新城悦服务已到达退市生死线

观点网 9月30日，新城悦服务集团发布有关复牌进展的季度更新，逐项披露香港联交所六项复牌指引的落实情况，称独立法证调查已经结束，全部未刊发财务业绩已经补齐，内部监控整改经董事会确认有效。

此外，该公司已于6月27日向联交所提交复牌建议，联交所正在审阅，目前其股份仍处于停牌状态。

这份公告的发布时间很极限，9月30日这一天既是联交所为新城悦服务定下的复牌指引最后期限，也是其股份停牌满18个月的除牌“生死线”。按照上市规则，连续停牌18个月未能复牌，联交所可取消其上市地位。

赶在生死线前交卷，新城悦服务能否过联交所这一关，主动权已不在自己手里；而即便拿到复牌通行证，真正决定这家物企命运的，是复牌之外的经营。

到达生死线

时间拨回2025年3月。当月31日，新城悦服务公告延迟刊发2024年全年业绩，理由是审计过程中发现与关联方之间的资金往来，尚需核数师执行额外审核程序。

这一日该公司股份报收2.80港元，市值24.4亿港元，次日便暂停买卖，截止目前恰好18个月整。

停牌的连锁反应随即而来。2025年7月，恒生指数公司宣布将新城悦服务从恒生物业服务及管理指数中剔除。二级市场失去成交，股权融资通道关闭，据媒体统计，约6.9万户中小股东的流动性被一并冻结。

真正把新城悦服务推向悬崖的，是一笔笔藏在银行流水里的关联方资金往来。

2025年5月13日，该公司公告披露，核数师发现与关联人士之间若干资金往来并没有记入记账记录及财务报表之中，还发现了公司提供的银行对账单存在不一致之处。根据初步内部审阅，发现新城悦服务曾进行若干属于向关连人士提供财务资助性质的资金往来，录得最高未偿还余额为8亿元。

故事还远不止于此，核数师在审计中还发现公司部分银行账户资金流水交易不连续，其中两个账户涉及约22.7亿元关联方资金往来未在账目中记录，因此要求进一步核查并追加审计程序。

2025年9月30日，独立法证调查结果揭开全貌：新城悦服务附属公司的五个银行账户存在差异，涉及该等附属公司与新城控股附属公司“上海悦崧”之间的关联方资金往来，包括在2023年度的18亿元和2024年度的51.7亿元，合计涉及69.7亿元。这些资金均于转账当月或短期内偿还，主要目的为解决新城控股的短期资金需求。

调查认定，交易由新城控股一名管理人员与新城悦服务时任执行董事兼首席运营官的杨博策划。杨博指示公司财务管理中心总经理使用纸质审批单，规避公司财务系统，删除系统上关联方资金往来银行转账记录。参与关联资金往来的人员还包括杨博的助理和三名财务管理中心员工。

目前，新城悦服务董事会已罢免杨博并解雇涉事员工，并要求杨博支付411.5万元资金占用费。

2025年6月18日，新城悦服务接获联交所复牌指引，共六项：(a)对关联方资金往来进行适当的独立法证调查，评估其对业务运营及财务状况的影响、公布调查结果并采取适当补救行动；

(b)公布上市规则要求的所有尚未公布的财务业绩，并处理任何审核修订；

(c)证明管理层及对公司管理营运有重大影响力人士的诚信、能力及品格，不存在损害投资者信心和带来风险的合理监管忧虑；

(d)进行独立的内部监控审查，证明公司已制定充足的内部监控及程序以遵守上市规则；

(e)证明公司符合上市规则第13.24条，即拥有足够的业务运作及相当价值的资产支持其营运；

(f)向市场披露所有重大资料，以便股东及投资者评估公司状况。

联交所同时划定期限，若未能于2026年9月30日或之前对导致停牌的问题作出补救、履行复牌指引并全面遵守上市规则，上市科将向上市委员会建议取消公司的上市地位。

从时间来看，新城悦服务已然到达退市生死线。

复牌进行时

根据新城悦服务9月30日最新披露的复牌进展，联交所给出的六项指引"作业"均已交卷。其中，独立法证调查已于2026年6月15日结束，独立调查委员会同日解散，调查主要结果、委员会建议及董事会回应均已刊发；

该公司也已于6月29日一次性补发2024年全年业绩、2025年中期业绩、2025年全年业绩三份经审核业绩公告，完整报告于7月上旬陆续刊发，所有未公布财务业绩披露完毕；

在管理层诚信方面，除已罢免的杨博外，调查未发现现任董事及高管参与；内部监控方面，独立顾问于2026年6月9日完成第二次跟进审查，董事会确认内控制度适当且有效、补救措施已悉数落实；

针对第13.24条，该公司则表示业务营运如常进行；重大资料披露则通过2025年6月末以来每个季度的更新持续履行。

换言之，复牌的形式条件已经具备，复牌申请亦已于6月27日摆上联交所的审阅桌，但"正在审阅"不等于"获批"，指引最后期限已过，其上市地位仍悬而未决。

环顾整个物业行业，复牌成功的例子不少。比如恒大物业因134亿元存款质押被强制执行而停牌长达15个月，至2023年8月方才复牌；鑫苑服务两度因关联方问题停牌、两度成功复牌。

但也有失败案例，如自2024年8月28日开始停牌的瑞森生活服务，尽管于2026年2月9日向联交所提交了复牌申请，但还是被上市委员会裁定“并无于2026年2月27日或之前履行复牌指引”且未能证明适合继续上市，最终于4月9日离开牌桌。

复牌审阅的宽严之间，联交所的态度本身就是最大的不确定性。

对新城悦服务而言，满足联交所复牌指引，仅仅是拿到重返二级市场的入场凭证。即便未来顺利复牌，资本市场的考验并未结束。复牌解决的是公司“能不能交易”的问题，而持续稳定的经营基本面，才是决定企业长期价值、避免再次陷入危机的根本。

根据补发的业绩报告，新城悦近两年的营收一直在走低，2023年公司收入54.24亿元触顶，2024年降至50.56亿元，同比减少6.8%；2025年再降至46.66亿元，同比减少7.7%；2026年上半年为21.41亿元，同比进一步降7.69%，连续第三年收入下滑。

在利润端，新城悦服务2026年上半年归母净利润约1.29亿元，实现同比大增51.1%。但利润修复的成绩是建立在2025年同期仅0.85亿元的低基数之上，若是与2024年同期的3.02亿元对比，则不足一半。

另外，该公司的现金流也亮起了黄灯，2025年全年经营性现金流净流入6.89亿元，2026年上半年则净流出2.28亿元；现金及现金等价物降至19.06亿元，较期初下降11.17%。其在公告将之归因于2025年预收物业费比例创历史新高，部分2026年物业费提前入账的"阶段性特征"，同时叠加增值服务收缩。

有观点认为，复牌只是起点，重建市场信任才是真正要打的硬仗，对新城悦服务而言，真正的大考在复牌之后才开始。

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