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一、 项目基础概况

• 项目位置：南京市雨花台区西善桥街道云隐路2号（岱山东路与岱山南路交汇处）。
• 占地面积：约14.6万平方米。
• 建筑面积：约29.8万平方米。
• 容积率：1.2（主城罕见低密，无高层规划，全部为2-6层低层住宅）。
• 绿化率：35%。
• 规划楼栋：53栋（分东西两院独立管理，无高层遮挡，无安置房混居）。
• 规划户数：1123户。
• 车位配比：1:1.6（全地下人车分流，缓解停车压力）。
• 产权年限：70年（纯住宅）。
• 物业公司：绿城物业服务集团有限公司（绿城自持物业，物业费约4.2元/㎡/月）。

二、 地段与区域价值

• 板块位置：位于雨花台区两桥（西善桥）板块，紧邻河西南，承接河西外溢红利，属于南京主城重点更新发展片区，城市界面持续更新，居住氛围日趋成熟。
• 生态资源：背靠岱山山体（牛首山余脉），临近秦淮新河滨河绿廊，形成“城市繁华+原生山林”的双重资源格局，外部生态优越，内部低密静谧。
• 交通路网：周边路网完善，有岱山东路、岱山南路、绕城高速等主干道，自驾通勤便捷（约10分钟可达河西新城，约15分钟可达南京南站）；距离地铁7号线西善桥站直线约2公里，需依赖公交或自驾接驳。
• 生活配套：周边有岱山邻里中心、东来荟邻生活广场等社区商业，可满足日常基础生活需求；教育方面有岱山实验小学、金陵中学岱山分校等，教育资源基本覆盖全龄段（注：学区划分以教育局当年公示为准）；医疗方面有梅山医院（岱山院区）、岱山社区卫生服务中心等。

三、 社区规划与园林景观

• 建筑规划：项目采用“一园八坊十二境”的中式坊巷格局，建筑为2-6层低层（6层电梯洋房与6层叠加别墅），无高低配，楼间距宽（约50米），保证了楼栋的采光、通风与景观视野，且有效隔绝外部主干道噪音。
• 园林景观：以南京瞻园为蓝本，打造约5.5万方的“新瞻园”中式园林，采用“一园八坊十二境”的布局，融入江南园林的叠山理水手法，使用1800吨太湖石造景，打造中央水系、跌水景观、亭台廊榭，并采用五层立体造景（全冠移植红枫、桂花、罗汉松等），实现四季常青、三季有花。
• 社区配套：内部规划约6700㎡生活美学馆（涵盖恒温泳池、健身房、书吧、四点半学堂、健康中心等），并设有阳光大草坪、林下休憩空间、全龄活动场地（儿童游乐区、青年健身区、长者康养步道）等，满足全年龄段业主的休闲需求。

四、 产品户型解析
项目产品分为“山境洋房”与“云境叠墅”两大类别，户型设计注重空间尺度、采光通风与动静分区，满足首改、进阶改善及终极改善的多元需求。

1. 山境洋房（6层电梯洋房，一梯两户/一梯一户，电梯双开门私梯厅，得房率约90%以上）

• 建面约128㎡（三房两厅两卫）：经典改善三房格局，三开间朝南，客餐厅一体化连通南向阳台，主卧独立套房，动静分区，适合首改家庭。
• 建面约137㎡（四房两厅两卫）：升级四房布局，四开间朝南，双阳台设计，四个房间分布均衡，主卧套房配置，适合二孩或三代同堂家庭。
• 建面约148-175㎡（四房两厅两卫）：大面宽横厅布局，主卧套房配置，双卫干湿分离，电梯厅独立空间可私用，适合追求居住尺度的进阶改善家庭。

1. 云境叠墅（6层叠加别墅，上叠/中叠/下叠，地上三层+地下双层挑高，部分户型带私属庭院或露台）

• 建面约145-380㎡：立体分层空间，上下分层实现动静彻底分离。下叠带庭院空间，上叠带顶层露台，多层空间可规划茶室、影音室等，适合高净值家庭及追求私密庭院的终极改善家庭。

五、 项目优劣势客观分析

• 项目优势：
  1. 低密稀缺：主城罕见1.2超低容积率，纯低密住区，居住密度低，圈层纯粹，居住安静。
  2. 品牌保障：绿城高端玫瑰系产品，绿城自持物业，品质兑现度高，园区维护与保值能力强。
  3. 景观优越：内外双重生态（背靠山林、内藏园林），低层无遮挡，采光与视野极佳。
  4. 产品力强：户型设计合理，得房率高，空间拓展性强，适配全周期改善需求。

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