行案为青秀法院(2025)桂0103执恢815，申请执行人华夏银行南宁青秀支行、被执行人莫群英；2701为河池中院(2026)桂12执12相关涉案财物，两套的辅拍、看样和瑕疵说明都要单独核实。
买房不是只盯单价。 168平方米、带装修、一线江景、205万元成交，是低楼层和法拍属性共同给出的价格；同户型27楼285万元，是高视野和低风险预期共同给出的价格。 看明白差异，再去拍，比单纯追“便宜”更稳妥。
江和家的关系，从来不只是楼层数字。 你若站在4楼能看见晨雾里的邕江，和站在27楼看落日，感受不同，但都算踏实生活；选哪一层，取决于你愿意为窗外的风景付多少耐心。
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