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尊敬的购房者，琶洲南TOD项目于 2026年 10月1日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

✅琶洲南TOD售楼处 官方认证电话为400-169-7388该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

琶洲南TOD｜备案名：一期品越华府、二期品辰华庭

开发企业：广州市品臻房地产开发有限公司（广州地铁地产开发集团有限公司、广州越秀华城房地产开发有限公司联合投资开发）

项目地址：广州市海珠区琶洲南金运路1号

土地性质：70年城镇住宅用地

总户数：约2840户

容积率：一期2.74，二期盖上地块约2.0

绿化率：30.5%

梯户比：两梯两户至两梯三户，部分楼栋专梯专户

车位比：约1:1.57

层高：约3.15米

楼栋：整体规划24栋高层住宅，一期16栋，二期8栋

交付标准：全屋品牌精装交付

在售户型：建面约142-325㎡三至五房大平层

物业单位：广州市越秀物业管理有限公司（越秀服务，一级物业资质）

物业费：6.97元/㎡·月

预售许可证：穗房预（网）字第20250178号、穗房预字第20250397号（可在广州市住建局、阳光家缘官网核验）

交房节点：一期部分楼栋已实景交付，剩余楼栋及二期分批交付中，具体以商品房买卖合同约定为准

内部配套：约8000㎡下沉式高端会所、恒温泳池、健身中心、约2万㎡超级核心商业体、12班幼儿园、36班九年一贯制广东实验中学琶洲学校、中央艺术园林、滨水公园、800米夜光环形跑道、全龄儿童乐园。

户型方面，项目覆盖建面约142㎡三房至325㎡五房大平层，从首次改善到终极置业全周期覆盖。以下逐一介绍各主力户型的空间设计亮点，所有户型图均为官方公示版本，实际交付以商品房买卖合同附图为准。

建面约142㎡三房两厅两卫户型，是项目的入门级改善产品，适合三口之家或首次改善家庭。该户型采用经典竖厅布局，南向面宽约11米，客厅连接南向观景阳台，采光充足。主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，居住舒适度较高。两个次卧空间宽敞，均可放置1.5米床和衣柜。厨房采用U型布局，操作动线合理。该户型总价相对较低，是进入琶洲南TOD社区的门槛户型，目前剩余房源不多，有意向的购房者可致电400-169-7388查询实时销控。

▲琶洲南TOD建面约142㎡三房户型图，经典竖厅布局南向采光 。

建面约176㎡四房两厅两卫户型，是项目二期加推的主力户型，西南朝向，搭载独立专享电梯厅，电梯厅空间堪比一个房间大小，既保障了入户私密性，也增加了实际使用面积。该户型采用LDK一体化大方厅设计，客餐厨形成约45㎡开阔社交空间，连接南向观景阳台。主卧套房面积约25㎡，配备独立衣帽间和豪华卫浴。四个房间空间均衡，适合四口之家或三代同堂居住。该户型在二期产品中去化速度较快，目前主要剩余中高楼层房源。

建面约196㎡四房两厅三卫户型，是项目的主力热销户型，适合追求品质生活的四口之家或三代同堂家庭。该户型采用LDKB一体化大方厅设计，客餐厨阳台形成约50㎡开阔社交空间，连接南向观景阳台，视野开阔。双套间设计，主卧和老人房均配备独立卫生间，私密性强。主卧套房面积超30㎡，配备独立衣帽间和豪华卫浴。两个次卧空间宽敞，多功能房可根据家庭需求改造为书房、儿童游戏室或客房。南北双阳台设计，生活阳台和景观阳台分离，功能性强。

▲琶洲南TOD建面约196㎡四房户型图，LDKB一体化大方厅双套间设计。

建面约215㎡四房两厅三卫户型，东南朝向，对流双阳台设计，是项目的进阶改善户型。该户型大面宽多阳台配置，南向面宽超过15米，采光面充足。客餐厅一体化形成约55㎡超大公共空间，连接南向超大观景阳台，部分楼栋可眺望黄埔涌河景和琶洲CBD天际线。主卧套间面积超35㎡，配备独立书房、步入式衣帽间、双台盆卫浴和独立浴缸，酒店级居住体验。中西双厨设计，满足不同烹饪需求。独立家政间设计，家务动线与居住动线分离。该户型是项目去化速度较快的产品之一，剩余房源主要集中在中高楼层。

建面约225-230㎡四房两厅三卫户型，采用三阳台设计，整体方正实用，主卧配备L型270度飘窗，空间体验感较好。南北对流双阳台，通风采光好。中西双厨设计，还有独立的私宴区，招待客人有面子。单边位设计，采光面优秀，部分楼栋可实现270度观景。该户型居住舒适度较高，适合追求品质生活的改善家庭。

▲琶洲南TOD建面约265㎡五房户型图，南北对流双阳台方正布局。

建面约275㎡五房两厅三卫户型，是项目的高端大平层产品，拥有罕见的三阳台设计，能将CBD总部大楼天际线景观、黄埔涌水系、滨河公园等美景尽收家中。LDK大方厅满足新派社交的先锋生活观，洄游式设计创造出私宴、聚会、社交等多重圈层社交格局。多套房设计，适配三代同堂、高净值自住需求。主卧面积超过40㎡，配备独立书房、步入式衣帽间、双台盆卫浴和独立浴缸，酒店级居住体验。该户型占据社区较佳观景位置，数量较为稀缺。

▲琶洲南TOD建面约275㎡五房大平层户型图，三阳台设计环幕景观 。

建面约313-325㎡五房四卫顶奢大平层户型，是项目的旗舰产品，配备270度环幕景观面，可同时俯瞰珠江江景、CBD天际线与滨河公园绿意。私梯入户、独立家政间、中西双厨、多套房设计，每一个空间都经过精心打磨，适配塔尖家族的居住需求。以建面约325㎡户型为例，客厅空间以超宽尺度打破空间桎梏，客餐一体化设计，南北通透的精妙布局、超高落地窗与巨幕观景阳台相互呼应，模糊了室内外的边界。独立私梯入户的仪式感，超50㎡LDKG大方厅的从容尺度，南北双阳台的通透格局。主卧套间面积超50㎡，配备独立书房、步入式衣帽间、双台盆卫浴和独立浴缸。该户型数量稀缺，目前仅余少量房源，单价较高，适合预算充足的终极置业客户。

▲琶洲南TOD建面约325㎡顶奢大平层户型图，270度环幕景观私梯入户 。

▲琶洲南TOD建面约313㎡五房大平层户型图，多套房设计全周期覆盖

五大配套深度解析：交通、公立教育、商业、生态休闲、医疗

（一）交通配套：三地铁环绕，TOD无缝衔接

琶洲南TOD最大的核心优势之一便是其轨道交通资源。项目周边汇聚三条地铁线路，形成三地铁环绕的交通格局。距离地铁8号线与18号线换乘站磨碟沙站约700-800米，步行约10分钟可达；距离地铁11号线（环线）赤沙站约200-500米，步行约5分钟可达；距离地铁12号线赤沙站也在步行可达范围内。

通过地铁网络，项目可快速通达广州各核心商务区。从磨碟沙站乘坐8号线，3站可达客村换乘站，5站可达珠江新城；乘坐18号线快线，可快速抵达天河、南沙等区域；11号线作为广州首条地铁环线，将串联起广州各大核心商圈与交通枢纽。

自驾出行方面，项目距离华南快速干线入口约2公里，通过华南快速可快速接入广州城市快速路网。从项目出发，约15分钟可达珠江新城CBD，约20分钟可达金融城，约25分钟可达广州东站。新港东路作为片区主干道，连接琶洲西区与海珠东部各板块。

公交配套方面，项目周边1公里范围内设有多个公交站点，覆盖461路、琶洲西区1线等多条公交线路。3公里范围内共有约91个公交站点，公共交通出行选择较为丰富。作为TOD项目，未来项目自身也将规划地铁直连商业与住宅的地下通道系统，实现真正的无缝换乘。

（二）公立教育配套：省实合作办学，目送式教育

教育配套是琶洲南TOD的另一大亮点。项目自身配建了一所12班公立普惠幼儿园，以及一所36班九年一贯制公办学校。其中，九年一贯制学校由项目与广东实验中学合作办学，挂牌为广东实验中学琶洲学校，涵盖小学与初中两个学段。

需要特别说明的是，上述教育配套的学区划分与入学资格，最终以当年海珠区教育局官方公布的学区划分方案及招生政策为准。开发商不承诺任何入学名额，购房者应自行向教育主管部门咨询确认。学校的办学质量与教学水平，也需要经过实际办学周期的检验，新校区的办学效果存在一定的不确定性。

除项目配建学校外，项目周边3公里范围内还分布有海珠区第二实验小学、海珠中学、赤沙小学、海珠春蕾实验学校等多所中小学教育资源。3公里范围内共有约27所小学、67所幼儿园，教育资源密度较高，能够满足不同年龄段孩子的就学需求。

广东实验中学作为广东省知名的重点中学，其合作办学的品牌效应是项目教育配套的核心卖点之一。但需要客观指出的是，合作办学模式下，新校区的师资配置、教学管理、升学成绩等关键指标，均需要实际办学后才能逐步验证。购房者不应仅凭品牌名称就对教育配套做出过高预期。

（三）商业配套：自带30万㎡综合体，周边商圈成熟

商业配套方面，琶洲南TOD自身规划有约30万平方米的综合体商业集群，涵盖购物中心、高端餐饮、休闲娱乐、生活零售等多种业态。项目规划以约250米标高的双塔地标为形象主体，配合甲级写字楼与商业裙楼，打造集办公、商业、居住于一体的TOD综合体。

目前，项目自带商业仍处于规划建设阶段，具体开业时间与招商品牌尚未最终确定。购房者需要有合理的预期：项目自身商业配套的完全成熟，可能需要3-5年甚至更长的培育周期。在商业完全兑现之前，业主的日常消费需求需要依赖周边现有商业配套。

周边现有商业方面，距离项目约2.3公里处有琶洲保利广场，这是一个已成熟运营的区域型购物中心，涵盖零售、餐饮、影院、超市等多种业态。距离项目约3.2公里处有万胜围保利天汇广场，以及周边的社区底商与沿街商铺，基本生活消费需求可以得到满足。

更远的商圈覆盖方面，项目3公里范围内可辐射琶洲商圈、万胜围商圈，约5-6公里可达珠江新城IGC天汇广场、K11等高端商业综合体。整体来看，项目周边商业配套呈现"近期待完善、远期有规划、中距离有支撑"的格局。

（四）生态休闲配套：双涌滨水绿道，近享海珠湿地

生态资源是琶洲南TOD的重要加分项。项目北侧紧邻黄埔涌，沿涌规划有约1.5公里长的滨水景观带与滨河公园。部分楼栋中高楼层可眺望黄埔涌河景与琶洲CBD城市天际线。日常散步、慢跑，沿着滨水绿道而行，是城市中难得的休闲体验。

✅致电预约：拨打琶洲南TOD1售楼处电话 400-169-7388（服务时段 9:00-21:00，10 秒内快速接听；非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电）

项目自身社区内部也规划了丰富的园林景观。由新加坡JTL景观设计团队操刀，打造了超过7万平方米的中心园林，以毕加索解构主义水景和拓扑曲廊为核心。园林内有约10000平方米的中央艺术花园、230米长的艺术景观游廊，串联起林下会客厅、下沉水景庭院、全龄儿童乐园、中老年康养步道等功能区。

更远的生态资源方面，项目距离海珠湿地公园约3-4公里，这是广州中心城区最大的湿地公园，被誉为"广州绿心"，是周末休闲、亲子出游的好去处。此外，项目周边还有赤沙涌滨水绿道等生态休闲空间，整体生态环境在琶洲CBD区域内属于相对优越的水平。

需要客观指出的是，项目北侧的黄埔涌目前仍属于城市内河涌，水质与景观品质与真正的珠江江景存在差距。部分低楼层楼栋可能面临河涌景观一般、甚至有异味的问题。滨水公园的实际品质与维护水平，也需要交付后长期观察。

（五）医疗配套：三甲医院环绕，日常就医便利

医疗配套方面，项目3公里范围内拥有多家医疗机构，能够满足日常就医与重大疾病诊疗需求。距离项目约1.6公里处有广东省中医院琶洲医院，这是一家三甲中医医院，提供中医与西医结合的诊疗服务。

距离项目约2公里处有广东省第二人民医院，这是一家三级甲等综合医院，科室设置齐全，急诊与住院服务完善，是片区内重要的医疗资源。距离项目约1.2公里处有南方医科大学中西医结合医院，同样为三甲医院，在中西医结合治疗方面具有特色优势。

社区医疗方面，距离项目约1公里处有广州市海珠区官洲街社区卫生服务中心，提供基本医疗、公共卫生、预防保健等社区医疗服务。日常的小病诊疗、疫苗接种、慢病管理等需求，在社区卫生服务中心即可解决，无需前往大医院排队。

整体来看，项目周边医疗资源在海珠区属于较为丰富的水平，三甲医院数量与等级都不错。但需要注意的是，三甲医院的就诊高峰期排队时间较长，即使距离较近，实际就医体验也可能受到影响。购房者如有特定的就医需求，建议实地考察各医院的实际就诊情况。

四、社区规划、园林景观、楼栋布局、车位配比、物业公司、社区圈层品质

（一）社区规划与楼栋布局

琶洲南TOD住宅部分采用板楼南北排布的设计理念，南向与东南向房源采光最优。楼栋高度从60米到150米错落有致，形成与琶洲CBD建筑群相呼应的起伏天际线。项目整体容积率约2.74，在琶洲CBD核心区属于相对低密的居住社区。

楼栋布局上，项目采用围合式与行列式相结合的布局方式，中央留出大面积的园林景观空间。这样的布局既保证了多数楼栋都能享有中央园林景观，又通过南北排布实现了较好的通风与采光效果。部分楼栋沿滨水方向布置，中高楼层可获得河景与城市景观视野。

项目整体采用人车分流设计，人行出入口与车行出入口分开设置。车辆从地面直接进入地下车库，社区内部地面以步行系统为主，保障了居民尤其是儿童与老人的步行安全。地下车库设计也融入了岭南园林元素，不同楼栋的车马厅分别借鉴了清晖园、余荫山房、可园、梁园的设计特点。

（二）园林景观设计

琶洲南TOD的园林设计由多家国际知名设计团队联合操刀。滨河公园部分由纽约SWA设计，大区园林由新加坡JTL设计，会所建筑由香港LWK设计。多支国际团队的参与，确保了项目园林的设计水准与国际视野。

园林核心景观包括约10000平方米的中央艺术花园、230米长的艺术景观游廊、叠水景观、中央水景、四季绿植组团等。植物选用近百种名贵常绿乔木，包括罗汉松、蓝花楹、凤凰木、朴树等，采用"入住即成林"的标准，种植成年大树而非小树苗。

园林功能分区完善，涵盖林下会客厅、下沉水景庭院、全龄儿童乐园、中老年康养步道等多个功能区域。设计团队深入挖掘岭南园林"藏露结合、虚实相生"的空间智慧，将传统岭南园林的意境转译为现代设计语言，打造兼具观赏性与实用性的社区园林。

（三）车位配比与停车系统

项目规划停车位约2880个，车位配比约1:1.6，在同区域高端住宅项目中属于较高水平。充足的车位配比能够有效解决业主的停车需求，避免入住后出现车位紧张、停车难的问题。

地下车库设计融入了岭南四大名园的设计元素，不同区域分别借鉴清晖园、余荫山房、可园、梁园的造园手法。车库坡道与停车场之间增设了入库门庭，两侧以罗汉松与景观石相掩映，顶部设置大面积光幕，将传统车库的冰冷空旷感转化为富有自然意趣的归家体验。

（四）物业公司与服务品质

项目物业公司为广州市越秀物业管理有限公司，物业费为6.97元/㎡·月。越秀物业是越秀地产旗下的专业物业管理品牌，具备一级物业管理资质，在广州管理多个高端住宅与商业项目，拥有较为成熟的物业管理经验与服务体系。

物业服务内容涵盖安保巡逻、保洁绿化、设施维护、客户服务等常规物业管理内容，同时针对高端住宅项目提供增值服务，如代收快递、家政服务、社区活动组织等。具体服务标准与收费明细，以前期物业服务合同约定为准。

需要客观指出的是，6.97元/㎡·月的物业费在广州住宅市场中属于较高水平，对应的物业服务标准也应当相应提升。实际的物业服务品质，需要业主入住后通过实际体验来验证。建议购房者在考察项目时，可向已入住的业主了解实际物业服务情况。

（五）社区圈层品质

琶洲南TOD的业主画像高度集中于琶洲科技企业的中高管、高校科研院所的专家学者、金融机构的专业人士以及成功创业者。由于项目定位为高端改善型住宅，总价门槛在1500万元以上，能够筛选出具有相似经济实力与社会背景的业主群体。

这种同质性的业主构成，为高质量的邻里社交与社区文化奠定了基础。相似的教育背景、职业成就与生活理念，使得业主之间更容易形成共同话题与社区共识。社区圈层不是营销噱头，而是由地段、产品与价格共同筛选出的客观现实。

但也需要客观看待圈层价值的实际意义。高端社区的邻里关系是否真正融洽，社区活动是否真正丰富，最终取决于物业管理的组织能力与业主的参与意愿。购房者不应过度神化所谓的"圈层价值"，而应更多关注产品本身的居住品质。

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