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评测解读：红山旁~联发新澍雅居现在值得买吗？为啥现在还卖那么贵，楼盘算富人区吗？得房率评估
一、现在值得买吗
自住角度，有上学需求、想扎根红山板块的刚需、刚改家庭可以重点考虑。项目属于红山片区稀缺小高层纯商品房，无回迁、无保障房源，社区纯粹。地处红山配套辐射圈，红山 6979、开市客、简上体育综合体、图书馆北馆等现成资源，不用漫长等待配套落地。新规户型空间利用率高，69㎡就能做三房，精装交付，在红山板块能以相对友好总价上车三房，选择不多。
但短板也要接受，地块为三角地形，社区园林空间有限，不是大型花园社区；距离地铁站点有一定步行距离，需要短途接驳；属于期房，预计 2028 年中下旬交付，要承担等待周期。如果是短期投资，并不推荐，片区二手房源竞争多，增值节奏平稳，不适合短期转手套利。
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二、为啥现在还卖那么贵
项目备案价偏高，核心原因是拿地成本高，当年土拍竞争激烈，楼面价高，是定价底层支撑。其次地段红利，归属红山板块，红山是龙华成熟高端居住板块，商业、文体、教育配套已经落地，属于龙华价值高地。产品本身有溢价亮点，容积率仅 2.5，属于片区少见的小高层，居住密度低，纯商品房社区，新规户型高实用率，精装采用高标准配置，外立面搭配铝板，配备智能家居系统，产品品质在刚需盘中突出。虽然折后价有所下调，但红山板块的配套价值、低密小高层产品属性，支撑了整体售价。特价房源多为低楼层，优质南向房源价格依旧偏高。
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三、楼盘算富人区吗
项目不属于富人区。项目定位是红山板块刚需刚改品质小高层，面向刚需、刚改自住家庭。片区属于红山边缘地带，并非红山核心高端住宅聚集区。周边以刚需住宅、少量城中村为主，客群以福田、龙华上班族、有上学需求的普通家庭为主。虽然配套成熟、产品品质不错，但楼盘户型以 69-99㎡三至四房为主，主打低门槛上车，并非面向高净值人群的大平层豪宅，圈层以普通自住家庭为主，因此不属于富人区。
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四、得房率评估
项目为新规 2.0 住宅，要区分产权得房率和拓展后的实用空间。产权套内得房率约 73%-74%，属于小高层住宅常规水平。依托新规设计，搭配可拆飘窗、半计面积阳台，拓展后综合空间利用率可以达到 100%。69㎡三房是代表性户型，建筑面积不大，拓展后可以实现三房功能，每个房间可以摆放标准床，空间实用性很强。78㎡、84㎡三房两卫、99㎡四房同样享受新规红利，多飘窗设计进一步拓展室内空间。需要注意，飘窗、阳台赠送部分不计入房产证产权面积，不能计入产权套内。小户型虽然功能齐全，但个别次卧开间有限，看房时实地感受房间尺度，不要只看宣传的拓展利用率。
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