北上广之后，竟然是武汉

来源：市场资讯

（来源：第一风口）

今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），在全国范围内鼓励推行以现房销售为方向的商品住房销售制度改革。《通知》发布之后，各地落地节奏成为行业焦点。

10月1日，武汉落地现房销售政策，成为全国首个发布828新政完整落地细则的二线城市。在此之前，北京（9月24日）、上海（9月28日）、广州（9月30日）已发布具体实施意见。业内专家表示，预计后续会有更多城市跟进。

10月1日，武汉市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

中指研究院华中市场分析师李国政表示，这是继北京、上海、广州一线城市之后，全国第四个发布828新政落地细则的城市，也是全国首个发布828新政完整落地细则的二线城市。

在商品住房销售管理方面，《实施意见》明确实行“新老划断”：

• 2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原政策执行；纳入省、市智能建造试点或认定为装配式建筑的项目，在2026年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的，同样沿用原政策。

• 已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，以及历史遗留问题项目通过存量盘活重新签订土地出让合同的，经区政府评估风险、确保按期交付并报市住房管理部门备案后，可分别在2027年底、2028年底前按原条件申请预售。

最受关注的变化，在于新出让土地项目。自2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；确需预售的，单体建筑主体结构须完成屋面结构层混凝土浇筑，经区住房管理部门现场核查确认达到封顶形象进度后，方可申请预售许可证。

资金监管方面，按新出让土地执行预售管理的项目，购房人首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后解除监管；现房销售项目定金原则上不超过购房总价款的5%，须直存监管账户，监管期间不得使用，房屋具备竣备交付条件后解除定金监管。

土地供应方面的政策也在同步优化。2026年8月28日后新出让土地，除竞买保证金外，剩余出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内不低于50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，最长两年内全部缴清。

李国政表示，武汉整体制度框架对标国家政策，落实封顶预售、现房销售、主办银行等监管要求，同时结合本地市场实际，在新老项目划断、装配式阶段豁免、支持存量用地盘活、保函置换监管资金、土地分期付款、多元化竣备、简化审批提高效率等方面更加细化，充分体现精准施策、因城施策，有利于企业转型发展和市场平稳过渡，也为全国二三线城市落地新政提供了参考样本。

广州

9月30日，广州市多部门发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。

《实施意见》明确，自2026年8月28日起，新发布出让公告的土地对应的商品住房项目，优先选择现房销售；实施意见同时对在途的商品住房项目的销售管理作出明确规定。

《实施意见》提出，房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。

广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。

为缓解现房销售给开发企业带来的资金压力，实施意见还提出优化商品住宅土地供应管理。

• 商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。

• 2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年。广州这份实施意见同时明确，开发企业分期缴纳的土地出让价款不计收利息。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排，低于市场的预期，但作为房地产发展最规范、成熟的城市，也是带头转向新模式的不二之选，严格在情理之中，为全国其他城市树立了底线或下限。广州则相对更人性化，根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理。

上海市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自2026年9月28日起施行。

预售管理方面：

《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

在途项目分类施策，确保平稳衔接。《实施意见》规定：

一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

现房销售方面：

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

9月24日，北京市印发的《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》开始施行。

《实施意见》明确，2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目（以下简称“新项目”），申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

同时，《实施意见》明确，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

针对在途项目分类施策，《实施意见》规定：

• 一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

• 二是2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，该类项目原则上按新项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

• 三是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

关于有序实施现房销售，《实施意见》规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。同时《实施意见》明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

在现房销售过程中，《实施意见》规定，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

中指研究院上海数据总经理张文静此前表示，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，京沪两地政策对后续各地的一些细则会有启示，其制度设计对后续其他城市的细则落地具有参考价值。

编写/风口财经记者 张亭旺