房贷利率直降1%落地，专家警示“阴阳合同”风险

来源：第一财经

央妈财爸联动发力！贴息新政能否撬动房贷市场止跌回升？

市场期盼已久的全国性个人住房贷款财政贴息政策将于10月1日正式实施。

9月30日，六大国有银行相继发布公告，宣布落实居民购房贷款财政贴息新政，对符合条件的贷款推行“免申即享”服务。当日晚间，中国银行(6.730, 0.08, 1.20%)发布个人住房贷款财政贴息政策常见问题答疑，明确贴息标准、适用客户范围及申请流程。

此次新政的核心突破在于让利主体的转换。在不触动银行合同利率、不挤压银行净息差的前提下，借款人实际利率直降约1个百分点。市场分析认为，这一模式以财政让利替代银行让利，或将重塑楼市信贷调控逻辑，为银行按揭业务托底纾困。

业内专家同时提示，新政落地需严防“阴阳合同”骗补及银行低价内卷等风险，不同类型银行受益程度或将出现分化。

财政“买单”替代银行让利

以往，降低居民购房成本的措施几乎均直接体现为银行资产收益率下降。此次新政则改变了这一格局。

招联首席经济学家董希淼表示，贴息由财政承担约1个百分点利息，借款人实际利率降至约2%，但银行合同利率未被触动，相当于定向降息而成本不由银行承担。

克而瑞研究中心认为，以财政资金直接承担个人住房贷款利息，在贴息期内、可贴息本金范围内，效果等同于对符合条件的首套贷款定向降息100BP，但成本由财政而非银行体系承担，且不直接压缩银行净息差，本质上是“变相降息、财政买单”。

财政接棒的背后，是银行息差经营压力的持续凸显。金融监管总局数据显示，2026年二季度商业银行净息差为1.41%，较一季度的1.40%仅微升1个基点，仍处历史低位。与此同时，自2025年5月调降10个基点后，LPR已连续16个月保持不变，银行通过利率让利释放信贷空间已十分有限。

在执行层面，各大行全面简化业务流程。贷款办理时，银行将根据购房者所购房屋面积、总价、是否为首套住房等条件进行初步判断。符合条件的购房者签署知情确认书后，银行将在贷款发放、正常还贷时自动扣除每期应还款金额中的贴息部分，并通过短信、手机银行等渠道告知贴息享受情况。

中国银行在答疑中明确，贷款规模不超过100万元（含）按实际贷款规模计算贴息，超过100万元的按照100万元上限计算贴息。若客户房贷利率为3.05%且符合贴息条件，贴息期间贷款将按年化利率2.05%计算利息。

“资产荒”下谁能吃到红利？

新政落地的另一重要背景是国内房贷市场的持续收缩。

截至上半年末，六大国有银行房贷余额合计24.63万亿元，较去年末减少5082.84亿元，房贷在个人贷款中的占比持续下滑。央行数据同步显示，6月末全国个人住房贷款余额36.29万亿元，上半年缩减7163亿元，占全部信贷余额的比重降至12.8%，个人住房贷款余额各季度同比增速已连续13个季度为负。

从政策设计看，在居民加杠杆意愿低迷、提前还款现象较多的环境下，贴息政策可为按揭业务提供增量支撑。

天府立言金融研究院院长曾刚分析，只有新发放贷款才能享受贴息，这在一定程度上会促使购房者选择贷款购房而非全款购房；同时，贴息期内提前还款意味着放弃财政补贴，新发放贷款的提前还款意愿将下降，有助于稳定按揭资产的存续期限。

董希淼认为，贴息聚焦新发放首套房贷，有望推动个人住房贷款投放止跌回升，改善零售信贷“资产荒”，并优化客户结构，向信用风险较低的刚需群体倾斜。贴息还通过降低月供缓释偿债压力，有助于遏制个人住房贷款不良率上升，并间接稳定以物业为抵押的小微企业贷款和个人经营性贷款质量。

新政面向新发放首套住房贷款，设置建筑面积120平方米以下、房屋总价150万元以下、贷款上限100万元的门槛，存量房贷不享受补贴。政策红利主要集中在三四线城市及部分二线城市的刚需群体。

曾刚认为，不同类型银行受益程度将出现分化。政策的价格上限决定了深耕这些区域的城商行、农商行，以及县域网点布局较广的国有大型银行，有望获得更多新增按揭业务；业务主要集中在核心一线城市的银行，受益相对有限。

风控合规要防“阴阳合同”

政策红利能否落地，很大程度上取决于银行的风控执行能力。

曾刚提醒，银行业需关注两类潜在风险：一是贴息期满后的还款压力问题，二是交易真实性和合规风险。

就前者而言，贴息期最长5年，期满后借款人需按合同利率还款，月供将相应上升。若届时收入增长不及预期，部分借款人可能面临还款压力集中上升的问题。银行在授信审批中应坚持审慎原则，以不含贴息的合同利率测算借款人还款能力，不能因财政补贴而降低准入标准。

就交易真实性而言，曾刚认为，在面积和价格两条标准限制下，可能诱发拆分合同、签订“阴阳合同”、虚报面积等规避行为。银行作为贴息业务的直接经办机构，应加强对交易真实性和首套资格的审核，防止财政资金被套取，同时避免自身承担合规风险和声誉风险。

董希淼也表示，银行还需防范合谋骗补等风险，否则可能被取消经办资格。总体来看，这是结构性、阶段性的政策工具，后续仍需持续优化。

除防范“阴阳合同”外，银行业还需警惕“内卷”风险。曾刚提醒，符合条件的优质刚需客户数量有限，若银行之间为争夺客户，在贴息基础上再叠加额外利率优惠，政策缓解息差压力的效果将被“内卷式”竞争抵消。下一步应继续发挥市场利率定价自律机制的作用，引导银行更多在服务效率、审批速度和综合金融服务上竞争，避免重新陷入价格战。