高盛再预测房价：未来两年，核心城市房价或上涨15-20%

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最近，高盛发布了一份关于国内房地产市场的最新研判报告，里面有一个备受市场关注的结论：未来两年，国内核心城市的房价，有可能出现15%-20%的涨幅。消息一出，网上立刻分成了完全不同的两派。一部分准备买房的人心里开始打鼓，担心再不入手，购房成本又要往上走；还有已经持有房产的朋友，在盘算自家房子的资产价值会不会跟着水涨船高。但也有不少人保持怀疑，觉得过去几年楼市持续调整，很多地方房子卖不动，怎么突然机构就看多核心城市房价。

这里先要说明一件事，机构预测不等于最终一定会落地的现实结果。高盛这份判断，是建立在它自己的一套宏观经济、政策走向、供需数据模型之上，属于市场层面的前瞻性推演，不是既定事实。我们不能直接拿着这个数字，就认定所有城市的房子都会涨价，更不能冲动下场加杠杆买房。今天这篇文章，就把这份预测背后的逻辑拆解清楚，分清哪些城市属于报告里提到的“核心城市”，普通购房者、持有房产的人，分别该怎么理性看待这个结论，避开楼市里常见的认知误区，把里面有实用价值的信息提炼出来，落实到普通人的买房、资产规划决策里。

一、先搞懂：高盛所说的“核心城市”到底指哪些，不是所有大城市都算

很多人看到这个消息，第一反应就是：我所在的省会，是不是马上就要涨价？这是最容易踩的第一个误区。高盛提到的核心城市，有非常明确的筛选标准，并不是简单按照行政级别，只要是省会城市就纳入这个范围。

它划分的核心城市，首要条件是人口持续净流入。房地产长期看人口，这句话放到现在依旧成立。一座城市如果每年持续有大量年轻人、就业人口留下来，住房的刚需、改善需求就会源源不断。反过来，人口持续外流的城市，哪怕曾经名气很大，也不在这个看好的名单里。

第二个判断标准，产业底盘扎实，能提供稳定、高薪的就业岗位。房子本质上绑定的是城市的就业机会。如果一座城市只有地产、基建支撑，缺少实体经济、高新技术产业，居民收入增长乏力，就算短期政策刺激，房价上涨也很难持续。

第三个标准，城市的优质公共资源集中，包括优质中小学、医疗配套、交通枢纽，商业配套成熟。很多家庭置换房子，核心诉求就是为了教育、医疗，这类配套集中的区域，房产的抗跌性更强，需求也更稳定。

结合这几个维度，报告里重点指向的，主要是一线四座城市，加上部分强二线城市，比如长三角、珠三角的中心城市。而普通省会、三四线城市，基本不在这次看多的范围内。也就是说，这份15%-20%的涨幅预判，只限定在这一小部分城市，全国绝大多数城市，并不适用这个上涨预期。

这里要纠正一个普遍的错误认知：不要把核心城市等同于一个城市全部辖区。哪怕是一线城市，城市远郊板块，配套薄弱、人口导入慢的片区，也未必能跟上主城核心区的行情。同一个城市，不同板块之间会出现明显分化，主城核心、配套成熟的片区，和远郊新区，走势很可能完全不一样。未来楼市最大的特点，不是普涨普跌，而是城市分化、板块分化。

二、拆解高盛做出这个预判的底层逻辑，看懂机构是怎么推导结论的

机构做房价预测，不会凭空给出一个上涨区间，背后是多重因素叠加考量。我们拆开来看，一共分为政策、供需、资金、居民预期四个维度。

第一，房地产调控政策持续优化，托底市场。过去几年，各地陆续放开限购、限贷，下调首付比例，降低房贷利率，减少购房门槛。同时，保障性住房、城中村改造等政策落地，一方面补齐住房保障体系，另一方面带动城市更新，释放一部分改善住房需求。机构的判断逻辑是，持续的政策组合，会逐步稳定市场信心，减少大家观望的情绪。

第二，核心城市住房供需格局正在发生变化。过去房企大规模拿地的时代已经过去，现在房企拿地变得非常谨慎，很多开发商优先选择核心城市优质地块。土地供应收紧，新建商品房的供应量随之减少。而核心城市人口持续流入，改善型购房需求一直存在。当新增房源变少，而稳定的需求还在，供需关系发生改变，就会给房价带来支撑。

这里要区分刚需和改善需求。刚需主要是年轻人结婚、落户需要买房；改善需求，是住了十几年老房子的家庭，想要更大户型、更好物业、更优质配套的房子。现在楼市里，改善需求慢慢变成核心城市购房主力。这类购房者，预算充足，对地段、品质要求更高，愿意为优质房产支付更高的价格。

第三，宏观资金环境保持相对宽松。国内持续维持合理充裕的流动性，融资成本维持低位。房贷利率保持在相对低的水平，降低了月供压力，减轻购房人的资金负担，有助于释放一部分积压的购房需求。

第四，市场预期修复。前几年，不少人担心房价持续下跌，大家都选择持币观望，推迟买房计划。机构认为，随着市场逐步筑底，核心城市房产的保值属性会被重新重视，观望的需求会慢慢释放出来。

但同时，报告本身也标注了风险前提。也就是说，想要达成15%-20%的涨幅，有几个前提条件必须成立：国内经济稳步复苏，居民收入持续提升，就业保持稳定。如果这些前提出现波动，那么房价上涨的幅度，也会打折扣，甚至预测不会兑现。

很多人只记住了上涨的数字，忽略了机构标注的前提假设，直接当成确定结果，这是非常不理性的。机构预测本质是情景推演，是在理想假设下的估算，不是必然发生的事实。

三、普通人最关心的问题：这个预测，对不同人群意味着什么

我们分四类人群来讲，每一类都可以对照自己的情况，参考里面的思路，不盲目跟风。

第一类：打算买房的刚需群体

刚需买房，首要需求是自住，不是投资，这是核心原则。哪怕机构预测核心城市房价有上涨空间，刚需买房也不要抱着“抄底、赚差价”的想法。

如果你生活在报告所说的核心城市，本身有稳定收入，首付资金准备好了，工作长期稳定，需要自住，不用刻意等“最低价”。没有人可以精准抓到市场最低点。但是，也不要因为看到预测上涨，就仓促买房，甚至掏空全家积蓄、加过高杠杆。

看房的时候，优先看流通性强的户型，避开远郊超大户型、公寓、小产权房。这类房产，就算主城房价上涨，它的涨幅也会落后，未来转手很难。

如果所在城市不属于核心城市，完全不用被这个消息焦虑。大部分普通城市，新房库存体量不小，房源选择充足，不必急于上车，可以慢慢挑选，重点看房子居住舒适度，以及自身还款能力。

第二类：准备置换房子的改善家庭

改善家庭大多是卖旧房，买新房。这种情况下，要注意，楼市分化行情里，老破小、郊区老房子，涨价能力弱，甚至很难卖出。就算核心优质新房价格上涨，你的旧房未必同步升值。

置换的节奏很关键。优先落实旧房出售，锁定预算，再敲定新房，尽量避免一边持有两套房产，背负双重贷款，增加资金压力。挑选新房，优先看重物业、小区圈层、周边配套，不要单纯赌未来房价大涨。改善买房，核心是提升居住体验，资产增值只是附加效果，不是主要目标。

第三类：手里有多套房产，作为资产配置的人群

房产投资的时代已经和十几年前完全不同，闭着眼买房就能赚钱的阶段结束了。

如果你手里持有的是核心城市主城优质住宅，不用急于抛售，但也不要继续盲目加仓买房。房产流动性相比存款、理财要差很多，变现周期很长，还要考虑税费。

如果手里是三四线远郊、老旧小户型，建议借着市场回暖的窗口，评估资产。这类房产未来流通性会持续变差，长期持有，物业费、维修成本持续支出，资产很难增值，可以结合自身需求考虑优化资产结构，把资金分散配置，不要全部押在房产上面。

第四类：暂时没有买房计划，选择租房生活的人群

这份预测基本不会影响租房群体的短期生活。核心城市如果房价上涨，长期来看有可能带动租金缓慢上行，但租金变化会滞后房价，而且受到就业、收入影响更大。租房的好处是灵活，不用承担大额房贷压力。可以持续关注市场，保持现金流储备，等待未来有自住需求的时候，再做打算。

四、客观看待机构房价预测，认清三大局限性，避免被片面信息误导

网上很多传播，只会截取15%-20%这个吸引眼球的数字，不会完整披露报告的约束条件。这里我们把机构预测的局限性讲清楚。

第一，预测有时间窗口和适用范围限制。两年时间，仅限核心城市，不是全国。很多自媒体直接简化成“未来两年房价涨15到20%”，刻意省略前提，造成信息误导。三四线城市、人口流出城市，库存高企，很难出现明显上涨。

第二，机构模型，很难预判突发变量。房地产受经济、就业、居民收入、政策调整多重因素影响。模型是基于当下信息做的推演，如果后续居民收入复苏不及预期，或者行业出现新的变量，最终行情会和预测产生差距。历史上，国内外很多机构的房地产预测，都出现过和实际行情偏离的情况。任何一家机构，都没办法精准预判两年之后的房价。

第三，涨幅是区域平均预估，不是单套房子固定涨幅。就算核心城市区域平均达到这个涨幅，同一个片区里，不同楼盘、不同楼龄、不同物业，涨幅差距会很大。优质次新小区涨幅靠前，老旧无电梯老房子，涨幅会远低于平均值。不能觉得只要在核心城市买房，就能稳稳拿到15%到20%的增值。

另外，我们还要客观看待房价上涨带来的两面影响。对于已经持有优质房产的人，资产账面数值提升，但账面增值不等于落袋为安，房子没有卖出之前，只是纸面财富。对于刚需购房者，房价上涨会抬高购房门槛，增加首付和月供压力。所以房价上涨，并不是一件对所有人都有利的事情。

五、当前阶段，普通人房产规划的实用原则，落地可执行

不管这个预测最后能不能兑现，下面这几条思路，适合所有普通人参考，不随市场情绪摇摆。

1. 购房决策优先匹配收入水平，守住负债安全线。房贷月供，建议控制在家庭月收入的30%以内，最高不要超过40%。一旦超过这个比例，遇到失业、收入下降，家庭现金流会面临巨大风险。买房前预留6到12个月家庭应急资金，不要把所有存款全部投入首付。

2. 区分自住需求和投资需求，目标不要混淆。自住，优先看通勤、配套、户型居住感受；投资，重点看流通性、接盘人群，现在房产投资的收益预期必须降低，不要再期待过去那种几年翻倍的行情。

3. 远离几类高风险房产：小产权房、商办公寓、远郊文旅盘、户型奇葩的超大老房子。这类产品抗跌差，转手困难，哪怕楼市回暖，也很难有好的行情。

4. 不要把房产当成唯一资产。家庭资产配置，需要多元搭配，存款、稳健理财、社保保障，都需要预留。不要把全部身家押在房子上，单一资产风险太高。

5. 买房多看实地，不要只看网上消息。网上各种机构观点、自媒体解读，都只能作为参考。实地看房，早晚去小区观察人流、物业情况，了解周边规划落地进度，查询小区过往成交记录，看真实成交价，而不是挂牌价。很多楼盘挂牌价虚高，实际成交会有议价空间。

六、聊聊当下楼市整体现状，理性看待市场分化

国内房地产行业，已经告别全国普涨的时代，正式进入分化周期。这是行业转型的长期趋势，不是短期现象。

人口持续流入、产业强劲的核心城市，住房需求稳定，优质地段房产有支撑；人口持续流出，产业薄弱的城市，新房存量大，购房需求萎缩，房价上涨动力不足，更多是以稳为主，部分板块还会承压。

现在房地产发展的大方向，是“稳地价、稳房价、稳预期”，政策目标是保持市场平稳运行，不会推动房价暴涨，也不允许房价出现失速下跌。所以即便是核心城市，就算出现上涨，大概率也是温和上涨，不会出现早年短期暴涨的行情。高盛预测的15%-20%是两年区间内的累计预估，不是每年涨这么多。

同时，房地产行业正在完成转型，从过去的高周转开发模式，转向存量时代。未来市场重心，会从新建商品房开发，逐步转向二手房交易、城市更新、保障性住房建设。二手房的供给量持续增加，购房者选择空间变大，议价权提升。大家买房，不用再恐慌抢房，理性挑选、对比，是当下的常态。

很多人会问，那现在适不适合买房，其实没有统一标准答案。适不适合，看个人家庭情况，而不是看机构预测。

如果自住刚需，资金充足、收入稳定，选对城市和板块，可以择机入手；如果资金紧张，收入不稳定，哪怕传言要涨价，也不要强行上车，买房之后几十年的月供压力，不能忽视。如果单纯想买房投资博取差价，当下需要格外谨慎，房产变现周期长，税费成本不低，投资收益预期要降低。

七、总结

综合来看，高盛这份报告，给我们提供了一个外部机构观察国内楼市的视角，但不能直接当成买房决策依据。核心城市优质房产，存在未来两年温和上涨的可能性，但是存在较多前提条件，预测结果存在不确定性，不具备普适性。

未来楼市最大特征就是分化，城市之间、板块之间，走势差距持续拉大。对于普通人，最重要的是保持理性，不被乐观预测冲昏头脑，也不要持续陷入过度悲观。买房这件事，优先结合自身居住需求、家庭收入、现金流状况做判断，理性筛选城市和板块，避开高风险房产，守住家庭财务安全底线。房产是用来居住的，资产增值只是附加结果，不能本末倒置。

那么问题来了，你觉得未来两年，你所在城市的房价会怎么走？如果有买房打算，你更看重地段，还是房子的居住品质？欢迎在评论区留下你的看法，一起交流讨论，觉得内容有帮助可以点个关注，持续了解楼市相关动态。

免责声明：本文内容仅为市场信息解读，不构成任何购房、投资建议；机构房价预测存在不确定性，楼市受多重因素影响，购房决策请结合自身情况谨慎判断。