国投健康落子成都｜173张护理床位，城心认知症照护样板补齐西南养老布局

项目效果图

9月21日，成都国投健康长者公寓正式启幕。不同于市场上大量面向活力老人的康养社区，该项目从定位上就锚定高龄、失能、失智长者刚需，是国投健康在西南继重庆、贵州之后落地的第三家长者公寓。对行业而言，它不只是新增173张护理床位，更是央企“培疗资产改造+城心医养+认知症照护”成熟模式在四川的复制落地。本文从项目本体、区位、资产改造背景、国投发展脉络、区域战略、行业启示多维度拆解。

一、项目本体：存量改造而来的小型专业护理机构 1.基础指标

项目坐落于 成都市龙泉驿区雅生路33号（龙泉街道） ，主体运营方为国投集团全资三级子公司 国投健康产业发展（成都）有限公司 。

• 总用地7566.56㎡，总建筑面积9148.38㎡；

• 功能板块划分为 护理、餐饮、住宿 三大板块；

• 规划养老床位 173张 ，全部偏向护理型床位，不做大量活力自理户型；

• 服务体系：“七位一体”，即专业照护、失智照护、智慧适老、营养膳食、康乐文娱、三级慢病预防、医养融合，核心卖点是认知症全周期照护与慢病管理。

建筑外立面效果图

2.建设、改造与物业背景

该项目 并非新建建筑，属于存量物业改造项目 ，原名龙泉雅苑会务中心，属于存量用房转型养老，也是国投最擅长的资产模式。

• 2025年8月取得特殊建设工程消防设计审查意见书，开展适老化改造与消防专项改造；

• 2026年完成改造、验收，9月正式启幕运营；

• 物业权属：资产归属国投体系， 运营主体国投健康产业发展（成都）有限公司自营管理 ，没有外聘第三方物业单独托管；院内适老化运维、后勤、照护一体化由国投健康团队统筹。

建筑内部设计逻辑：采用 分区独立动线 ，住宿区、护理区、餐饮文娱区动线互不交叉，减少交叉干扰；配套独立室外活动场地，全屋适老化，同时搭载国投健康云平台，实现长者生命体征、呼叫、慢病监测等智慧适老管理。整体体量偏小，床位规模控制在200张以内，属于典型“ 小而精 ”的城市中心专业护理机构，避开远郊大盘重资产、入住周期长的痛点。

二、区位分析：龙泉驿，成都主城东侧的“城心养老”选址逻辑

很多康养项目会选址温江、都江堰这类传统康养板块，而国投选择 龙泉驿龙泉街道 ，是值得行业关注的差异化策略。

1.区位属性： 属于成都主城东部成熟生活区，不是远郊文旅康养地块。紧邻成熟商圈，路网通达，靠近绕城高速，方便子女日常探望。国投一贯坚持“城心养老”的选址原则：机构不能离子女太远，方便探视，同时便于急诊转诊。

2.医疗配套： 周边拥有龙泉驿区第一人民医院、四川省第三人民医院等医疗机构，搭建急诊转诊通道，匹配失能、失智长者高频就医需求。

3.区域市场背景： 龙泉驿老龄化持续提升，区域内现有养老项目以普惠型机构为主， 中高端、专业化失智失能照护供给缺口明显 。温江聚集大量险资康养社区，主打活力老人；而国投成都项目直接切入刚需护理赛道，形成错位竞争。

风险点： 城心存量改造项目普遍存在的短板——用地条件、建筑原有结构受限，扩建空间有限；存量改造的消防、无障碍改造成本高于新建项目，对运营精细化要求更高。

护理居室效果图

三、国投健康发展历程：央企养老赛道，以培疗资产改造为核心抓手

国投健康产业投资有限公司，是 国家开发投资集团（国投集团）全资子公司 ，2016年11月正式注册成立，注册资金20亿元，为国投集团民生健康板块优先业务。

• 2010年，国投集团开始关注养老产业；

• 2013年，成立社会事业发展中心，启动北京、广州长者公寓前期筹备；

• 2015年，设立社会事业投资部，系统化研究养老投资模式；

• 2016年11月，国投健康公司正式成立，养老业务进入公司化运营阶段；

• 2018年，北京国投长者公寓、广州嘉栖长者公寓开业，奠定“城心+失能失智照护”样板；

• 2019年，国家发改委批复国投参与中央培疗机构改革，上海、常州项目落地；

• 截至当前，国投健康在 全国24个省、40余个城市布局项目70余个 ，核心资产来源分为三类：自有存量物业改造、培疗机构转型、公建民营。

国投的核心标签，不是做高端旅居养老，而是 啃行业最难的硬骨头——高龄、失能、认知症照护 。国内养老机构普遍不愿承接重度失智，照护成本高、风险大、人才缺口大。国投是国内较早发布认知症照护团体标准的机构，这也是其差异化壁垒。

康复理疗区效果图

四、成都项目在西南区域布局中的战略定位

国投健康西南板块已有 重庆、贵州龙里 两个长者公寓，成都项目是西南布局的关键枢纽节点。

1.补齐西南核心省会城市缺口： 重庆项目、贵州项目落地后，四川作为西南人口大省、老龄化大省，一直是空白。成都作为区域中心城市，项目落地后，国投西南形成 川渝黔连锁网络 ，服务标准、人才培训、供应链、转诊资源可以跨区域联动。

2.模式复制的试验场： 国投在北京、广州打磨成熟的存量会务/培疗物业改造、认知症照护体系，在成都验证是否适配西南本地长者习惯、护理人力成本、医保政策。一旦跑通，可继续向四川绵阳、宜宾等城市复制同类小体量护理型机构。

3.品牌标杆作用： 项目定位四川医养服务标杆，面向四川民政、养老行业输出央企标准化照护体系，同时承接西南区域养老人才实训。

行业视角的局限 ：西南区域护理人力成本、人员流失率高于东部；川内老人消费支付能力和北京、广州存在差距。国投这套高端专业照护模式，能否在四川市场实现长期盈亏平衡，是后续行业持续观察的重点。

餐饮休闲区效果图

五、行业多角度点评与启示 1.赛道选择：避开活力养老红海，坚守重度照护刚需

当前成都银发市场，险资、地产系康养项目扎堆布局活力长者社区，竞争白热化。国投不做大面积自理公寓，173张床位全部聚焦失能失智，选择供给短板赛道。优势是需求刚性、入住转化更快；短板是人力成本高、照护风险高，对运营管理能力要求极高。

2.资产模式：存量改造，央企存量资产转型养老的典型样本

培疗机构、会务中心存量物业改造，是国投的核心打法。相比拿地新建， 存量改造周期短、土地投入低 ，但改造阶段消防、无障碍、结构加固成本高，审批流程复杂。成都项目再次证明：城市中心存量物业，是未来专业护理机构最优质的载体，但门槛不在资金，而在改造合规能力与运营能力。

3.区域竞争格局影响

成都市场上，本土国资养老机构、外地连锁品牌、险资康养社区并存。国投入局，不会冲击温江等旅居康养大盘，而是 直接对标成都现有中高端护理院、认知症照护机构 ，倒逼本地机构提升认知症照护、慢病医养结合的专业能力。

4.待观察的几个核心问题

• 床位爬坡速度：173张护理床位，多久达到盈亏平衡点；

• 收费水平：城心专业失智失能照护，定价是否匹配成都本地家庭支付能力；

• 人力稳定性：西南地区护理员招聘、留存，是决定项目长期运营成败的核心；

• 医养联动落地：医养融合不是口号，院内慢病管理、急诊绿色通道、康复服务的实际落地效果。

国投健康成都长者公寓启幕，不是简单新增一家养老机构。它代表央企养老战略持续下沉西南，把经过北上广验证的 城心存量改造+认知症专业照护 模式落地四川。对行业从业者来说，这个项目最大的参考价值，不在于央企品牌背书，而在于验证：在省会城市主城区，小体量、聚焦重度照护的专业护理机构，能否走出一套可持续的盈利模型。后续床位入住率、照护质量、人力管理，将是整个西南养老行业持续观察的样本。

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