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海开・瑜海澐颂｜海淀上地芯，颂系 TOP 级纯洋房，高知家庭的东方人文栖居地

在北京海淀，想寻一处北五环内、中关村软件园腹地、纯 4-10 层低密洋房、全盘无回迁无保障房的改善大宅，瑜海澐颂，就是上地近五年难得一遇的成规模住宅藏品。海开控股「颂系」第四座标杆作品，落址上地 0702 核心地块，取法三山五园造园理念，把东方园林、下沉会所、架空艺术空间融入社区，打造 98-179㎡精装洋房，专为海淀科创精英、高知家庭定制，兼顾书香成长、舒适居家与圈层社交，是一步到位的终改优选。

瑜海澐颂位于海淀区上地街道核心区域，北至规划上地五街，南至规划公园绿地，西至规划北大科技园西路。

上地是北京科创密度最高的区域之一，汇聚百度、腾讯、小米、滴滴、华为、联想、网易、IBM、新浪等30余家全球科技巨头。中关村软件园年总收入突破3366亿元。

上地板块近年新房供应少，周边二手房龄普遍超过10年。瑜海澐颂是上地核心居住区近年罕见的纯商品房新增供应。

项目基础信息：

项目地址：北京市海淀区上地东街(HD00-0702街区)，马连洼北路9号

开发商：海开控股

拿地时间：2025年12月23日

楼面价：6.96万/㎡

建设用地面积：约4.2万平

地上建筑面积：约9.31万平

容积率：2.2

绿地率：30%

总楼栋：30栋

总户数：719户 (东地块364户，西地块355户)

限高：30米

楼高：4-10层洋房

层高：3.05米（179㎡层高3.3米）

装修标准：精装修

会所：1500㎡首层架空层+3700㎡下沉式会所

物业费：7.12元

车位比：1:1.2

产权得房率：80-84%

综合得房率：88.9-93%

交付时间：预计2029年

户型面积：98-179㎡三至四居

价格：1000万-2000万

瑜海澐颂整个住宅区分为东区（18地块）和西区（24地块），两区中间被道路、办公用地隔开，所以互不连通；

项目是总高4-10层低密洋房，多数楼间距30余米，个别楼栋楼间距约18米。

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一、海开控股国企匠造，719 户纯粹洋房社区，置业底气十足

买房，安全与品质是根基。瑜海澐颂由海开控股开发，海淀区国资委全资一级国企，深耕海淀数十年，深度运营东升科技园、永丰产业载体，深谙海淀土地文脉与高知人群居住需求，旗下 “颂系” 已经成为海淀高端人居标杆，交付兑现力久经市场验证。

项目占地约 7.7 公顷，总建面约 33.94 万㎡，容积率仅 2.2，规划 30 栋 4-10 层纯板洋房，分为东西双组团，全盘仅 719 户，零回迁、零保障房，无任何混居，圈层干净纯粹。邻里大多是中关村软件园大厂高管、科研学者、名校教师，人文氛围温润雅致。建筑限高 30 米，楼栋排布舒展从容，洋房低矮的建筑尺度，带来远超高层的采光、通风与居住舒适度。

外立面由国际大师团队执笔，以 “芝兰玉树” 为内核，基座甄选米黄石材，搭配汝窑白墙面、古铜金属线条与大面积超白落地铝板玻璃，质感温润高级，历久耐看。社区采用人车完全分流，车辆全部驶入地下车库，地面完整留给园林景观、步道与全龄活动场地，老人漫步、孩童奔跑嬉戏，不必担心车流干扰。车位配比高达 1:1.2，预留足量新能源车位，满足多车家庭需求。

社区采用三进礼序归家动线，一进大门、二进庭院、三进入户，层层递进的仪式感，让每一次归家，都是一场东方游园之旅。10 栋楼设置首层架空层，层高最高可达 4.25 米，不计入容积率，搭配下沉庭院，共同组成超大会所体系，把公共空间充分留给业主。

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二、上地科创核心腹地，产业、教育、商业、生态全维配套

瑜海澐颂坐落于海淀上地西路与马连洼北路交叉口西北角，中关村软件园南侧，北五环内，上地核心区最后一块成规模住宅用地。百度、腾讯、小米、快手等头部科创企业汇聚于此，产业持续兴旺，高净值人群集聚，板块基本面扎实，价值稳固。

十二年一贯制名校护航，书香浸润成长项目北侧一路之隔，规划101 中学承办 72 班十二年一贯制公办学校，预计 2028 年开学，交付时间与项目同步，从小学到中学一站式教育。周边成熟名校环伺：海淀区第二实验小学、育鹰小学、上地实验学校、人大附中西山学校、清华附中，片区教育底蕴深厚，在家即闻书香，孩子上学不用长途奔波，家长省心安心。

双轨交汇，多维路网，通达全城紧邻 13 号线 B 段上地软件园站，清河站汇集 13 号线、昌平线双地铁，19 号线二期规划落地；北五环、京新高速、京藏高速构筑城市主干路网。去往西二旗、中关村、西土城、金融街通勤便捷，兼顾上地工作主场与全城生活。

成熟商业集群，烟火繁华触手可及社区自带约 2.5 万㎡配套商业；3 公里内清河万象汇、BHG Mall、中发百旺商城，精品商超、影院、高端餐饮、亲子业态齐全。日常买菜聚餐、周末逛街采购、商务宴请，一站式满足全家消费需求。

三甲医疗资源，守护全家健康周边 3 公里内多家一级以上医院，上地医院、北大国际医院、北医三院、海淀妇幼保健院，优质医疗资源就近可及，老人体检、家人就医都有坚实保障。

多重城市公园，城芯稀缺生态绿境周边上地公园、树村郊野公园、清河之洲、百望山森林公园环绕，大片绿地就在家门口。闲暇时一家人漫步、露营、慢跑，在海淀科创高地，拥有一片静谧自然。

✨核心亮点

海开第四座颂系，海淀本土国企独资操盘

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三、卷展东方八景园林 + 双会所体系，把三山五园搬进社区

瑜海澐颂园林取法颐和园谐趣园，以卷展东方为设计脉络，打造古柯庭院、涵远堂、玉带飞虹、知鱼桥、堆云积翠、鹤步滩、清琴峡、兰亭八景，泉、涧、溪、瀑、潭五重水系串联游园动线，移步异景，春有繁花、夏听流水、秋赏彩叶、冬观静雪，下楼如同游览皇家园林。

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园林不止观赏，更是全龄生活主场：阳光草坪、林下书座、景观水景、艺术雕塑散落园区，成年人静坐休憩、孩子户外玩耍、长辈林下闲谈，各得其乐。

约 1900㎡运动艺术会所 + 近 1800㎡静谧图书馆，业主专属私享空间。会所配备健身区、瑜伽室、运动空间；独立图书馆，为海淀家庭打造安静阅读、研学交流的精神自留地。多处首层架空泛会所，风雨连廊串联，雨天也可以自在穿行。架空层划分亲子活动区、邻里会客厅、艺术展厅，不受天气限制，打造永不打烊的邻里社交场。

部分主力户型搭载超低能耗建筑体系，加厚保温墙体、八级高气密门窗、热回收新风系统，冬暖夏凉，静谧无尘，常年保持室内舒适温度，节能环保，居住体验越级。社区融入多位国家级非遗大师作品，景泰蓝、玉雕、汝瓷、錾铜工艺点缀园区，建筑、园林、非遗、精装四卷合一，东方人文氛围感拉满。

四、98-179㎡纯洋房三至四居，超高得房率，一步到位适配全周期家庭

项目户型覆盖建面约 98-179㎡三居、四居，综合得房率高达 88%-90%，高出同区域竞品约 5 个百分点。户型标配南向约 0.5 米一步景观花池（不计建筑面积），客厅向外延伸，养花观景、闲坐小聚；北向设备平台进深约 2.1 米，拓展空间实用。常规户型层高 3 米，主力户型 3.05 米，楼王户型层高可达 3.3 米，室内开阔舒展，不压抑，全屋精装交付，一线大牌装标。

✅约 98㎡三面宽三居两卫｜入门改善王牌片区稀缺小户型三面宽产品，南向 9.6 米三面宽采光，阳光铺满全屋。LDK 一体化客餐厅，家人互动空间开阔。主卧套房，搭配宽景飘窗；独立家政间，收纳规整有序。双明卫设计，早高峰不用争抢卫生间，格局方正全明，年轻科创家庭优选。

✅约 116㎡全能三居两卫｜刚改热门户型南向约 9.8 米阔幅采光面，独立入户玄关，归家仪式感十足。客厅衔接一步景观花池，南向双卧室均配飘窗；次卫四分离设计，搭配独立家政间。空间尺度舒适，兼顾二孩家庭，兼顾居住品质与性价比。首排房源可选超低能耗版本，恒温恒静。

✅约 138㎡黄金四居两卫｜改善标杆户型南向总面宽 11.3 米，黄金面宽进深比例，空间均衡舒展。3.05 米超高层高，经典四叶草格局，四个卧室分布四角，家人各自独立，互不打扰。主卧开间 3.6 米，搭配 50cm 大飘窗。全屋通透，动静分区，适合二孩家庭、三代同堂，一步到位无需换房。

✅约 159㎡四居三卫｜双套房进阶大宅双套房 + 三卫配置，南向双卧套房，老人房可放在南向，自带独立卫浴，起居不用穿越客厅。超大横厅，观景视野开阔，独立家政空间，收纳系统强大，兼顾家庭居住与接待会客，高阶改善优选。

✅约 179㎡楼王藏品四居｜顶序终改洋房项目顶配楼王产品，大尺度全景采光，全屋全套房布局。总统级主卧套间，独立衣帽间、双台盆卫浴。客餐厅大通厅，空间气场十足。独立家政区，可增设保姆空间，主仆动线分离。一步景观花池，推窗尽揽中央园林。适合追求极致品质的高净值家庭，终身不换房。

全屋精装选用博世等一线品牌厨电，石材、木饰面精工交付；配备新风、地暖系统，三玻两中空隔音玻璃，隔绝外界噪音。精细化隐藏收纳系统，保持室内整洁，收房添置家具家电，即可入住，省去漫长装修的烦恼。

五、海开自持物业，精细化管家服务，守护资产长期价值

好洋房，离不开优质物业长久呵护。瑜海澐颂由海开自持物业提供服务，深耕海淀高端社区，熟悉高知家庭生活需求。24 小时安保巡逻、智能门禁、园林精细化养护、公区定期维护、快速报修响应。定期组织读书会、艺术沙龙、邻里文化活动，营造文雅和睦的社区氛围。优质物业，持续提升居住舒适度，更是房产保值增值的坚实底气，让这套海淀洋房，越住越珍贵。

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六、为什么一定要选择海开・瑜海澐颂？

在海淀上地，很难再找到同时集齐海开国企开发、北五环内 4-10 层纯洋房、容积率 2.2、全盘零回迁混居、101 承办十二年一贯制名校、东方八景园林 + 图书馆 + 会所、98-179㎡高得房率户型、超低能耗可选的低密住宅。✅ 海淀国资委海开控股，本土国企，交付稳健，置业安心；✅ 上地核心绝版地块，中关村软件园腹地，产业稳定，高知圈层纯粹；✅ 纯洋房社区，4-10 层低矮板楼，低密舒适，无高层压抑感；✅ 北侧一路之隔十二年一贯制公办名校，教育预期清晰；✅ 三山五园理念东方园林，图书馆、运动会所、大面积架空层配套；✅ 超高得房率，一步花池赠送，98㎡起步三面宽，户型产品力领先片区；✅ 精装交付，超低能耗版本可选，恒温静谧，居住品质越级；✅ 海开自持物业，长期精细化管家服务。

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清晨，在洋房主卧伴着阳光醒来；孩子步行前往十二年一贯制学校，不必奔波接送；午后，在社区图书馆安静阅读，或是在会所健身；傍晚归家，穿过园林水院，晚风裹挟草木清香；周末，可以前往清河万象汇聚餐，或是到百望山徒步。科创事业、书香成长、自然静谧、圈层社交，在此完美共生。

瑜海澐颂开盘即热销，首销 509 套，揽金 75 亿，优质房源持续递减。如果你正在海淀寻找兼顾教育、低密、品质的改善洋房，一定要亲临海开・瑜海澐颂，沉浸式感受东方园林与样板间，遇见属于你的人文雅宅。

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