同心俱乐部主席被限高：曾经沧海曾经狂，人生发财靠康波

2026年9月，中国执行信息公开网密集新增多条限制消费令，祥祺集团创始人陈红天被法院采取限制高消费措施，祥祺集团同步被列为被执行人。案号（2026）粤03执2367号，执行标的96.72万元。

不到百万元。一个曾经的百亿富豪，最终因为一笔不足百万的债务被限制了出行自由。

而就在十年前，这个人曾在香港山顶以21亿港元买下一块地，创下香港住宅地块成交纪录。

一、从200元到355亿

1959年，陈红天生于广东佛山，家境并不富裕。他中学毕业后经历过上山下乡、体校乒乓球教练、中学教师等职业。

1980年代初，他怀揣200元南下深圳，靠服装贸易赚到第一桶金。‌

1990年，他创立祥祺集团，转型地产开发。

1995年在深圳落地首个住宅项目祥祺花园，此后凭借被业内称为“土豪审美”的风格快速抢占市场，一度被叫做“深圳李嘉诚”。‌

2012年，他做了一件在当时看来极具远见的事——牵头成立深圳同心俱乐部，自任主席。这个俱乐部汇聚了深港两地153名顶尖企业家，包括马化腾、王传福、王卫、姚振华等人，70%为香港永久居民，90%以上是各级人大代表和政协委员。可以说，这是一张覆盖深港政商两界的顶级人脉网。‌‌

2013年之后，祥祺集团彻底调整路径：不再新增普通住宅开发，转而将全部重心投向核心城市的整栋商业物业收购。

深圳的民生银行大厦更名为祥祺大厦，证券大厦更名为同心大厦；香港红磡的One HarbourGate东座花45亿港元购入，更名为祥祺中心；伦敦金丝雀码头的两栋地标写字楼，花6.8亿英镑拿下。‌

巅峰时期，祥祺集团在全球持有12栋核心城市摩天大楼，年租金收入数十亿元。

2022年，陈红天以355亿元身家位列胡润全球房地产企业家榜内地第13位。‌

二、借钱买楼，以租养贷

陈红天的投资逻辑清晰而简单：

在低息环境下借入大量银行贷款，购入核心地段的优质物业，用租金覆盖利息，等待资产升值。这是典型的“杠杆扩张”模式——好日子里，它是财富的加速器；坏日子里，它就是绞索。

2023年3月，东亚银行率先出手，接管了他以21亿港元购入的山顶歌赋山道15号物业。紧接着，恒生银行以债权人身份委派普华永道接管红磡祥祺中心。

集团对外承认面临“阶段性现金流问题”，但坚称“总体资产规模以及资产质量都非常高，负债比例在同业处于较低水平”。‌

这份声明发布于2023年5月。它恳请“社会各界特别是媒体公众，对企业家多一点理解和包容”。‌

两年后，市场给出了自己的回答。

2025年8月，香港山顶歌赋山道15号以7.9亿港元成交。9年前21亿港元买入，7.9亿卖出，账面亏损13.1亿港元，跌幅62%，创下香港住宅资产交易史上最大单笔亏损纪录。

红磡祥祺中心的命运同样令人唏嘘。当年45亿港元购入，2024年招标时仅获约25亿港元洽购意向，贬值约44%。

伦敦的两栋写字楼，一栋关联公司破产，另一栋背着2.655亿英镑债务被莱斯银行挂牌出售。‌

三笔核心资产，总投入超过110亿港元，最终回收价值不足一半。而当初为这些资产提供的银团贷款，有约60亿港元至今仍悬而未决。

三、潮水退去时，谁在裸泳

“人生发财靠康波”——这句话出自已故经济学家周金涛。康波周期是50到60年一轮的长周期。陈红天的扩张期恰好踩在第五轮康波（信息技术、互联网、全球化）的高潮末尾。

2008年之后全球央行大放水，资产价格水涨船高，中国房地产经历了一轮金融化狂飙。在这个阶段，胆量比能力重要，杠杆比现金流管用。借钱买楼的人，账面财富跟着房价一起飞升。

陈红天不是孤例，在地产界不胜枚举。他们各有各的故事，但底层逻辑惊人地相似：在一个上行周期里，用高杠杆押注重资产；在下行周期来临时，资产贬值速度远超负债削减速度，流动性瞬间枯竭。

李嘉诚之所以被反复提及“穿越周期”，恰恰因为他在国内房地产见顶之前就完成了世纪大撤退。国内很多人当时还嘲笑他跑早了、跑错了。他做对的事情只有一件：在周期拐点之前，主动降杠杆、退出重资产。

四、曾经沧海曾经狂

截至2026年9月，祥祺集团主体状态仍为“存续”，未被正式宣告破产清算。这意味着陈红天仍在以资产处置和债务协商的方式应对危机。尽管那些最值钱的资产已经以近乎半价的代价离开了他的名下。‌

同心俱乐部官网显示，陈红天仍是“首任及现任主席”。从355亿身家到被限制高消费，从全球12栋摩天大楼到核心资产被逐一接管，这个转身只用了不到四年。

陈红天曾说“李嘉诚不算什么”，但李嘉诚依然是李嘉诚，陈红天却再也不是曾经的陈红天了。

周金涛说“人生发财靠康波”，但康波周期从上升到下降的转折，往往只给你一次选择的机会——是主动去杠杆，还是被动等出清。

陈红天选择了扩张。时代替他选择了出清。