5年之后，北京顶豪重回中国之巅︱荣耀三部曲·传承篇

壹

时隔5年，北京顶豪再次登上“全国第一”宝座。

登顶者，是中建智地开发的顶级豪宅宸园139。

9月23日，位于北京太阳宫的宸园139正式开盘，首次推出3栋楼101套，成交52套。到9月30日，7天网签36套，成交金额18亿，登顶中国5000万级豪宅9月网签成交冠军。

这组数据背后有两个意义：

这创下了北京总价5000万以上顶级豪宅开盘当月网签业绩的新纪录，也把北京顶豪重新带回全国之巅。

虽然这个纪录是以月计，但完成如此业绩签约的“绝对时间”，实际只有7天，单日网签额高达12.65亿元。

7天时间中，不少于52个家庭迅速出手买下总价套均5000万的房产，速度力度都令人瞠目。

别忘了，宸园139，只有139套。

北京顶豪已经很久没有这样的风光。

2019-2021年是北京顶豪最后一个春风得意的年代。除了“门面”缦合北京，2020年，远洋Lavie的一套顶豪以总价4.19亿元成交，创下当时全国总价纪录。

到2022年时，北京顶豪在全国擂台上已显出乏力，优势已经十分微弱。

那一年，全国总价亿元以上的顶豪一共成交48套，其中北京13套，仍列第一，上海、广州已经追上，均为12套。

帝都的领先优势，只剩下一套。

自那以后，顶级豪宅“光明顶”全面南移，上海、深圳甚至杭州轮流坐庄。

这几年间，帝都不语，只是一味蓄力。贵为政、商资源密度全国最高的城市，北京在等待一个时机，它或许不再求一盘扬名天下知，但仍要告诉上海深圳，顶豪摆擂，不应只是“二人转”，至少该是“三国杀”。马打盘桓，怎么也该是你来我往，互有胜负。

顶豪业绩、数据榜单口径复杂，签约额、销售额、备案价、成交价、总价、套均总价……标准多样。

若论真实无水分，网签业绩最为真实，尤其在总价动辄5000万以上的顶级豪宅领域，为冲业绩先买后退兑水难度极高，毕竟动辄上亿的资金，也不是随随便便就能调动的。

时隔5年，宸园139代表北京登顶全国，恰恰就是依靠网签数据。

这决定了这个第一的成色极高。它不是海报贺电，也不是自宣业绩，而是实打实的一套套真实的签约、成交。这种登顶，看得真实，赢得踏实，见得实力。

而且，宸园139还是逆势登顶，在北京稍显冰冷的豪宅市场中杀出，意义与价值，就更不一般。

贰

套均总价5000万+，7天网签36套，卖得最好的是380平方米的户型。

面对这样的业绩，所有人都会关心一个问题：

是什么样的人，在此时不约而同选择了宸园139？

事实反复证明，帝都不缺豪宅客。8月8日开放进月余，动态验资2000万元的条件下，宸园139累计接待到访客户突破1000组，这意味着，至少有1000多个家庭可供查验的活期存款在2000万以上，而实际上，他们能够动用的活期资金，远远高于2000万元这个量级。

请记住，是远远高于。

宸园139的到访客户来源很值得研究。

我们多方了解，拼出了一份地图。宸园139最大的一批到访客户，就是已经住在豪宅或者顶豪当中的人。太阳公元、红玺台，同区域板块的两个项目自不必多言。星河湾、泛海世家、棕榈泉，甚至还有万柳区域的万柳书院、万城华府、西苑的颐和原著。

这是帝都的一批老牌豪宅，几乎是过去十五年北京豪宅市场的一张缩略图。他们的出现，说明北京上一代豪宅业主正在重新选择下一代豪宅居所，他们的选择，是品质更高，资产属性更强的顶豪。

宸园139充分证明了这一点。

更值得注意的是，在这样一张拼图中，还有来自北京壹号院、国安府、京华玖序的客户，甚至不乏圆明天颂、东直门8号的客户。相比于上述豪宅项目，这几个项目年代较近，成色更新。

按说动辄5000万以上的资产配置，置换周期相对较长，但市场就是这么“反直觉”。

其实，北京顶豪客户中有相当大比例，来来回回都是那一批高净值人群。20多年前他们买贡院6号，万城华府的有他们，10多年前买金茂府、北京壹号院的是他们，再后来买东直门8号、京华玖序可能还有他们。此前位于海淀的某个豪宅项目成交中，就不仅有万柳书院，甚至还有当时刚刚收房不久的学府壹号院的业主。

供给引导需求的特征此时表现得十分明显。他们能换房，能再买一套，更多要看新的顶豪能把产品、生活、服务做到什么样的高水准，能不能超出这些业主的既有认知。如果能，他们就很可能再掏钱买上一套。

昂贵对价的背后，往往就是这么朴素的逻辑。

与普通人买房不同，这类顶豪买家是在用生意逻辑买房、购置资产。他们关心的是他们自己的目标和对价，以及两者的匹配度。他们不会单纯看待价格高低，折扣多少。而是首先看顶豪项目能否满足他们的要求，而后再看为此支付的价格是否合理，如果符合目标，价格匹配，交易就有可能达成。

这是高净值人群“花钱-办事”习惯的放大版。

据说，在宸园139的价格谈判中，在看好产品后，就曾有客户直言，需要把房款付到什么样的比例，可以再给一个点折扣？当开发商报出比例条件，客户认为可以接受，他就会付更大比例的房价款，用来换取折扣。

简单，痛快，直接。这是标准的交易逻辑，目的明确，博弈显性，条件都放在桌面上谈。这就是总价5000万以上顶豪项目客户多见的行事风格与方式。

除此之外，符合资质条件的外地客户也在宸园139的成交中占有一定比例。对于在当地已经拥有大房子、好房子的人，再购一套北京住宅，需要有足够明确的理由。

这时，成熟城区位置、有限新增供应，以及长期持有的使用价值，都是他们看中的因素与理由。

这批客户，已有一次甚至多次购置豪宅，他们愿意再次投入数千万元，需要新居有足够分量的改善。

宸园139面对的正是这样一批买家，房子也要比他们已经住过的更好，而且，必须是代差级别的“更好”。

叁

对这样的买家而言，什么是代差级的“更好”？

答案并不抽象。

在宸园139实景现场，建有百年工法馆。这里是很多最终成交客户停留时间、交流问题最长的场所之一。他们对于隐蔽工程所涉及的设备、材料、技术、工法等都有浓厚兴趣，甚至不亚于示范区样板间。

不止一位客户重点探讨的是隔音、水质问题，这源于现实的居住体验。他们现在的居所，也是北京一线豪宅，但即便如此，仍然被邻居家产生的噪音困扰。这种噪音，也并非故意产生，而是由于不同生活习惯造成。噪音敏感度又因人而异，不同个体感受完全不同。

财富达到这个量级的客户，常年的商业交往将“利他”意识深植于心，对身边人际关系的和谐也都比较看重。他们不愿因为这些不同生活习惯、敏感度而带来的噪音困扰影响邻里关系，甚至出现纠纷。

通俗而言，就是“都是有头有脸的人物，因为这点小事伤了和气不值得”。但打扰与痛苦又是自己的真切感受，怎么办？

这就需要依靠住房性能来解决。

宸园139的“宁静住宅铂金级声学标准”就解决了这一问题。现实生活中，很多噪音其实不是通过空气传播，而是沿建筑结构传播。宸园139设置了约3厘米的隔振层，采用浮筑工艺，通过弹性隔震层来降低脚步、家具移动等产生的振动传递，削弱噪音对邻里生活的影响。

同类的问题还包括渗水、水质等问题。不止一位客户在现居居所之中遇到邻居渗水，殃及自家或自家渗水，殃及邻居的问题。居住多年后，也会出现水质下降，水中杂物颗粒增加。这些看似不大，但却对生活影响直接的问题，指向的还是隐蔽工程。

这对这种问题，宸园139采用采用结构自防水，通过自防水混凝土提高结构本身的抗渗能力，防水由此进入建筑本体的建造环节，长久提升防水性能，解决渗漏问题。

室内水质问题，多是来自水管老化产生的杂质，这是时间带来的问题。宸园139采用全屋304不锈钢进水管、活水循环系统及吉博力排水系统，从材质、水流动等多方面解决入户水质问题。还考虑到大户型情况下，室内热水潜在的延迟等待问题，热水管路采用环状闭合回路设计，基本做到了零等待。

还有更多细致而具体的类似问题，宸园139一一解决。

对于这个财富量级的客户而言，“百年住宅”不可能仅仅是一个意向，而一定会被分解为若干具体的细节问题，能不能有针对性的解决方案，最终会决定他们对资产价值的判断，这就是他们需要的“更好”。

所谓“供给引导需求”、“代差级别的好”，很大也正是要具体到这些细节，它不止是空间更大，装修更奢，品牌更贵。

这个量级的客户豪宅使用经历已经非常丰富，对居住生活痛点的理解和体验往往十分深刻，只有解决了这些具体但又重要的问题，才能获得他们的认可。

当然，不可替代的唯一性也很重要。

宸园139卖得最好的户型，是面积更大、总价更高的380平方米户型。这种户型空间尺度在当下北京楼市几乎是惟一。太阳宫这样成熟城区位置，未来也难再有供地的环境，也都是客户看中的因素。

所谓代差级别的“更好”，同样重要组成部分，就是这种不可替代性和惟一性。因为它不可移动，不可改变。

一旦拥有，便从一而终。

绝版的太阳宫，等来了139套顶豪；北京五年未登顶，等来了宸园139。

这个以门牌命名的项目，像一个隐喻：最好的位置，只留给耐得住时间的作品。

下一次擂台上的故事何时上演无人知晓，但至少此刻，那些在百年工法馆里追问隔音与水质的人，已经用真金白银投出了自己的一票。

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