楼市终于迎来一个像样的“金九”

楼市久违地迎来了一个更像“金九”的九月。

进入2026年9月，重点城市房地产市场的成交活跃度明显提升。虽然全国楼市尚未出现普遍性的量价齐升，但北京、上海、深圳以及部分强二线城市率先出现成交改善，二手房市场尤其活跃。经历数年的深度调整之后，楼市正在释放一些值得关注的筑底信号。

最明显的变化来自二手房。中指研究院数据显示，9月1日至20日，重点20城二手住宅成交8.2万套，同比增长13.1%；今年以来截至9月20日，重点20城二手住宅累计成交约108万套，同比增长6.8%。北京、上海的二手房成交量已经连续7个月同比增长。

到了9月27日，这种改善仍在持续。重点20城二手住宅成交达到10.4万套，同比增长4.2%。与此前楼市反弹经常依靠新房集中推盘不同，本轮市场回暖更多由真实的存量住房交易支撑，这意味着居民换房、刚需购买等需求正在重新流动。

上海是最典型的城市。截至9月26日，上海二手房当月累计网签已经达到20267套，同比增长约17%。9月19日单日网签达到1495套，创近几个月单日新高。更重要的是，中介机构观察到，部分板块挂牌价与实际成交价之间的差距开始收窄。

这意味着市场正在发生一个微妙变化：此前买家拥有绝对议价权，房东为了成交不断降价，如今部分核心区域开始出现买卖双方预期逐步靠拢的现象。新房市场同样出现改善，但分化比二手房更加明显。

9月1日至20日，重点30城新建商品住宅成交面积同比增长1.4%，其中一线城市同比增幅超过10%。北京、上海新房成交面积分别同比增长23%和22%，武汉增长18%，苏州和宁波分别增长29%和21%。

随着月底数据逐步完整，这一增长有所回落。9月1日至27日，重点30城新房成交面积同比下降5.5%，但一线城市依然同比增长9%，其中北京和上海分别增长18%和16%。这组数据非常重要。

它说明今年“金九”并不是一个全国普涨式的房地产行情，而是一场明显由高能级城市率先推动的结构性修复。人口持续流入、产业基础较强、改善需求充足的城市恢复更快，而库存压力较大的城市仍然承压。

即使在同一座城市内部，分化也同样明显。北京一些优质新盘售楼处重新出现较高人气，但远郊以及库存时间较长的老项目仍需要通过折扣、车位优惠和物业费减免促进成交。上海一些核心区域新盘认购率超过100%，与此同时，部分项目依然面临去化压力。

深圳的情况也类似。“8·28”新政之后，部分此前观望的客户开始重新入场。龙华某新盘9月12日首次开盘去化约八成，一些项目周末单日接待客户超过200批。深圳二手房市场的新增客源量和带看量也出现增长。楼市“金九”重新出现成色，背后首先是政策累积效应。

8月28日，房地产政策从销售制度、信贷支持和融资机制等多个方向继续调整，此后北京、上海等城市陆续出台细化政策。9月20日起，新修订的住房公积金管理条例开始实施，政策降低购房成本、改善交易条件的意图已经十分清晰。

政策的作用并不是简单把房价推高，而是降低市场交易的摩擦成本。房地产市场当前最大的困难之一，并不是完全没有购买需求，而是大量需求处于观望状态。房价连续调整以后，消费者担心买早了继续下跌；房东又不愿无限降价。买卖双方预期相差过大，交易链条因此冻结。

当政策降低首付、改善信贷环境、提高置换便利度之后，最先恢复的往往不是房价，而是成交量。这也是理解今年“金九”的关键。过去房地产市场的传统逻辑往往是“量价齐升”，成交增加之后，价格迅速上涨。但在今天的市场环境中，成交回暖与价格上涨已经不再完全同步。

广州就是典型例子。8月广州新房价格环比上涨0.1%，已经连续6个月环比上涨，但同比仍下降1.9%。不少项目依然通过“一口价”、赠送物业费、赠送车位等方式促销。换句话说，当前楼市更接近“以价换量之后的成交修复”，而不是新一轮全面上涨周期。这种变化其实更加健康。

中国房地产正在从增量开发时代进入存量交易时代。当二手房交易占比越来越高，房地产市场的核心指标也应该从“开发商卖了多少新房”，转向“住房能不能正常流通”。

只有二手房顺利卖掉，改善型家庭才有能力购买新房；新房成交改善之后，开发商现金流才能恢复；开发商资金状况改善，又会继续传导到土地市场和房地产投资。因此，二手房成交连续增长的重要性，可能比单个月新房销售反弹更大。

当然，现在谈房地产全面反转仍然过早。9月底的数据显示，重点30城新房成交整体仍同比下降，房企库存压力、居民收入预期以及部分城市住房供给过剩的问题并没有消失。即使北上广深内部，也是核心区优质项目明显好于远郊普通项目。

真正值得关注的，不是九月份卖出了多少套房，而是这种成交改善能否持续。如果未来几个月重点城市二手房成交保持活跃，挂牌价格进一步稳定，新房去化率持续改善，那么2026年的“金九”可能会被视为房地产市场筑底过程中一个重要节点。

过去几年，人们习惯讨论楼市什么时候反弹。现在更现实的问题或许已经变成：市场是否已经找到一个新的均衡点。从这个意义上看，今年“金九”最大的变化，并不是房价重新上涨，而是越来越多城市重新出现真实交易。对于经历长期调整的房地产市场而言，让房子重新卖得动，本身就是信心修复的开始。