二线城市“第一份答卷”：武汉“8·28”细则出台，保函能换监管资金

继一线城市北京、上海、广州之后，二线城市武汉也跟进出台“8·28”新政细则。

2026年10月1日凌晨，武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市地方金融管理局三部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（简称《实施意见》），意见自发布之日起执行。

这是全国第四个发布“8·28”新政落地细则的城市，也是全国首个发布“8·28”新政完整落地细则的二线城市。

那么，具体细则内容有哪些？又有哪些创新之处？

保函置换成最大创新，允许分批验收

保函置换预售监管资金，是武汉细则的一大亮点。

在商品住房预售方面，《实施意见》规定，8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，经项目所在区住房管理部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

不同于其他城市细则，武汉优化保函置换监管资金。

中指研究院华中市场分析师李国政分析称，这是武汉细则一大创新点，直接明确符合原有预售和资金监管政策的项目，可使用保函置换预售监管资金，置换额度最高可达竣工交付所需资金的30%，置换后监管账户资金不得低于70%。不过，按新出让土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政策另行制定，在守住保交付底线前提下，给合规房企预留资金周转空间。

武汉克而瑞分析称，此条款为四城中独有，旨在缓解预售资金全额监管对企业流动性的冲击。

“武汉或于2027年出台保函置换及分户抵押配套细则。政策原文明确具体办法另行制定，参照广州已先行探索分户国有建设用地使用权份额抵押的经验，武汉细则落地具有较高确定性，但具体时间待定。”武汉克而瑞认为。

而在竣工备案方面，根据新规，支持项目按最小单元分批竣工备案。商品住房项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时应拟定分期分区域开发计划，市自然资源管理部门会同住房管理部门指导合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。在水、电、气、热及市政配套齐全后方可交付。

武汉克而瑞分析，允许大型项目按最小单元分批验收交付，有效缩短单批次交付周期，适配现房销售模式下"建好一批、卖一批"的运营逻辑。

在现房销售方面，武汉新规的表述是，“有序推动商品住房现房销售”“稳步开展现房销售”。

其中，在定金管理方面，原则上不超过购房总价款的5%。购房人应将定金直接交存至定金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋具备竣备交付条件后解除定金监管。

此外，优化土地出让价款缴付比例及时限。2026年8月28日后新出让土地除竞买保证金外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按程序决策后，最长两年内全部缴清。

“武汉'1+1'弹性延期模式，有效缓解企业资金压力，匹配项目开发建设节点要求，贴合房企资金周转特点。”李国政说。

在途项目不搞“一刀切”：五类新老划断

新项目有新规则，在途项目怎么办？武汉的答案是：更细分类、更稳过渡。

李国政表示，新政严格执行8月28日时间节点完成新老划断，按照项目地块的不同情况，细化分成五个类别，更好的满足企业过渡期的投资发展诉求。

根据细则， 2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证，8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年12月31日（含）前，已纳入省、市智能建造试点项目名录或按照《武汉市装配式建筑建设管理实施办法》认定为装配式建筑的商品住房项目，在2026年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同的）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。

武汉细则创新，或为二三线城市提供参考样本

与北京、上海、广州版细则相比，武汉有符合自己城市的创新之处。这背后有哪些原因？

武汉克而瑞认为，武汉库存体量四城最大，为 1381.39万平方米，去化周期26.2个月处于高位，价格处四城最低，为 14969元/平方米。因此过渡期安排最长，历史遗留项目可至2028年底，融资支持与保函置换等"稳企业"条款更为突出，体现"去库存与建制度并行"的政策取向。

整体来看，李国政认为，整体制度框架对标国家政策，落实封顶预售、现房销售、主办银行等监管要求，同时结合本地市场实际，在新老项目划断、装配式阶段豁免、支持存量用地盘活、保函置换监管资金、土地分期付款、多元化竣备、简化审批提高效率等方面更加细化，充分体现精准施策、因城施策，有利于企业转型发展和市场平稳过渡，也为全国二三线城市落地新政提供参考样本。

武汉细则将对房地产市场带来哪些影响？

武汉克而瑞分析认为，短期来看，封顶预售拉长回款周期，新出让土地项目供给节奏面临放缓压力；但过渡期安排保障2027-2028年存量项目供给不出现断档。购房者信心有望随"所见即所得"制度落地而逐步修复。中期来看，现房销售模式渗透率将稳步提升，"拿地即开工"与分批竣工备案制度部分对冲开发周期拉长的影响。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 王进雨

校对 赵琳