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什么样的房子是全球最贵的一批房子？

据莱坊2020年《Living by the Park》研究：伦敦海德公园一线的住宅，价格最高可达二线及以远同类的约两倍；纽约紧邻中央公园的住宅，平均溢价约29%，而拥有无遮挡公园视野的曼哈顿住宅，均价比没有这面视野的高出约63%。

公园溢价的本质，从来不是“有绿”，而是“这片绿不可能再有”。

回到上海，能够真正占据公园头排的：南向、0距离、无遮挡，且十年之后，这片绿还在的，目前已知，唯有中建·玖上琅宸。它的南边是大宁公园，约等于95个标准足球场，是上海中心城区能南向正瞰约68万㎡大宁公园仅剩的在售项目。

市场已先给出态度：自2025年9月首开至今，首开告罄、二批热销约20.9亿、三批开盘热销约13.68亿，并创下大宁住宅单笔成交约1.1亿的纪录。（销售数据来源为公开成交统计，具体以项目官方公示及网上房地产备案为准）

但卖得好，回答的是“结果”。最终都要落回到房子本身。项目加推少量瑾庭210㎡以及君澜280㎡楼王产品，上海高端市场罕见的“绝版倒计时”！

1不可复制的68万方：

一座还在被持续投入的城市绿肺

买公园房的人，心里其实都悬着同一个问题：今天窗前是绿地，五年后会不会变成塔吊？现在拥有的头排视野，以后会不会被遮挡？

答案就在规划里。

2026年初，《静安区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式印发。这份决定静安未来五年的文件里，大宁完成了两次提升。

第一次提升，是地位的提升

静安的空间格局，从过去的“一轴三带”升级为“两轴一带三片区”。

大宁，恰好落在这条轴线的中心节点上，一个坐拥双重红利的板块：

向南，承接南京西路—苏河湾的世界级商务资源与高净值人群外溢；向北，连接市北国际科创区“云数智链”的产业生态。

正是在这个不可替代的枢纽位置上，大宁被明确为“三生”融合创新区。

生态核——约68万㎡的大宁公园，浦西规模领先的城市绿肺（据公开资料），构成不可复制的生态基底；产业核——市北高新技术服务业园区、大宁中心广场、东方环球企业区、静安新业坊等产业集群，聚集了大量高净值人才；城市核——步行约1公里范围内，地铁1号线上海马戏城站与在建20号线双轨交汇，久光中心、大宁国际、协信星光广场三大商业体环伺，大宁国际小学、风华中学等教育资源云集，第十人民医院、同济口腔医院等三甲在侧。

“战略枢纽+三核叠加”——这是玖上琅宸在地段上真正的底牌。它不是靠近某一个资源，而是站在几条线的交点上。

第二次提升，是大宁公园定位的提升

纲要对大宁片区的发展格局有一句原话：“公园为核、商圈为翼、双界为擎”。

大宁公园将迎来建园以来规模最大的一次全面升级，目标是打造国际静安的中央“聚”场：集生态休闲、文化展示、商业活力于一体的城市核心公共空间。

动作已经在落地：2026年5月，大宁公园整体空间提升的国际方案征集结果已公告，五家设计机构共同参与空间重塑；跨广中西路的“棱镜云桥”方案也已揭晓；公园将推进围墙通透化、环公园绿道贯通、公共运动场建设。

2026年初，上海马戏城中剧场转入试运行，将与主剧场共同建设“环马戏城演艺集聚区”。（以上为政府公开规划信息，具体实施方案与进度以政府最终审批及实际建设为准，开发商不作承诺）

图源网络，仅供参考

把两次提升放在一起看，结论就很清楚了：

写字楼可以再造，商场可以复制，地铁还可以再修——但市中心一块已经长成的68万方公园，几乎不可能再被批出来；而现在，它还在被官方持续投入、继续升级。

玖上琅宸的位置，决定了它的角色——作为能南向正瞰约68万㎡大宁公园的在售项目，约君澜280㎡楼王户型是这轮公园升级最直接的头排受益者！

2建面约君澜280㎡楼王收官

享大宁公园头排环幕视野

来看产品，在上海，能看到公园的豪宅并不少，但多数是侧向、北向——南向观景的位置，早年被学校、商业、公建配套占掉了。所以很多顶豪即便紧邻公园，也只能做到“北观”：为了景观把客厅和阳台放到北面，或者干脆放弃景观面。

中建玖上琅宸，把公园首排最好的两栋楼，安排给建面约君澜280㎡的户型——最好的位置、最好的资源、最高的配置。

这不是楼栋排布，是表态。

第一层，归家的情绪从门口开始。

约10㎡的独立电梯厅，氛围感十足；石库门门头融入海派风骨，按键弧线撷取旗袍领口之韵；铸铝装甲子母门带来安全感。

就连门牌号都由工艺美术大师汪明定制，采用景德镇非遗瓷板画——它不是一个编号，是一件属于家族的生活艺术品。

第二层，是把风景“整幅”框进来。

常规户型里，转角那根结构柱是绕不开的，它把窗外的风景硬切成几段。君澜280㎡做了连续约12米无柱化设计，配合约270°转角无柱视野——那根柱子被拿掉了，公园的绿意是被一整幅框进来的。

为了让视野再往前一步，项目配了270°旭格直角电动转角窗：按下按钮，整面巨窗落下，客厅与公园之间几乎不再有边界。这类电动转角系统造价不菲，即使是在更高总价段的塔尖产品里，也很少见！

此外，很多人会忽略一件事：公园房的第一个敌人不是看不到，是太吵。项目在卧室与客厅大面积铺设四玻两腔高性能隔音外窗，真正做到隔音、私密。

第三层，是把公区做成“无界”。

岛台、餐厅、X空间、沙发区，视线与动线完全互通，公区面积约75㎡。孩子在宽阔的室内奔跑，父母在任意角落都看得见；厨房忙碌、餐厅欢聚、客厅畅谈，家人之间的隐形隔阂，被无界消融掉了。

样板间照片非交付标准，仅供参考

第四层：约52㎡奢华主卧套房

主卧做成约52㎡的完整套房，配大尺度瞰景阳台；主卫朝南布置景观浴缸，选用英国维伦佲家的火山石灰岩材质，温润如玉且保温静音，这才是顶级豪宅该有的精神私域！

样板间照片非交付标准，仅供参考

此外，全屋做了九大收纳体系。装标上，厨电配备德国柏丽橱柜与嘉格纳六件套，并联合劳芬、维伦佲家、大金等品牌。

此外，还有约瑾庭210㎡的四房产品：社区中央，一扇能看见湖的窗

从位置看，约瑾庭210㎡所在楼栋占据社区中央核心位置，部分房源可直览大宁公园湖面，视野无遮挡。

该户型的边套，阔绰边厅正对下沉庭院与大宁公园，双套房设计与大尺度无界一体化大厅，动静分离。点睛之笔是玄关——一侧巧妙分隔公区与私区，一侧嵌入3组大容量收纳。把更多空间留给生活。

更难的一点是：面向公园的不止客厅、主卧、主卫，南向次卧套房同样直面公园。

样板间照片非交付标准，仅供参考

3约1.5万方示范区实景呈现

颠覆想象

讲完产品，让我们回到一个最容易被忽略的细节，它直接决定你到底会不会天天去公园。

大多数公园房的真实路径是这样的：下楼—出小区—过马路—再进公园。看起来不远，但每一次都要“专门出一趟门”。于是公园从日常，变成了周末。

玖上琅宸的解法很直接：在项目与公园之间，规划建造一座人行天桥，直连公园。（该规划来源于政府公开信息，具体实施方案及进度以政府最终审批及实际建设为准，开发商不作承诺）

再来看项目的另一个杀手锏：约1.5万方的实景示范区。

约99米的隐奢入口门厅，拉开归家的序章；独立车马院与人车分流双入口，配合地下环岛式中央车站，落客这件事，被做出了酒店式的秩序感。社区内风雨连廊全覆盖，业主归家无惧风雨。

全域架空约6.3—10米。传统社区里散落在地面的垃圾箱、变电站、设备房，被整体“藏”进地下或架空层，地面层被完整释放出来。

更震撼的是，项目在架空基础上又向下深挖约5米，形成约15米的上下落差。这接近5层楼的高差，被做成了层次丰富的立体景观：下沉式庭院、叠水瀑布、溪流步道、阳光草坪，以及一处可以俯瞰整片园林的茶室。

约3000㎡的下沉式会所，由CCD操刀，半标恒温无边泳池、壁球馆、瑜伽室、室内高尔夫、高压氧舱、影音室、私厨VIP室、艺术花厅、行政酒廊、私宴厅等一应俱全。

最后是“服务”这道题——它决定的是五年、十年后，你还想不想住在这里。

玖上琅宸是上海首家加入大总管国际管家联盟认证体系的高端项目。大总管国际管家联盟是什么？它被誉为“服务皇冠上的明珠”，它引入了具有百年历史沉淀的英国皇室管家学院服务标准体系，是全球顶级管家服务的领军品牌。

这意味着未来业主将享受到无微不至的尊崇服务：每户配置由玖上管家、生活管家、安全管家、园艺管家、工程管家组成的专属服务团队，实行"一户一群"对接；签约阶段即有前置管家介入，服务从签约那一刻启动，而不是交付之后！

写在最后：什么样的资产能叫恒产？全球最贵的那批房子早就给出了答案。

无法复制、不可再生。

随着静安“十五五”把大宁提为三大引擎之一，把大宁公园从“配套”提成了“核”；公园本身也在推进围墙通透化、绿道贯通与演艺集聚区的建设——这片绿，正在被官方确认为不可再生的核心资产。

而资产这一端，答案很直接：能头排正瞰它的房子，目前已知只有这一个项目——中建玖上琅宸，目前加推少量约瑾庭210㎡与约君澜280㎡楼王——头排这种东西，从来不等人。

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