中央部委发文，老旧住宅迎来改造机遇，资产价值逻辑出现新变化

很多手里攥着主城老破小的朋友，是不是天天都犯愁？位置好到出门地铁学校医院全有，就是楼旧设施差，卖吧舍不得黄金地段，留着心里又打鼓，生怕以后越来越不值钱。这回中央四部委联合出了城市更新的顶层方案，直接把老破小必然贬值的老剧本撕了，老旧住宅的玩法彻底不一样了。

原来业内走的都是大拆大建的路子，这回思路彻底转了，变成留改拆并举、以保留利用提升为主。不靠推土机推平重来，改靠系统性升级把老房子本来就有的地段价值兑现出来。十五五期间给的数字都实打实，全国新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造城镇危旧房约50万套，完成加装更新住宅电梯57.5万台，同步推进完整社区和一刻钟便民生活圈落地。

改的可不是表面面子工程，全是实打实的民生痛点。供水、燃气、雨污管网全翻新，乱七八糟的飞线统一入地，路面楼道全部整治，口袋公园、停车位、充电桩、消防设施全都补到位。符合条件的楼栋装电梯还简化审批，改完之后物业同步进场做长效运营，不会改完就没人管。

市场的反应比政策落地跑得还快，多地监测数据已经出来了。完整改造后的老旧小区，二手房均价普遍抬升8%到12%。加装了电梯的楼栋，中高层房源涨幅甚至能摸到10%到15%。不光成交价涨了，带看量上来了，成交周期变短了，连租金都跟着往上走了一截。

这里得给大家划清楚，这一轮可不是过去棚改的翻版，别搞混了。不搞大规模拆迁，不靠拆出来的需求推高房价，就是把原来被硬件短板压住的价值，一点点抬回它应有的位置。说白了这是价值修复，不是炒房的价格狂欢，红利也不会雨露均沾摊到所有老房子头上。

主城核心地段、本身配套够硬、房屋结构安全，还进了改造清单的小区，价值兑现肯定是最快的。远郊本来就人口外流，户型有硬伤，楼高又装不了电梯的，想靠旧改翻身其实并不现实。存量时代的老房子，说到底拼的还是地段这块硬底子，这点从来没变。

2026年9月18日，国务院新闻办举行开局起步十五五系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人明确说了，十五五时期住建事业呈现新的发展格局。城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，房地产市场供求关系发生重大变化，正式进入存量时代，建筑业也要向智能化、绿色化、融合化转型。

这个权威表态，和四部委的城市更新规划一脉相承，也让大家能看清楚这一轮房地产政策转型的方向。把时间拨回2024年10月，为了应对房地产市场的低迷，中国政府把白名单上住房项目的融资金额增加到4万亿元人民币，这是稳楼市的最新举措，能看出来政府稳定市场的决心。住建部部长倪虹也明确表示，政府计划重建全国100万个城镇村庄，以此促进经济稳定和增长。

中国房地产行业曾经是经济增长的核心引擎，前几年因为过度杠杆化加上政策调控，陷入了发展困境。为了缓解这个问题，政府允许地方政府利用未分配的政府债券配额，适度提高债务上限，给房地产市场提供支撑，避免行业风险进一步拖累整个经济增长。早在2024年9月底，政府就已经推出降低个人房贷利率、调整购房首付款比例的措施，减轻购房者的经济负担，按揭利率平均减少了0.5个百分点，购买二套房的最低首付比例从25%降到了15%。

这些政策不光是为了激活市场需求，也希望能重燃消费者的购房热情。2024年年初公布了合格住房项目清单，截止到10月中旬，这些项目的贷款额已经达到2.23万亿元人民币。国家金融监督管理总局副局长肖远企说，这些政策就是给房地产市场打的强心针，目的就是帮助被高房价和利率压力压住的家庭重新进场。很多年轻购房者也感受到了变化，他们在政策调整里看到了更低成本入场的机会。

市场需求下滑，让很多地方政府财政变得紧张，也限制了地方在基础设施和公共服务领域的投资，这种情况也引发了不少关注，大家都担心地方财政困境会进一步影响经济增长。目前推出的一系列改革，也在给地方培育新的收入来源，支撑长期可持续发展。市场上有不少声音呼吁推出类似2008年的大规模经济刺激计划，但倪虹明确表示，政府还在评估可能的政策选项，要确保政策的有效性和可持续性。

政府一直承诺稳定房地产市场，也在不断加大对购房者的支持力度，目的就是给大家提供更好的居住条件，给很多发愁买房的家庭带来了希望。作为一系列高层经济政策发布会的其中一场，这次发布会吸引了大量关注，不少投资者把这些新措施看成中国政府出手托市的信号。也有部分分析师持谨慎态度，他们认为接下来政策制定者对房地产行业会采取更务实的态度，不会再把它当成拉动经济增长的主要驱动力。

之后中国人民银行行长潘功胜宣布降低银行存款准备金率，调整二套房贷款最低首付比例，这一系列政策也给房地产市场救助提供了更多支持，给那些因为高房价犹豫不决的潜在购房者注入了信心。随着政府支持政策逐步落地，市场信心有望慢慢恢复，这不仅能帮到房地产行业，也会对整个经济产生积极影响。政策进一步落实之后，能不能推动房地产市场真正回暖，是现在各方最关注的焦点，政府的努力和市场反应之间的动态，还需要进一步观察。

参考资料：人民日报 推进城镇老旧小区改造 促进房地产市场平稳健康发展