中信证券最新判断：明年春节前后，房价或迎来关键拐点

看到中信证券9月29日抛出的这份研判，我们的第一感觉是——敢把时间点说得这么具体，需要不小的勇气。多数券商习惯用＂逐步企稳＂＂预计改善＂这种模糊说法，很少有谁愿意把日历翻到某个月。

这次不一样，直接锁定了2027年春节前后。这份研判到底有多少含金量，我们想跟大家好好聊聊，也提醒一句：预测是预测，买房账还得自己算。

9月29日，中信证券房地产团队公开表示，随着供需两头政策同时使劲，到2027年春节前后，房价有望在比较大的范围里止跌回涨，行业冷暖也会有明显好转。这话之所以引起大动静，就是因为它给了个明确日期。

从现在到明年农历新年，也就四五个月。这么短的时间，能否让一个调整多年的大市场掉头？值得好好琢磨。中信的推理链条不复杂。

政策这头，认为稳需求的措施还会继续加码；产品那头，现房销售制度铺开，能帮购房者甩掉烂尾的心理阴影。加上开发商拿地开工都在减少，供给端在收，需求端在托，两边一夹，价格自然企稳。

逻辑没毛病，但它有个隐含前提——政策要有力度，市场要有回应。哪个环节卡壳，时间表就得往后挪。

再看真实的市场情况。国家统计局9月15日发布的最新数据，今年8月一线城市新房价格环比涨了0.1%。分开看，上海涨0.4%，广州涨0.1%，深圳涨0.2%，北京反倒跌了0.2%。

二线城市新房环比降0.1%，三线降0.2%。一线在扛旗不假，但二三线还在探底。城市之间的冷热差，比很多人想的要大。二手房这边的数字更值得盯着。

8月70个大中城市里，二手房价格环比上涨的只有3个：上海涨0.3%，扬州涨0.2%，深圳涨0.1%。持平5个，下跌62个。

这组数字说明什么？所谓的暖意，眼下只集中在极少数强城市，大部分城市的挂牌价还在往下走。全国普涨，还差得远。我们为什么这么看重二手房？因为它是最实诚的价格温度计。

新房受开发商定价、政府备案价管控影响，容易失真。二手房不一样，卖家是几百上千万普通业主，价格是买卖双方硬谈出来的。当62个城市的业主都还在降价，说明大家对未来的预期还没扭过来。

真正的拐点，得看二手房先动。不过市场里也确实冒出来一个好苗头。国家统计局这次首次公布了二手房交易网签数据：今年前8个月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比涨了10.6%。

同一时段，新建商品房销售面积同比降12.1%，销售金额降13.0%。一涨一降，中国楼市的重心悄悄从增量滑到了存量。这个变化很有意思。它告诉我们，买房的人没消失，只是选择变了。

购房者不再迷信样板间和新盘广告，转头看重现房现价、地段成熟、周边成型的二手房源。这几年很多二手房单价已经跌到比同片区新房还便宜，性价比一下就出来了。

真实的买家还在场，只是他们的算盘打得更精了。供给端的收缩也是中信看多的重要理由。今年前8个月，全国房地产开发投资同比降19.9%，房屋新开工面积降24.8%。

开发商拿地开工双双踩刹车，未来一两年新增供应必然减少。对于人口净流入、库存不高的城市，供给一少，价格更容易站稳。这个逻辑成立，但它挑城市，不是普适的。问题也就出在这儿。

截至8月末，全国新建商品房待售面积还有7.53亿平方米。人口在流失、产业在空心化的城市，就算现在一分不建，光把手上这些库存卖完也得好几年。这些地方的房价，很难跟着一线城市同步反弹。

全国一盘棋的说法，在楼市里越来越不适用。所以春节能不能真拐，最终要看老百姓愿不愿意掏钱。购房需求的恢复，说穿了就三样：钱包鼓不鼓、月供扛不扛得住、明天房价涨不涨。

这三条互相咬着，缺一条都不行。政策能解决第二条——降利率、降首付；但第一条和第三条，得靠更深层次的经济基本面撑着。对普通家庭来说，买房意味着二三十年的债务。

收入不稳定的时候，房贷利率再低也不敢下笔。这两年很多年轻人挂在嘴边一句话：我们不是买不起，是不敢买。这种心态一旦扎根，短期很难松动。

政策可以拧开水龙头，可要是家里的桶都漏，水放多大也存不住。价格预期同样关键。当大家普遍觉得房子还会跌，最理性的动作就是等。等一个月，房价再降三万，就等于赚了三万。

这种负反馈一旦启动，破解它比启动它难得多。要让观望的人重新出手，光靠喊口号没用，得让真实成交数据说话——告诉大家底部已经过去了。这需要时间，也需要真金白银的政策接力。

再看看眼下的大背景。今年8月，北京、上海、成都、杭州等热点城市集中推出了一波稳楼市新政，降利率、松限购、优化公积金、打通＂卖旧买新＂通道。

中指研究院等机构判断，政策效应会在9月到10月的＂金九银十＂里逐步兑现。中信证券把拐点押在明年春节前后，看的正是政策从出台到起效的这段时间差。

房价止跌和房地产行业复苏，是两码事。就算部分城市明年春节前后房价站稳回升，开发投资、新开工、房企现金流的全面回暖，还得往后拖更久。

房价数据也许率先转绿，但整个产业链的元气恢复，是以年为单位的过程。购房者和从业者都得心里有数，别混为一谈。全国房价也不可能一天见底。

人口净流入、产业扎实、优质学区扎堆的城市，跟人口外流、库存堆积的三四五线城市，走的根本是两条路。前者可能明年春节前就企稳，后者也许还要熬两三年。

看拐点不能只盯全国均值，得盯着具体城市、具体板块、具体楼盘。用一个数字概括全国，越来越不靠谱。到了明年春节前后，怎么判断拐点是不是真的到了？

我们建议盯三条硬指标。一是二手房价格环比上涨的城市数量，能不能从现在的3个扩大到20个以上。

二是核心城市二手房成交量的同比涨幅，能否连续三个月以上保持两位数。三是新建商品房待售面积，能不能延续同比下降的势头。三条同时兑现，拐点才算坐实。

中信证券这份预测的价值，在于给市场立了一个锚。有锚，情绪就有依托；没锚，大家只能各自摸黑。但预测终归是预测，它建立在一堆假设条件上。

政策力度、居民收入、外部环境，任何一个变量走偏，时间表都要推迟。理性的做法，是把它当参考坐标，而不是当行动指令。听券商的话可以，全信就危险了。

对普通购房者，我们的建议朴素得很。刚需自住的，只要现金流稳、月供不超家庭收入的四成，看到合适的房子该出手就出手，别惦记着抄绝对底。投资心态的，眼下这个节点不建议上车，就算春节真企稳，短期也很难见到像样的涨幅。

市场从冷转热，中间还有一段横盘期，这段时间的机会成本，可能比想象中大得多。

中国楼市真正需要的，不是某个月的数据反弹，而是交易慢慢暖起来、库存踏实地降下去、老百姓对住房资产的信心一点点找回来，最后形成能自己转的正循环。这个过程可能从明年春节前后开启，也可能来得更早，或者稍微晚一点。

未来几个月的月度数据，会一步步给出答案。我们愿意用耐心等这个答案，而不是急着下定论。