房价上涨前夜：开发商都集体掀桌子了

你有没有发现最近楼市怪得离谱？售楼处天天人挤人，核心城市新盘开盘就清盘，二手房成交量连涨好久，转头去看土拍市场，居然冷得结冰。从北上广深到杭州成都，愿意报名拿地的开发商掰着手指头都能数过来，底价成交、没人举牌甚至临拍叫停，都成了常态。这事儿可不是巧合，说白了就是开发商集体不干了，掀了以往房地产圈的桌子。

之所以闹出这事儿，根源就是828新政里戳中命门的一句话，新出让土地的商品房项目，优先选现房销售。这一句话，直接把地产圈玩了二十年的高周转逻辑给刨了根。以前开发商拿地，半年就能开盘回款，一笔钱一年能来回滚两次，杠杆玩得飞起。现在从拿地到交房，最少两三年，资金压在里面的时间直接翻了一倍。

民企本来融资成本就不低，大多在8%到12%之间，垫三年土地款再加建安成本，算下来收益率居然跟买个普通理财差不多，风险却要大好几倍。不是开发商不想拿地，是账算过来根本不赚钱，谁愿意干赔本买卖。很多人说，地价跌了房价肯定跟着跌，这线性思维放在现在的新规则里，早就不好使了。

现房销售直接把整个成本结构重构了，看着拿地便宜，可三四十个月的资金成本，还有现在要求的层高抬升、外立面升级、精装标准提高，杂七杂八加起来，综合成本反而比之前更高。最关键的是，用自有资金盖房子，开发商没有急着还债回款的压力，根本不存在亏本甩卖的土壤。

现在拿地的大多是央国企，人家背着国有资产保值增值的考核，卖便宜了要追责，谁也不会主动打折卖。整个行业格局其实已经悄悄变了。上半年百强房企拿地榜前十，民企就剩滨江一家，剩下全是央国企。之前地产行业活跃玩家差不多十万家，现在能正常经营的不到五万家，未来能在核心城市持续拿地的，估计连二十家都不到。

原来一个板块五六家开发商抢着卖，打价格战抢客户，现在变成一两家说了算，定价权早就从买房人手里回到开发商那边了。供应端的收缩更是硬得不能再硬的指标。全国住宅新开工面积从2020年16.7亿平方米的峰值一路往下跌，2025年只剩4.3亿平方米，2026年前八个月同比又降了25.4%，五年差不多缩水八成。

现在城镇人口比十年前多了两亿，刚需、改善还有城市更新，每年需求稳定在十亿平方米以上。等2027年前后，之前按预售制盖的房子陆续交付完，新的现房地块还没盖好，中间会出来一段供应真空期，这才是这轮周期里最该注意的转折点。现在土拍场的冷清哪里是行业的丧钟，明明是房价要变的号角，真等价格涨起来再下手，窗口期早就关了。

这不9月下旬，北京上海广州杭州这些核心城市，一下子放出来93宗地块待拍，起始总价差不多757亿元，厦门丽水这些地方新政后的现房地块也一起拿出来拍。北京楼市已经先热起来了，9月中旬六天就有8个住宅项目拿了预售，9月19日亦庄通州朝阳三个盘同一天开，通州湖映天青首批296套，开盘当天就卖光了，也坐实了核心城市好房子越来越稀缺的趋势。

最近土拍圈还有个大新闻，好多个重点城市突然叫停了第二轮集中供地，市场猜什么的都有，最受关注的就是深圳。深圳8月6日晚上突然发公告，叫停原本8月9日要拍的第二轮集中供地。这次深圳准备拿出来卖22宗住宅地，总面积83.38公顷，起拍总价大概422亿元，不管是地块数量还是起拍总价，都是5月首批供地的四倍，算得上深圳今年最大规模的一次宅地供应。

深圳5月的首批集中供地，当时推了6宗地块，一共揽金138亿，最高溢价率45%，最高楼面价每平方米7万元，综合溢价率30.9%，排全国第二，当时场面别提多火爆了。谁能想到第二次，开拍前三天说停就停，官方也没给解释，业内现在有两种说法。一种说官方是怕土拍太热，出来新地王，溢价太高不符合房住不炒的方向。另一种说报名的房企太少，好多地块零报名，愿意拿地的也就本地几家国企，民企根本不来，直接躺平了。

不光深圳，青岛也叫停了第二批集中供地，专家说原因是稳地价，怕溢价太高，停了就是要调溢价上限，比如溢价到15%就封顶，剩下的摇号。重庆沈阳天津北京这些城市也都出了类似的情况，重庆把第二轮土拍从7月底延到了八九月份，沈阳直接延期到时间待定，天津延到了9月，北京也有很大概率延期。

为啥好多城市第二轮土拍都延期，说白了还是开发商拿不出钱拿不动地，这事早在去年就埋下伏笔了。从去年到现在，房地产行业一共被套上三个紧箍咒，第一个就是去年8月出的三道红线，直接限制了房企新增融资的规模。三道红线把房企分成红橙黄绿四个档，不同档的有息负债增速都有上限，健康的绿档房企，增速都不能超过15%，黄档不超10%，橙档不超5%，红档直接不让新增有息负债。

有些城市甚至直接说了，踩了三道红线的房企，连拍地资格都没有，对房企融资扩张的影响可想而知。地产本来就是高杠杆重资产的行当，融不到钱当然拿不了地。第二个紧箍咒是去年年底出的房地产贷款集中度管理，直接给银行放给房地产的贷款划了上限。不管是开发商开发贷还是居民的按揭贷款，都有比例限制，比如四大行这类大型银行，房地产贷款占比不能超40%，个人房贷不能超32.5%。

这么一画线，整个行业不管是开发商还是买房的，贷款都被卡住了，现在二手房难放款就是这个原因。第三个紧箍咒就是最新的要求，房企购地金额不能超过去年权益销售额的40%。算下来，当前top50房企里，差不多三成都超了这个红线，等于直接卡死了拿地的规模，卖多少房子才能拿多少地，不能多拿。

三道紧箍咒一套下来，再过个半年一年，整个行业的融资能力就会掉下来，这点从7月的社融数据就能看出来。中长期贷款分居民和企业两块，2021年7月居民中长期贷款只有3974亿，是好几年的新低，比上个月少了1182亿，比2020年同期少了2093亿，说白了就是居民按揭贷款起不来。

企业中长期贷款7月也只有4937亿，比上月降了3430亿，比2020年同期降了1031亿，地产是企业中长期贷款的大户，自然受影响最大。不管是居民还是企业，贷款都被卡着，开发商手里钱不够，拿地当然不积极。监管一直把房地产当成金融风险里最大的灰犀牛，不可能放任不管，自然会出手约束。约束久了，整个行业的融资能力自然被削弱，尤其是民企，拿地的意愿和能力越来越差，才走到现在土拍冷清的地步。

参考资料：新华网 《中国房地产市场调控政策观察》