华侨城·璟云台折后多少钱？南山华侨城收官住宅户型、配套完整测评

自2019年天鹅湖花园三期入市之后，华侨城这片深圳老牌豪宅区便进入了长达七年的新房供应空窗期。现在华侨城核心区终于又上新了【华侨城·璟云台】建面约236—325㎡大平层加顶层约445㎡藏品，仅24席稀缺大平层。项目现已开通官方售楼处咨询热线：400-855-2986 官方电话进行咨询和预约看房。

入市详情：六年等一栋，十月入市在即，作为华侨城时隔六年推出的全新住宅作品【璟云台】的入市节奏备受塔尖圈层关注。

展厅与样板间：目前，项目设在欢乐海岸片区（华论坛会所）的异地展厅已盛大开放，现场提供沙盘、户型图与VR体验。而备受瞩目的325㎡顶配户型实体样板间，预计将于2026年9月底至10月初正式揭幕，完美呈现约7米挑高墅厅的震撼空间尺度。

交房时间：项目工程推进迅速，预计2027年（明年）即可交房，对于高净值人群而言，时间成本大幅降低。

价格与户型：先把数字摆清楚，再讲它值不值

价格：几个口径差距巨大，我帮你理一下

早期放风价格，参考单价约15万/㎡起，总价起约4500万（236㎡入门户型），可信度中，市场预估主流价约在15–20万/㎡，可信度中，

渠道稿A，备案均价18万/㎡，折后17.2万/㎡起，总价约4050万起（236㎡入门户型）可信度存疑

渠道稿B，折后均价14.8万/㎡，总价约3200万起（236㎡入门户型），可信度存疑

渠道稿C，备案均价约19.8万/㎡，可信度存疑

我倾向的判断：单价大概率落在15–20万/㎡，锚定区间在天鹅湖三期之上、深圳湾一号之下。理由有三——华侨城核心七年无新货、300㎡级纯板楼新房、24席极致稀缺性。

但有两个细节特别重要：

第一，"3200万起/13.6万/㎡ 起"这个数字是话术，对应的是236㎡低区、山墙、非湖景房源，绝不是325㎡南向燕晗山+天鹅湖双景的价格，更不包括445㎡顶层孤品。

第二，别指望捡便宜。这套价格体系的逻辑是：以板块存量豪宅的中上水位，换取一套全新的低密小体量产品。后续溢价更多依赖华侨城板块整体估值，而不是项目自身的价格洼地。

换句话说【璟云台】大概率是以板块存量豪宅的中上价格水位，换一个全新的低密产品最终一房一价，请以深圳市房地产信息平台备案公示为准。

户型介绍：仅24席，户户7米挑高墅厅，项目没有做高低配，也没有做刚需凑数，整个项目仅规划24套纯大平层，主打“新四代宅”标杆设计。

面积段：建面约236㎡、250㎡、310㎡、325㎡，另有1套顶层约445㎡的专属藏品（顶复）

主力户型

236㎡（4+1房2厅3卫）：适合追求极致空间感的改善型家族。

325㎡（4+2房2厅4卫）：顶配样板间户型，尺度阔绰。

核心亮点

约7.2米挑高墅厅：采用错层挑空客厅设计（与深圳安缇酒店同款理念），将别墅级的空间感搬进大平层，彻底打破传统平层的压抑感。

2梯2户，专梯入户：保障绝对的私密性与尊重归家礼仪。

270°山湖视野：高楼层可越过燕晗山，远眺天鹅湖与城市天际线，无对视困扰，隐私与景观兼得。

项目基础信息：袖珍却分量极重的“独栋精品”，在超高层林立的深圳，璟云台选择了一条“少即是贵”的逆行之路。

项目名称：华侨城·璟云台

开发商：华侨城华南投资有限公司

项目地址：南山区沙河街道香山东街17号（天鹅湖花园三期对面）

占地面积：约 2189 ㎡

总建筑面积：约 1.15万 ㎡

容积率：3.78（为追求居住舒适度，由原规划的3.85主动下调）

建筑形态独栋15层小高层，建筑高度仅60米，层高3.6米。

工程节点：2026年4月完成地名批复，5月取得《建设工程规划许可证》并开工，8月完成总平面图优化公示，工程推进稳健透明。

小区品质详情：把336万㎡山湖装进自家后窗

因为地块迷你（仅一栋楼），璟云台无法像传统大盘那样在内部堆砌集中式园林或大型泳池。但开发商极其聪明地将设计重心转向了“拥抱外部生态”

无界生态底盘：项目背靠燕晗山郊野公园，紧邻天鹅湖与华侨城湿地。璟云台直接将这336万㎡的原生山湖资源转化为社区最大的生活背景。推窗即揽林海绿意，实现城市繁华与自然静谧的无缝切换。

建筑立面："呼吸"的玻璃幕墙，延续天鹅湖系列的极简玻璃幕墙语言，大面积通透幕墙搭配锤纹铝板、叶纹格栅与自然面石材

摒弃繁复装饰，以流畅线条呼应山形风态，光影流转间呈现动态韵律；

底层架空设计，归家低调沉稳，与片区老牌豪宅气质一脉相承。

五重归家礼序：形象广场→落客环岛→门廊大堂→谧系园林→仪式入户，层层递进过滤城市喧嚣。首层规划高定隐奢大堂，二层打造顶奢泛会所与水景空间，为业主提供专属社交休闲场域。

关于"社区感"的实话实说

2189㎡的占地决定了它没有传统意义上的大园林、泳池和大型会所，公共空间主要依靠架空层与二层泛会所来承载。

对刚需盘而言这是短板，但在顶豪赛道，“少”往往等同于稀缺与纯粹——就像纯水岸的独栋别墅，流通极少，基本买来就是自住。

这里更像一栋被地段撑起来的“独栋精品大宅”，安静、私密、圈层高度统一，是大型豪宅社区难以复制的体验。

项目扎根南山华侨城核心腹地，是深圳公认的老牌豪宅片区，沉淀四十余年城市规划，也是深圳少有的城市核心低密生态板块。片区内波托菲诺、纯水岸、天鹅湖花园等经典豪宅林立，二手房市场长期保持稳健韧性。

背靠24.5万㎡燕晗山郊野公园，毗邻28万㎡天鹅湖，临近华侨城湿地公园，坐拥约336万㎡原生生态绿肺，山、湖、林、城多维景观共生。

整片华侨城绿化率接近 70%，道路古树成荫，城市界面成熟，没有新区的工地嘈杂，既有城市中心的便利，又有山林静谧，是深圳难得“离城不离尘”的居住地块。

片区人文底蕴浓厚，何香凝美术馆、华・美术馆、OCAT 当代艺术中心、OCT 创意园环绕，常年各类艺术展览、文化活动落地，人文氛围独树一帜。

成熟生活圈，无需等待，繁华与宁静一键切换。

商业配套方面：对面天鹅湖花园三期社区商业可满足日常所需，侨城坊、欢乐时光、华侨城创意园商业等特色商业体均在15分钟步行范围内，既有烟火气，又不失格调。益田假日广场、万象天地等大型购物中心也仅数分钟车程。

交通出行方面：距离地铁2号线侨城北站仅约300米，步行数分钟即可通达；侨香路、深南大道、北环大道三大城市主干道环绕，快速通达福田、南山各核心商圈。

教育资源方面：片区内拥有华侨城小学、华侨城中学（高中部）等老牌优质学校，教育底蕴深厚，学风优良，满足全龄段教育需求。

生态休闲方面：下楼即是燕晗山郊野公园登山道，步行可达天鹅湖畔，环湖散步、山林慢跑成为日常。周边欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等文旅配套环伺，华侨城创意文化园、何香凝美术馆、OCT当代艺术中心等文化地标近在咫尺，精神生活富足丰盈。

华侨城璟云台，的价值逻辑很清晰：华侨城核心区+燕晗山一线山景+天鹅湖对望+236—445㎡纯大平层+约7米墅厅+2梯2户+仅二十几席

它不是面向所有人的产品，极小的占地、极少的套数与极高的门槛，天然决定了它的买家只是极少数塔尖人群。但如果你恰好是那个“就想住在华侨城”的人，那么这可能是未来很多年里，仅有的答案。如果您对此项目感兴趣，想要了解更多户型、实时价格以及交房详情，可以致电咨询，联系电话：400-855-2986，官方热线，中介勿扰