买房子千万不要买____？这道填空题里，填满了扎心与热闹

文 | 王进

这不金九银十，又到一年一度，房产市场最热的时候，许多人会在这时候做决策。

为了帮大家避坑，我们就专门出一期《千万不能买的房子》。

想买房的人，一定要看；不买房的人，也可以看看你住的房子是否也正在经历着填空题里的扎心和热闹。

1、前面是小广场的

买的时候，看到的全是优点：下楼逛方便、视野开阔、采光不错……住进去才知道草率了！

每天一大早叫醒你的是晨练的大爷，那鞭子给抽的，感觉像是自己进了地府，被牛头马面用鞭子抽打，逼供一生罪行。

但这其实凑合还能忍，忍不下去的是傍晚到深夜这段时间，外面比学校的运动会还热闹。

小孩拍球声、尖叫声；

大人的说话声，时不时的还听到吵架对骂的声音；

从五六点开始到12点以后，都不停歇。

但这还不是最折腾人的，要论杀伤力最强的，还是广场舞超大功率的DJ神曲。

尤其是前面的广场大了，能容纳得下不止一支广场舞队伍时，那场面简直就是神曲大斗法。

这边《爱情着了火》，那边《干就完了》，旁边还有《缘太浅，夜难眠》！

此时你肯定想问：为啥不装隔音玻璃？

装了，窗户上的玻璃也跟着动次打次震，怎么破？

没法破，而且无论你是找广场舞领队协商、投诉12345、买广场舞干扰神器……都没有用。

最后把人逼得，一到傍晚就出门，回家实在遭不住了，戴降噪耳机。

2、前面是高架、早市、学校、湖……的

这些地方同样受来自外界的噪音困扰，演绎一下大概是：

①高架

一天到晚都是汽车呼啸而过与空气摩擦产生的“嗖嗖嗖嗖嗖*声音，讲真，这个噪音是可以被窗户隔掉的，装修的时候，记得用夹胶玻璃+平开结构（夹胶隔音，中空隔热）即可。

比噪音更难搞的其实是灰尘，我姐家上一套房住在湖边，这套住在高架边。据她的描述擦土频率提升20倍，出门一天，但凡窗户敢开个缝，家里就全是土。

当然，灰尘这点也跟所处的城市有关，我们在西安，灰尘本身就大点。

②早市

前几年我租的房子楼下就有早市，鼎沸的人声，我是能慢慢免疫的，但叫卖声、到账声诸如：

支付宝到账3.6元；

榆林豆腐，陕北杂粮；

来来来，新鲜的本地奶油草莓来了，10块钱一盆，每盆都10块，便宜卖咧，甜滴很，甜滴很

我是抗不住的，每个周末的早上，我都是被这些声音吵醒，到现在我听到这些声音心都duangduang的，噩梦程度不输苹果急促且穿透力极强的”嘀嘀嘀嘀“闹铃声。

③学校

我也租过学校旁边的，基本是早市的青春版。

人声依旧鼎沸，不过是间歇性的、更尖锐的……

叫卖声没了，取而代之的是依旧突出的升国旗喇叭声、第九套广播体操声……

但好在周末、节假日、寒暑假，它又静悄悄了，弄得人还经常有点不习惯1

④湖边

如果没住过湖边，可能会对湖边有误解会认为：湖边它是宁静且美好的！

可实际的湖边，尤其是夏天，它还挺闹心的，早上是鸟叫、中午是蝉鸣、晚上听取蛙声一片，还全天要面对蚊子的攻击。

如果还是周边人的公共活动中心，那还得把前面的广场声加进去。

当然，咱客观的讲：湖边的综合条件一定是好的，更干净的空气、更美丽的视野、更舒适的微气候、更方便的户外活动……所以它的资产保值性也更强。

有预算还是非常值得买的，写到这里，只是也顺道让大家看看湖边优点的另一面。

3、楼上楼道有自行车、玩具车……的

这算是一个买二手房的小技巧。

去看二手房的时候，可以顺带到你看的房子的上一层也去看看，如果有自行车、玩具车……在楼道放着。

那意味着楼上必有小孩，这时候你就得掂量：你能否受的住来自楼上小孩的折腾。

关于小孩的折腾，这是一个无解题。

即使是楼上的父母再小心翼翼的去管教孩子都难免会吵到楼下。

我们也都是从孩子过来的，也都会有有孩子的阶段，还是得相对给小孩多一些包容，如果包容不了就得提前做打算。

5、密度高、户型小的小区

这里涉及一个概念：容积率。

容积率=总建筑面积/总占地面积。

假设一个小区的占地面积是50000平米（75亩，中等规模小区），小区里所有房子的面积加起来是10万平米，那这个小区的容积率就是2（基本算改善盘了）。

房产市场的基本规律是：

低容积率，配套大户型，户数更少，居住体验越好，当然，单价也更高，总价也更高，也就是我们所理解的豪宅。

高容积率，配套小户型，户数更多，居住体验更差，当然，房子单价也更低，更便宜，也就是我们所理解的刚需。

按道理就是：一分钱，一分货，花钱更多，居住体验更好。

可问题是：在这个大的市场规律下，总有一些卖房子的在动脑子，总有些买房人不明所以，被带入到沟里去，比如：

我们西安就有一大批的所谓的改善、豪宅，仅仅是因为有大户型，然后给你整个会所就敢称豪宅，实际容积率却一点都不低，住户也一点都不少，还不如前几年的刚需。

房子的配比是：143平及以下的，给你占到一大半，然后再少量的去配些180、200+的这种大户型，总体的户数非常多。

容积率是：纸面2.8。新规出台后，得房率动辄会达到130%。什么概念？以前的房子得房率75%，现在的得房率是以前的1.7倍多，也就是说，真实的容积率都能给你干到以前标准的4.8去了。前两几年，盖的比较密的刚需，容积率也不过就是4左右。

你以为你买到的是豪宅，是高得房率、是低容积率，占了大便宜，实际你买到的却是一个刚需中刚需。

所以，大家一定要擦亮眼睛啊，切勿被售楼部的沙盘骗（部分楼只有底座），切勿被会所的精致给骗了，要对容积率有个谱。

欺骗性沙盘

我家小区是13年前的房子，3.5的容积率，80%左右的得房率，也是大小户型搭配，绿化、外立面、道路、公区设施都做得很不错，物业也是一级物业，也有可以运动游泳的会所（现在外包出去了）。

但现在随着人住的越来越多，电动车越来越多，也越显得乱哄哄。

还有一个让我越住越觉得压抑的点：在小区公区一抬头全是楼，天空被遮住的感觉很不爽；在房子里对面全是楼，毫无视野也很不爽。

6、老生常谈的不能买

大致分为5类，几乎所有房产类的内容都在避坑，确实他们也值得避坑。

①缺乏配套的文旅房、远郊盘

以前同事买过文旅房，西安周边的，当时6000买的觉得捡了便宜，现在2000卖不出去，租也没人租，因此连结婚都黄了。

我自己住过远郊盘，早上6点起开车去上班，还总迟到，限行的时候，基本到公司都10点多了。

晚上6点走，匆匆吃个饭，回家也到8点多，路上全黑，感觉随时能蹦出来一个狼来把人拉走。

周末，想去吃个好的，最近的商场也得驱车二三十分钟，点不了外卖、吃不了宵夜，连个小卖部都早早关门了，真的很不方便。

②流通会有阻碍的房子

小产权房、产权不清晰的房子、无预售证的房子、法拍房……里面都可能藏着各种各样的坑，或许居住没问题，可一旦家庭有变动，想要流通，就难了。

这类便宜，真的不是我们能捡！

③超龄、商办、超高层等有居住硬伤的房子

超龄，一般伴随的物业缺失，设施陈旧、无电梯……甚至银行拒贷的风险。

商办，则是产权短（40年），水电成本高、物业费高、转手手续费极高……缺点，尤其是那种小公寓贬值跟着贬，升值不带升，住的人还又密又乱七八糟。

我们工作室以前隔壁住一个做辣条摆摊的，每天被熏得不行，对面还是一民宿，每天呃呃啊啊的；斜对面住老两口，给过道堆垃圾都忍了，关键他总在楼道杀鸡……你说你能咋。

④奇葩户型、串串房

奇葩户型，这不用多说，全是梗；

串串房，就是大家怀疑《安家》里孙俪卖给海清那个房子就是串串房，电视剧里没交待后续，但现实往往是住进去发现问题不断，甚至有损健康。

另外，现在还有一种高级版的串串房，倒是审美、用料……都不错，但溢价太高，且未来居住实用性差点意思。

⑤资金链紧张、口碑差的开发商的房子

这是近几年的房产市场频繁出现的大雷，一旦遇到，满盘皆输，不能买！千万不能买！

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