京沪穗落地住房销售改革细则：三地有哪些不同 对楼市有何影响？

来源：澎湃新闻

京沪穗三地商品住房销售制度改革细则相继落地。

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，并自发布之日起执行。

此前的8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。上述《通知》明确完善商品住房预售管理，将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”；同时有力有序推行商品住房现房销售。《通知》落地后，北京、上海相继于9月24日、9月28日出台配套实施意见。

京沪穗三地细则落地，业内人士认为，可为更多城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将加速跟进。

三地细则有哪些不同？

中指研究院政策研究总监陈文静指出，整体来看，广州在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海高度对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排。

按照广州发布的《实施意见》，2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

中指研究院解读指出，这一形象进度要求与上海一致，相较北京有一定宽松，北京要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。针对在途项目则明确分类施策，划分方式和过渡期安排基本与北京一致。

在现房定金管理方面，广州与北京、上海三地现房销售定金合同签订时点一致，均要求开发企业在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等须在合同中约定。差异集中在收取上限，北京一般不超过总房价款1%、上海不超过购房总价3%、广州不得高于房屋总价5%，在三地中收取比例最高。

在优化土地供应管理方面，广州明确探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。在业内看来，分户抵押有助于加快交易、融资节奏，这一规则明确对于购房者和房企都将形成利好。

值得一提的是，除带规划方案出让、净地出让、“拿地即开工”等共同安排外，广州单列“加强政策措施协同”一节，明确支持项目分期分栋办理规划许可、施工许可、人防报建、预售许可、现房备案、竣工验收备案；取得土地不动产预登记证明后，可先行办理建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋；行政审批实行告知承诺制与容缺受理；鼓励智能建造、装配式建筑与装配式装修；探索以分户国有建设用地使用权份额设定抵押。

普睿地产研究认为，上述安排共同指向一个目标：以审批和融资工具对冲“封顶预售＋竣备放款＋资金监管至首次登记”带来的资金与工期占用。这是广州细则与京沪差异最明显之处。

对楼市有何影响？

过去，房地产行业依赖高周转、早预售、早回款、滚动开发的模式运行，伴随各地细则落地，业内认为，房企开发、融资、销售、交付的逻辑也将迎来重塑。

普睿地产研究指出，京沪穗三份细则全部落地，一线城市整体进入商品住房销售制度切换的新阶段。三城取向各异：北京严在资金、细在标准；上海宽在过渡、参数后补；广州将最宽的定金上限、最细的资金监管与最强的开发协同集中于同一份文件。

对于房企而言，北京于9月30日发布了新政后首宗商品住宅用地出让公告，交易文件中明确：本次出让宗地应严格执行《住房城乡建设部自然资源部国家金融监督管理总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）及《本市贯彻落实的实施意见》（京建发〔2026〕460号）的有关规定。在地价款支付方面规定，对于参与用地预申请并竞得土地的企业，在出让合同签订后30个自然日内缴纳地价款的50%，剩余价款在出让合同签订后24个月内缴清；未参与用地预申请竞得土地的企业，首付款缴纳期限和比例不变，剩余价款在出让合同签订后18个月内缴清。

北京中原地产首席顾问专家潘盼认为，地价款分期缴纳是重要调节工具，可有效减轻房企拿地初期资金压力，下调预申请保证金，降低拿地门槛，可吸引更多企业参与竞买。

同策研究院认为，从制度层面来看，期房销售与现房销售是楼市不同发展阶段下的制度安排，均有其历史背景下的合理性，当前楼市已经进入存量阶段，现房销售是高品质好房子的制度保障。从行业供给端来看，提升预售标准及现房销售模式只会影响新增入市量，不会对整体供给产生较大影响。从购房者角度来看，在期房模式下，一旦签订购房合同，银行就开始放款，购房者就要承担还款责任，即使项目停工了，贷款也不能停，现房销售模式下，可有效规避这一问题。同时，也将规避烂尾、货不对板、延期交付等问题，购房安全性大幅提升。